房價是房地產(chǎn)行業(yè)中最重要的指標，也是唯一能夠代表地產(chǎn)行業(yè)長周期波動的指標。由于在一場泡沫中，價格預期會實質(zhì)性地影響供求狀況，所以外在因素如調(diào)控政策、貨幣政策只有在房價趨勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)前才能起到應有的效果，比如刺激交易量上升等等。
房價指數(shù)無法有效反映房價的真實波動情況。除了中國特色的因素導致房價指數(shù)存在失真狀況外，房地產(chǎn)本身也不是適合指數(shù)化的產(chǎn)品。主要理由是，其一地理位置對房價影響太大，其他樣本數(shù)量，尤其是一手樓盤數(shù)量不夠大，導致很難設計可比口徑的指數(shù)化指標。房價指數(shù)更多地只能反映長期的情況，其月度乃至半年度的波動都無法提供具備指導意義的有效信息。
同小區(qū)、同業(yè)態(tài)，保證樣本可比，是追蹤房價的必要前提。地理位置、產(chǎn)權(quán)屬性對房屋價格的影響是巨大的，這也是房價指數(shù)中噪聲的主要來源。為了屏蔽這種噪聲，我們將樣本鎖定在同一種小區(qū)，同一種業(yè)態(tài)的價格趨勢波動，以期最真實地反映客觀情況。
描述性統(tǒng)計，而非簡單指數(shù)化。我們選擇了兩組指標，第一組指標是漲價樓盤占比，即各樓盤中有多少小區(qū)價格是上升的，有多少小區(qū)價格是下降的。這個指標可以用于判斷房價的大致趨勢。第二組指標，是價格上漲樓盤的上漲均值，與價格下跌樓盤的下跌均值。這組指標可以判斷趨勢的強度。這兩項指標基本可以非常敏感、及時地反映出房地產(chǎn)的景氣周期。比如房地產(chǎn)開始疲軟該指標13年中就開始發(fā)現(xiàn)趨勢變化，而房價指數(shù)和媒體則分別在13年底和14年才開始發(fā)出聲音。
地產(chǎn)的大拐點還沒有到來。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，中國房價的趨勢還沒有發(fā)生實質(zhì)性變化。從房價這一維度看，現(xiàn)在的地產(chǎn)狀況甚至要比11年的基本面要好。因此我們認為政府的寬松和微刺激政策是能夠維持地產(chǎn)平穩(wěn)，進而在未來使地產(chǎn)復蘇。
5月數(shù)據(jù)顯示降價范圍并未進一步擴大。自2009年2月起，上漲樓盤占比歷史平均水平為55.5%，下滑樓盤占比45.5%。上漲樓盤占比自13年中呈現(xiàn)下滑的趨勢，進入14年后一直處于小幅調(diào)整的平穩(wěn)階段。5月上漲樓盤占比49.0%，下滑樓盤占比51.0%，價格下滑樓盤比例相較于歷史同期，處于較高水平。但相對于4月的下滑占比51.0%，5月的數(shù)據(jù)并沒有惡化。
5月數(shù)據(jù)顯示部分樓盤價格復蘇態(tài)勢明顯。數(shù)據(jù)顯示，2009年2月以來，全國平均價格上漲幅度為5.11%，下滑幅度為-3.12%。5月樓盤均價上漲幅度為5.59%，下跌幅度為-3.41%，基本處于歷史平均水平。相較于4月的上漲3.64%，下滑-3.70%，均呈現(xiàn)出較強的上揚態(tài)勢。這說明部分城市、樓盤的價格已經(jīng)出現(xiàn)復蘇態(tài)勢。
