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F銀行的貸款企業(yè)客戶J公司在該行一筆進(jìn)口開證發(fā)生墊款，實際墊款金額USD1792600.00（折人民幣約1143萬元），授信由個人財產(chǎn)作抵押擔(dān)保。因借款人無力償還墊款，該行予以依法起訴。法院擬對抵押物拍賣時，抵押人向法院出具了兩份租賃協(xié)議，租賃日期均先于該行抵押設(shè)定日期。其中A商鋪抵押物租賃期限20年、B商鋪抵押物租賃期限18年，且均已支付前10年租金。

惡意“倒簽”租賃合同的信貸思考

在抵押人倒簽租賃協(xié)議情況下，現(xiàn)有筆跡鑒定技術(shù)對于簽訂時間的準(zhǔn)確鑒定有難度。本案例中，由于該行押品準(zhǔn)入時相應(yīng)租賃風(fēng)險預(yù)防在先，并輔之以“攻心”戰(zhàn)術(shù)，最終順利破解了抵押物處置中“惡意”倒簽租賃協(xié)議障礙。關(guān)于惡意“倒簽”租賃合同，商業(yè)銀行信貸人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行如下的信貸思考：

（一）關(guān)于“租賃合同”的理解

根據(jù)我國《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。從特征上講，租賃合同，是有名合同、諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同、繼續(xù)性合同、不要式合同或者要式合同（租期6個月以上的租賃合同應(yīng)當(dāng)采取一書面形式）。此外，需要強(qiáng)調(diào)兩點：

1、租賃合同具有非永續(xù)性。租賃合同的期限過長，將使出租人的財產(chǎn)權(quán)利被“虛置”?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”信貸實踐中，商業(yè)銀行對于簽訂長期租賃合同的抵押物，需要謹(jǐn)慎對待，防止惡意租賃。一般來講，針對此種情形，商業(yè)銀行可以要求承租人重新簽訂期限較短（一般短于借款合同期限）的租賃合同，或者，要求承租人出具放棄行使租賃權(quán)的相關(guān)說明。

2、租賃期限6個月以上的租賃合同，是要式合同。《合同法》第215條規(guī)定：“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”不定期租賃合同，是指未約定租賃期限的租賃合同。不定期租賃合同，包括三種情形：第一、沒有約定租賃期限的（《合同法》第232條）；第二、租賃期限6個月以上的租賃合同未采用書面形式的（《合同法》第215條）；第三、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)適用租賃物，出租人沒有提出異議的（《合同法》第236條）。不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人均享有任意解除，即出租人和承租人均有權(quán)隨時接觸合同，出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。信貸實務(wù)中，抵押物如果存在租賃情形的，信貸人員需要核實租賃合同的期限，對于租賃期限6個月以上的租賃合同，還要檢查書面的租賃合同。

（二）關(guān)于房屋租賃合同的特別無效事由

對于抵押物上的租賃情況，商業(yè)銀行信貸人員需要重點關(guān)注房屋租賃合同的特別無效事由問題。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第3、4、15、16條，下列房屋租賃合同無效：

第一、就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃建設(shè)的房屋所訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，有效。

第二、就未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時建筑所訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)的，有效。

第三、房屋租賃合同的合法轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余期限的，超過部分無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

第四、房屋租賃合同的非法轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效，但自出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個月內(nèi)未提出異議的，有效。

（三）買賣不破租賃規(guī)則與抵押權(quán)的實現(xiàn)問題

1、關(guān)于“買賣不破租賃”的規(guī)則

從某種意義上講，買賣不破租賃規(guī)則是對商業(yè)銀行抵押權(quán)實現(xiàn)的一種阻礙。因此，信貸人員必須深刻理解“買賣不破租賃”的規(guī)則。根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，買賣不破租賃需要符合如下構(gòu)成要件：不動產(chǎn)或者動產(chǎn)租賃合同有效；出租人已將租賃物交付給承租人，承租人占有中；租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈與、投資、抵押權(quán)的實現(xiàn)、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動。就法律效果而言，新的所有權(quán)人“法定承受”該租賃合同，即什么也不需要做，什么也不需要說，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容維持不變（租金、期限等），自動將出租人替換為新的所有權(quán)人。需要注意的是，在下列三種情況下，不適用買賣不破租賃規(guī)則：第一、租賃物被沒收、征收的；第二、先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的（《物權(quán)法》第190條）；第三、房屋在出租前已被人民法院依法查封的（《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條）。

