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    看到一篇名為《專家否認上海世博虧損 稱土地拍賣收入達千億》的報道，大體是專家為世博會算的一筆收支賬。世博會是一件利國利民的好事，其帶來的巨大效益已被人們享受，筆者認為是賺錢是賠錢倒不是很重要了。

    到是該專家提到的土地拍賣收益部分引起了我的注意，大意是世博園5.28平方公里的土地據(jù)估算未來可能有40%將推向市場，并對其收益做了如下估算：“9月8日，世博園區(qū)附近面積54415.3平方米的黃浦江沿岸E18（9-3）住宅地塊被香港九龍倉下屬的卓光控股以48.28億元奪得，折合樓面價35490元/平方米。以此為參考，若有40%的世博土地進入市場，僅土地拍賣的收入就在2000億元左右。”顯然，政府已經(jīng)把土地當(dāng)成了“搖錢樹”“聚寶盆”，當(dāng)成了財政的資金儲備。

    看到這里，我的心緒難平。樓面地價已是上海人民月社平工資（09年）的10倍，從這里我們看到了房價之高，買一套80平米的房子需要你800個月的收入才能買到土地價，加上建安成本和開發(fā)商利潤，你還要付出至少100個月。至于你的生活費只能靠每年的工資增長來解決了。形容房價之高高于青天一點也不過。

    “房價”主要由三大項構(gòu)成，一是地價，二是建安成本，三是稅費（對于自有資金不足的開發(fā)商還有財務(wù)成本，暫且忽略）。普通住宅的建安成本在1000-2000元左右，環(huán)境和標(biāo)準(zhǔn)高一點的住宅也就是2000-3000元左右，其余的就是土地成本和稅費了。稅費占銷售價格的6%左右。這三項除了建安成本可由市場調(diào)節(jié)外，其余兩項都是由政府掌控。現(xiàn)在的基本情況是，就現(xiàn)實房價來說，建安成本對于地產(chǎn)開發(fā)來講可以說是忽略不計的。

    房價主要受到了地價的影響。有人說是高房價拉高了地價，有人說是地價抬高了房價。但我們要注意一點，在中國，土地不是純商品化的，這是中國社會主義國家性質(zhì)所決定的。中國的土地所有權(quán)屬于人民，由國家代理，由政府操盤賣給開發(fā)商，由開發(fā)商蓋好房子賣給人民，由人民花錢買來70年使用權(quán)，就是這樣一個循環(huán)。就在這樣一個循環(huán)里，地價被拉高，房價被抬高，人民叫苦不迭。

    中國房價過高已成為全世界共識。在房價嚴(yán)重不合理的時候，有人把原因歸于開發(fā)商的不良，歸于炒房者的瘋狂，歸于住房需求者的盲動。政府也注意到了這一點，頻出調(diào)控政策以其調(diào)控房價。限貸、限購等政策接連出臺，但效果不明顯。有人說“房產(chǎn)稅”可以有效殺傷房價，部分地區(qū)也在制定政策準(zhǔn)備試點?？伤麄兒雎粤艘稽c，這些都是“標(biāo)”不是“本”，尤其是房產(chǎn)稅，中國還是一個發(fā)展中國家，人們的基本物質(zhì)生活還沒有滿足，小康社會還沒有完全實現(xiàn)，在這樣一個大背景下房產(chǎn)稅的利弊還是要再反復(fù)權(quán)衡的?？傊?，抓不住事物的根本，就不能有效解決問題。治標(biāo)的政策，最理想的結(jié)果是是事倍功半，一般的結(jié)果是無果而終，甚至?xí)车蓝Y。

    “房地產(chǎn)”顧名思義就是“房子”和“土地”，這兩者是捆綁在一起不可分割的。把“房子”商品化是正確的，但把本不是純商品化的“土地”和純商品化的“房子”捆在一起商品化未必就是正確的。把土地供應(yīng)推向市場進行“招拍掛”，開發(fā)商根據(jù)市場情況出錢買地，價高者得，應(yīng)該說也是一種市場行為。但土地是國家的壟斷資源，土地由政府供應(yīng)——也只能由政府決定供應(yīng)，并且由政府操控，這已經(jīng)不是單純的市場行為了。

    中國的土地所有制決定了，在中國土地不能市場化，尤其是不能在“市場化”的掩蓋下，由政府把人民所有的土地高價賣給開發(fā)商，再由人民花更高的價錢從開發(fā)商那里買和房子捆綁在一起的“土地使用權(quán)”，雖然說賣地的錢歸國家所有——也就不去探究賣地的錢到底干了什么了。

    土地國有是社會主義制度決定的，社會主義制度的優(yōu)勢之一是“可以集中力量辦大事”，而在土地成本成為居高不下房價的主要成本的今天，是政府下決心發(fā)揮這一優(yōu)勢的時候了。

    我們算一筆賬，就拿前面“54415.3平方米的黃浦江沿岸E18（9-3）住宅地塊”為例。該地塊總價48.28億，約折合6000萬一畝。容積率指標(biāo)為2.5%，可建住宅面積136000平米。樓面地價35490元/㎡，建成以后售價應(yīng)在5萬/㎡左右或更高。

