第一部分，地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研宄并制作報告應咐有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的丌發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：
1）選址定點
2）規(guī)劃總圖審查及確定設計條件
3）初步設計及施工圖審查
4）規(guī)劃報建圖審查
5）施工報建
6）建設工程羧工綜合驗收備案。
一、選址定點階段，此階段一般辦理以下事項
1、計姿審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資局進行士地利用總體規(guī)劃和士地供應方式的審查。
3、建委辦理投資廾發(fā)項目建設條件意見書。
4．環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項環(huán)保意見那（表）。
5、文化局、地震局、園替局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選且意見書。
二、劃總圖審查及確定覿劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項；
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理士地預審。
3、公安消防支從、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、
文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃剖門對規(guī)劃總進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》·
5、規(guī)劃部門定建設工程覿劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審杳，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對忉步設計的覿劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支從對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行市查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。
7、建委制發(fā)初步設計批復．并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單到。
9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規(guī)劃報建圖審杳階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支從進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、土建姿、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職貴劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的覿劃設計補充核雒劃設計條甘，在建設單位激納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1)己交付全部士地使用權出讓金，取得士地使用權證書；
（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書。
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝的標準、竣工交付日期、預售總血積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程羧工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行各案審查·
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部冂根據(jù)上述部門和本部冂驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的．出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段
1.由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。
2、開發(fā)商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者士地使用權證；
（4）建沒用地劃許可證；
（5）建設工程規(guī)劃許可證，
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
房地產(chǎn)開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建
1、立項批復（發(fā)改委）
2、選址意見書（管委會）
3、土地證（土地局）
4、地名申報（民政局）
5、建設用地劃許可證（規(guī)劃局）
6、環(huán)報告（環(huán)保局，委托環(huán)評公司辦理）
7、水保方案設計所需資料（稅務局）
8、建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）
9、消防審核申報表（消防支隊）
10、人民防空地下室建設審批表（人防辦公室）
11、規(guī)劃審查必須報送文件（城鄉(xiāng)劃委員會）
12、規(guī)劃設計方案申報（規(guī)劃局）
13、施工圖審查要件（審圖機構）
14、建設計方案申報（規(guī)劃局）
15、監(jiān)理招投標及合同備案所需材料（建設局）
16、施工招投標及合同備案所需材料（建設局）
17、設計合同審查備案所需材料（建設局）
18、工程安全文明施工備案手續(xù)材料（建設局）
19、委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料{質(zhì)量技術監(jiān)督局）
20、建設工程施工許可證（建設局）
21、施工用水申請（自來水公司）
22、施工用電申請（電力公司）
23、辦理臨時占道、開口（城管局）
24、物價審批所需材料（建沒局）
25、物業(yè)管理備案（建設局）
26、初始登記（建設局）
27、商品房預售許可證（建設局）