2、租賃物上抵押權(quán)實現(xiàn)與買賣不破租賃規(guī)則

概括地講，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件有限購買的權(quán)利?！边@是關(guān)于房屋租賃合同承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。在房屋租賃合同中，即使先抵后租，且辦理了抵押登記，抵押權(quán)實現(xiàn)時，雖不適用買賣不破租賃規(guī)則，但房屋租賃合同的承租人仍享有優(yōu)先購買權(quán)。

具體來講，信貸實務(wù)中，商業(yè)銀行信貸人員處理抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突關(guān)系的時候，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：

第一、“先租后抵”。訂立抵押合同前，抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，即抵押權(quán)人拍賣、變賣抵押物后，仍適用買賣不破租賃規(guī)則，新的所有權(quán)人應(yīng)法定承受原租賃合同。此時，如果租賃期限較長，會影響買受人購買抵押物的意愿，不利于銀行及時處置抵押物。

第二、“先抵后租”。分兩種情況：若抵押權(quán)已經(jīng)登記，則不再適用買賣不破租賃規(guī)則。若抵押權(quán)未登記（當(dāng)然僅限于動產(chǎn)），仍適用買賣不破租賃。

（四）信貸欺詐：關(guān)于惡意“倒簽”租賃合同問題的信貸思考

惡意“倒簽”租賃合同，主要是指抵押在前，為了滿足和適用“買賣不破租賃”規(guī)則的要求，主觀上存在惡意，人為地把租賃合同的簽訂日期，提前到抵押合同簽訂之前，從而形成實質(zhì)意義上的“倒簽”，形式意義上的“先租后抵”現(xiàn)象。

1、惡意“倒簽”租賃合同，是在鉆“買賣不破租賃”規(guī)則的漏洞，其意圖在于限制在先買受人的權(quán)利?！百I賣不破租賃”規(guī)則，客觀上賦予了承租權(quán)這一債權(quán)的物權(quán)化對抗屬性，是對合同相對性規(guī)則的突破，也導(dǎo)致了抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突問題。

2、惡意“倒簽”租賃合同，客觀上不利于銀行及時處置抵押物，導(dǎo)致銀行無法成功拍賣抵押物或變賣抵押物，導(dǎo)致作為第二還款來源的房產(chǎn)抵押物無法有效實現(xiàn)其風(fēng)險緩釋作用。

3、惡意“倒簽”租賃合同的“作案手段”，是“倒簽”合同，從而實現(xiàn)所謂的“逆天改命”，由“先抵無租”的真實情況倒簽變更為“先租后抵”虛假狀態(tài)?？芍?，惡意“倒簽”租賃合同形成的是虛假的租賃關(guān)系，是惡意租賃的典型表現(xiàn)形式，其實質(zhì)是抵押人的惡意信貸欺詐行為，將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。  

4、惡意“倒簽”租賃合同的客觀驅(qū)動因素，是筆跡鑒定技術(shù)的相對落后性。之所以，抵押人趕冒風(fēng)險進(jìn)行“倒簽”合同行為，主要是因為目前筆記鑒定技術(shù)的不夠先進(jìn)。從科學(xué)技術(shù)層面，銀行無法精準(zhǔn)確定租賃合同的實際簽訂日期。

5、針對惡意“倒簽”租賃合同，商業(yè)銀行信貸人員應(yīng)當(dāng)做實押品管理，可以通過租金的支付方式、占有情況、租賃期限、當(dāng)事人權(quán)利的主張及義務(wù)的履行、“承租人”與“出租人”之間的關(guān)系等手段，揭開“虛假”租賃合同的面紗，從源頭識別和控制抵押物的租賃風(fēng)險。