    在此背景下，無論政府出臺多么嚴(yán)厲的調(diào)控政策，其地價已經(jīng)決定售價不會低于4.5萬/㎡，如果由于調(diào)控政策過緊大家都不買房就會滯銷（也可能政策失靈），地產(chǎn)商就會陷入財務(wù)危機，有可能引起連鎖反應(yīng)，從而影響經(jīng)濟穩(wěn)定，接下來就會出現(xiàn)“虧損效應(yīng)”，地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷。政府被迫降低地價，從而引起房價下跌，這時存房者拋售，買房者觀望，看似調(diào)控政策顯現(xiàn)效果，其實陷入惡性循環(huán)。

    如果我們嘗試另一種方式呢？假如政府轉(zhuǎn)變思路，主動降低土地供應(yīng)價格，還以上面的例子來算一筆賬。如果該地塊每畝降至2000萬一畝，則樓面地價為12000元/㎡，房價則可控制在2萬元/㎡左右。如果降至1000萬一畝，則樓面地價為6000元/㎡，房價則可控制在1.3萬元/㎡以內(nèi)。如果地價再低一些呢？大家自己算吧。

     注：一般住宅容積率在2.5%左右，計算時取2.5即可，不帶%；

         樓面地價=每畝地價/667/2.5（容積率）或=地塊總價/地塊面積/2.5

       可建面積=地塊面積*2.5

    如果真的做到這一點，則中國的房價就完全可控制在合理的范圍內(nèi)，當(dāng)然這需要政府觀念和角色的轉(zhuǎn)變。首先，政府需要由土地“出售者”轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋?#8220;提供者”，代表人民統(tǒng)一管理土地，并為人民的住房需求提供土地使用；其次，轉(zhuǎn)變一個觀念，土地不能市場化, 土地是人民的，當(dāng)人民需要時由政府統(tǒng)一規(guī)劃提供,并長期毫不動搖的遵守這一觀念；第三，轉(zhuǎn)變一個角色，即由原來的“第三方”轉(zhuǎn)變?yōu)?#8220;甲方”。

    原來的地產(chǎn)市場模式中需求者應(yīng)該是“甲方”，開發(fā)商做為“需求”的提供方應(yīng)是“乙方”，政府做為土地供應(yīng)商成了“第三方”，雖說有些牽強，但基本是這個關(guān)系。其實政府更應(yīng)該站出來成為代表人民的甲方，了解人民的住房需求，代表人民提出需求，并提供土地，由開發(fā)商來承建。

    這第三點轉(zhuǎn)變非常重要，因為這是對現(xiàn)有市場模式的徹底改變。在這種模式下政府成為地產(chǎn)市場需求方的“代言人”、土地“提供者”以及“規(guī)劃和管控者”。中國的住房建設(shè)將進入一個全新的保障時代，并將成為社會主義初級階段的住房建設(shè)模式。

    我們可以設(shè)想這樣一種模式：第一步：政府根據(jù)人民的住房需求和經(jīng)濟社會發(fā)展水平，規(guī)劃城市建設(shè)和住宅建設(shè)發(fā)展計劃；第二步：每塊土地、每個小區(qū)包括每一棟樓，都給出規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)；第三步：公開招標(biāo)，開發(fā)商根據(jù)政府公布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)，包括具體的規(guī)劃、初步的設(shè)計、施工建造標(biāo)準(zhǔn)和市場售價；第四步：中標(biāo)單位嚴(yán)格按照招標(biāo)要求開發(fā)建設(shè)；第五步：政府組織驗收合格后由開發(fā)商按預(yù)定價格區(qū)間自主投放市場銷售。在這個模式下，中國的住房問題會在10年左右得以基本解決。

    執(zhí)行這樣一個發(fā)展模式，政府仍然需要制定更加具有操作性和針對性的管控政策，首要目標(biāo)是打擊多套房保有人群和炒房者。執(zhí)行這種模式，政府要理直氣壯做甲方，嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和程序，嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)格操作的市場化和透明化。

    土地價格降下來了，房價自然就會降下來，然后讓市場在一個低價格區(qū)域中運轉(zhuǎn)。只有這樣，才能解決住房問題，國家才能更好更快的發(fā)展；只有這樣，才能保持經(jīng)濟社會的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，避免大起大落。也只有從解決土地供應(yīng)關(guān)系和模式入手，才能根本解決房價問題，才會避開調(diào)控過緊引起房價大起大落進而影響經(jīng)濟穩(wěn)定和發(fā)展，調(diào)控力度不夠房價又節(jié)節(jié)攀高的尷尬局面。還有一點我們要保持清醒，任何企圖把房價穩(wěn)定在現(xiàn)有水平的想法都是脫離實際的幻想，都是要不得的?；蛘咭赃m當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段，使房價在現(xiàn)有水平小幅回落然后保持穩(wěn)定的夢想更是想當(dāng)然。

    打開房價畸高的鑰匙就是土地，而這把金鑰匙就在政府手里。不要把這把鑰匙當(dāng)成了財政金庫的鑰匙，最起碼我們看到上海世博會的算盤就是把土地當(dāng)成了地方政府財政的黃金儲備。這很危險，繼續(xù)走下去更危險。