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2月19日，萬科集團董事長發(fā)布內(nèi)部郵件，郁亮在郵件中指出，2019年萬科要收斂和聚焦，鞏固基本盤。2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。
在談及對宏觀經(jīng)濟的看法時，郁亮表示目前L型走勢尚未探底，經(jīng)濟下行壓力并未消除。過去萬科對宏觀經(jīng)濟的判斷過于樂觀，現(xiàn)在開始萬科要做好長期準備。
郁亮認為，中國城鎮(zhèn)化進程空間巨大，目前已經(jīng)進入第二階段：都市圈。房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但這并不代表未來仍能靠吃這口飯活下去。在轉(zhuǎn)型道路上，萬科依然挑戰(zhàn)重重?！稗D(zhuǎn)型并非易事，盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業(yè)務。讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大?！?/p>
在“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”方面，萬科要實現(xiàn)什么樣的工作目標？郁亮表示，萬科的重點工作具體來看要做以下幾件事情：
第一，基于戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。
第二，基于市場，梳理、調(diào)整、配置好資源(項目、資金和組織資源)。
第三，基于客戶、打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務。
以下為內(nèi)部郵件部分內(nèi)容：
各位同事：
大家上午好，今天首先由我就2019年集團目標與行動溝通會主題“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”作報告。
今天主要講兩個問題：
第一，為什么要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”？總部現(xiàn)在做事情前特別講究為什么做，但很多時候我們并沒有思考清楚這個問題，或者答案經(jīng)不起推敲。所以我們要求總部做每一件事，必須講清楚為什么才可以做，否則不能給各業(yè)務單位提要求。
第二，我們要在2019年實現(xiàn)什么樣的工作目標？回答清楚這兩個問題后，?？倳?019年度集團重點工作中談如何做。
為什么要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”？我想從三個方面來談：
首先從宏觀層面來看，有兩個問題對我們影響特別大。第一是經(jīng)濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未探底。昨天公布的社會商品零售總額增幅8.1%，這是歷史最低點。經(jīng)濟下行壓力加大，并不是我們自己的判斷。2016年《人民日報》權威人土指出我國經(jīng)濟下行壓力并末消除。
綜合判斷，我國經(jīng)濟運行不可能是U型，而是L型的走勢。L型是一個階段，不是一兩年能過去的。今后幾年，總需求低迷和產(chǎn)能過剩并存的格局難以岀現(xiàn)根本改變，經(jīng)濟增長不可能像以前那樣。一旦回升就會持續(xù)上行并接連實現(xiàn)幾年髙增長。2018年10月31日中央政治局會議又提岀經(jīng)濟下行壓力有所加大″，要高度重視，增強預見性，及時采取對策。
過去我們聽得最多的是“觸底反彈”，我們的經(jīng)歷也是觸底反彈。但權威人土告訴我們，現(xiàn)在L型的豎線還沒有到底，一般預計到2020年左右才有可能見底。更值得關注的問題是，L型的那一橫不知道會持續(xù)多少年？日本已經(jīng)持續(xù)20年還未完全走岀來。
這突破了我們過去的認知。與過去的經(jīng)歷完全不同，房地產(chǎn)行業(yè)從來不能脫離經(jīng)濟大勢，所以我們要深刻認識到宏觀形勢并不樂觀。今年四季度BG、BU在做事業(yè)發(fā)展計劃的時候，基于過去的經(jīng)驗，對宏觀形勢判斷都過于樂觀。大家都期待不久后的觸底反彈，但如今的宏觀形勢已經(jīng)不是這個樣子，不是過了今年、明年就會好轉(zhuǎn)，我們需要做好長期準備。
第二，行業(yè)集中度上升，頭部企業(yè)間競爭激烈。今天中國TOP3包括萬科在內(nèi)的發(fā)展商共獲得13%的市場份額，超過1/8；ToP10的發(fā)展商是28%的市場份額，超過1/4；TOP20的市場份額為39%，ToP30為54%，ToP50為64%。這說明頭部的企業(yè)越來越重要，50家開發(fā)商獲得2/3的市場份額，這說明競爭也會越來越激烈，而且是重量級選手之間的相互競爭。如何在市場中脫穎而出，考驗的是方方面面的能力。
第三，行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事。若干年前，包括萬科在內(nèi)的很多同行都嘗試轉(zhuǎn)型，但是行業(yè)轉(zhuǎn)型是非常不容易的。首先，我們都覺得需要找到和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當?shù)男袠I(yè)，但經(jīng)驗告訴我們，我們沒有可能找到這樣的行業(yè)。
當我們做物業(yè)、物流的時候，發(fā)現(xiàn)每平米賺的錢都是以了幾毛、幾分為單位時，大家便覺得無從下手。這時候覺得開發(fā)業(yè)務有很多水分可以擠？要不省省吧。創(chuàng)造出的利潤可能比物業(yè)、物流多很多。但是這樣我們能有未來嗎？
盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業(yè)務。做新業(yè)務的時候，讓賺大錢的人去賺小錢，難度太大。到今天為止，坦率而言，似乎沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例。
我們的行業(yè)還是有機會的，機會在哪里？中國的城市化進程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍然會維持較大規(guī)模。我們還有大概20個點城鎮(zhèn)化率的空間，過去城鎮(zhèn)化水平還有一些水分，比如部分農(nóng)民工進城務工后，還未真正轉(zhuǎn)為市民，所以城市化還有機會。
如果說第一階段城市化以農(nóng)民進城打工為標志的話，現(xiàn)在第二階段的城市化已經(jīng)開始，那就是都市圈化。比如粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。這其中依然有很多機會，比如粵港澳大灣區(qū)中有香港、廣州、深圳三個核心城市，各具不同的特色和能力，這在全球范圍內(nèi)也不多見，所以有機會。
另一方面，不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間不平衡不充分的問題還非常明顯，比如住宅消費并不是整體過剩，而是有些過剩。有些還沒被滿足，這就是為什么要“限”的原因。關于租購并舉，購的部分已表達很充分，但租的部分才剛剛開始，人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應和空間服務。很多房子越做越漂亮，環(huán)境也越來越美，但是從空間、內(nèi)容到服務，還遠遠跟不上。所以，以都市圈化為主要特征的城市化還在進行，行業(yè)的不平衡不充分問題還很明顯，我們的機會、潛力仍然是存在的。
正因為行業(yè)發(fā)生這么大變化，萬科更需要“收斂聚焦、鞏固提升基本盤?！?/strong>
在“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”方面，我們要實現(xiàn)什么樣的工作目標？2019年面對高度的不確定性，我們應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維。圍繞“堿鄉(xiāng)建設與生活服務商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎，合伙奮斗、持續(xù)刨造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導方針，穩(wěn)住基本盤。這是我們2019年總的指導思想，具體來看要做以下五件事情，實現(xiàn)五個工作目標。
第一，基于戰(zhàn)略，明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤?；趹?zhàn)略指的是要從城鄉(xiāng)建設與生活服務商戰(zhàn)戰(zhàn)眳岀發(fā)，通過戰(zhàn)略檢討、業(yè)務梳理，明確發(fā)展方向。我們要把力量聚焦在主航道上，每個BG、BU都要明確自己的主航道，也就是主要業(yè)務。通過聚焦主航道，鞏固提升基本盤。只有基礎打的更扎實，才能發(fā)展的更好。
第二，基于市場，梳理、調(diào)整、配置好資源(項目、資金和組織資源)。萬科現(xiàn)在有15000億資產(chǎn)，這些資產(chǎn)都需要認真梳理，這也是明年的重點工作之一。梳理資產(chǎn)、摸清家底后，我們還要調(diào)整好資源，把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費的資源處理掉，我們要把不好的牌打掉，換回一些些好的牌來。最后，我們要配置好資源，包括項目、資金和組織資源，把資源用在對萬科未來更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務上去。
第三，基于客戶、打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務。行業(yè)不管發(fā)生什么樣的變化，即使行業(yè)菱縮也是十萬億級的市場。這十萬億級的市場中，為什么客戶愿意買房子定是因為提供了好的產(chǎn)品和服務。所以，每個BG、BU都要打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務，這樣才能活下去，才能活得好。過去幾年，我們把這個能力疏忽了，我們做的不夠好，現(xiàn)在必須要把它補回來。
什么是“基本盤”？基本盤是指保證萬科“活下去”的關鍵，脫離基本盤將失去“活下去”的根基。對萬科集團而言，基本盤就是開發(fā)業(yè)務。對于物業(yè)而言，基本盤就是住區(qū)物業(yè)報務，雖然住區(qū)服務可能不是最賺錢的。但它仍然是物業(yè)的基本盤，因為萬科客戶的口碑以此為基礎。所以，每個BG、BU以及總部三大中心都要找到自己的基本盤。因此，從宏觀、行業(yè)和自身三個方面來看，我們今天都到了需要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的時候。
當宏觀、行業(yè)與自身都來到新的階段時，是危是機取決于我們的選擇和行動。對于我們而言，偏離時代航道是危，順應時代趨勢是機；漠視客戶是危，堅持“好產(chǎn)品、好服努”是機；投機取巧是危，勤勉耕耘是機；高調(diào)浮夸是危，誠實低調(diào)是機；消極懈怠是危，積極應對是機。毫無疑問，我們當然要選擇機會，變化便意味著機會。萬科在每一次的逆境中都能發(fā)展得更好，正是因為我們把每一次的變化和危機都當作機會來對待。
因此，我們一定要認清、順應大勢。明確、聚焦方向，收斂、凝聚力量，保證活下去、活得好、活得久。最近，我在南方區(qū)域媒體交流會上提到萬科要“活下去”，大家以為“活下去”應該像乞丐一樣去討飯吃，其實對萬科而言，“活下去”是希望活得更好、活得更久。
（文章來源：礪石商業(yè)評論）
（原標題：郁亮談2019年：萬科要收斂聚焦 鞏固提升基本盤）
(責任編輯：DF381)
