在常見的二手房交易中，一般情況下，都是買賣雙方經(jīng)由中介機構的介紹撮合，最終達成交易。

在這個過程中，不管是買賣雙方的原因，還是中介方的原因，亦或是該房產(chǎn)本身的原因，會導致在二手房交易過程中存在諸多的風險點。

咱們就進行一個簡單的梳理，方便大家在購買二手房時能夠關注風險，規(guī)避風險，最終順利購得房產(chǎn)：

風險點一、產(chǎn)權瑕疵

1、是否有合法的產(chǎn)權證書。

（1）有備案合同，能辦理產(chǎn)權證，但暫未辦理——只能由買賣雙方先進行合同交易，但暫時無法辦理產(chǎn)權證?！斏鹘灰?/p>

（2）“小產(chǎn)權房”——無法辦理產(chǎn)權證，買賣合同有被確認無效的風險。不建議交易。

（3）違法建筑——隨時有被拆除的風險，買賣合同極有可能被確認無效——不建議交易

2、要看房屋性質(zhì)

（1）普通商品房——可以正常交易

（2）房改房、保障性住房——要落實當?shù)氐南嚓P政策，詳細了解政策后再謹慎考慮是否進行交易

（3）農(nóng)村宅基地上自建房——如非村集體成員，不建議交易

3、產(chǎn)權人是否唯一

家庭成員共有、夫妻共有、繼承人共有——需要仔細核實共有人是否均同意交易，否則該交易有可能被其他共有人撤銷——核實后如沒有爭議，可以正常交易

4、產(chǎn)權是否受限

（1）司法機關查封或行政機關限制交易——如存在類似該等情形，那么該房屋就暫時無法過戶——對于此類房屋，不建議交易

（2）房屋存在抵押——如需交易過戶，須將抵押所涉及債務清償或經(jīng)抵押權人同意——對此類房屋，建議買賣雙方與抵押權人協(xié)商一致后再決定是否推進交易

（3）已設定居住權——此為《民法典》的新規(guī)。如該房屋已有人登記居住權，那么買方即使購得房屋，也需要保證居住權人能夠在該房屋中的居住權不受影響，而這樣一來可能導致買方的合同目的無法實現(xiàn)——對于此類已設定居住權的房屋，作為買方而言，不建議交易

（4）是否帶租約——如有租約，則根據(jù)我國合同法“買賣不破租賃”的原則，房屋雖然所有權發(fā)生了變化，但不能影響租戶對房屋的使用，租戶仍可在原租期內(nèi)繼續(xù)使用該房屋，買方無權要求租戶搬離。并且，租期屆滿，租戶在同等條件下還有優(yōu)先購買權，這就會導致買方權利的不穩(wěn)定——此類房屋，建議買方謹慎交易

二、購房政策風險

限售、限購、限貸等政策——各地政策有所不同，無論是買方還是賣方，一定要先充分了解房產(chǎn)所在地的售房、購房以及貸款政策，并結合自身情況決定是否進行交易。

三、戶口、學位被占的風險

義務教育階段中小學就近劃片入學，可能有些家長為了所謂的“學區(qū)房”、“學位房”而去購買房產(chǎn)——在此情形下，就需要仔細核實戶籍政策、入學政策等以及該房產(chǎn)的入學名額是否存在等事項，要求賣方將戶口遷出并在相關交易合同中約定有關戶籍以及學位的相關事項——建議可以將學位問題作為買方解除合同的條件進行約定

四、稅費風險

房屋情況不同，那么交易所涉及的稅費也不盡相同，建議：

（1）明確約定工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅、契稅、增值稅、交易費和個人所得稅等稅費如何承擔。

（2）明確約定在合同簽訂后至辦理產(chǎn)權過戶前，如因政策問題導致交易費用增加時，增加部分由誰來承擔。

（3）明確約定如果雙方解除合同，則相關稅費如何承擔。

五、其他風險

1、是否存在大額欠費——須核實水電、物業(yè)、燃氣、寬帶、車位等各項費用——建議要求賣方承諾在辦理房屋交接手續(xù)前，該房屋發(fā)生的水電煤氣費、物業(yè)費、供暖費、有線電視收視費、寬帶費車位費等各項費用由賣方承擔。

2、房屋交付條件——詳細約定房屋交付的標準并列出清單，將房屋的裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，待房屋交付時雙方一并查驗確認。

3、中介不盡責——建議盡量選擇大品牌的中介。同時，對于中介提供的各項資料，也要仔細核實，不要輕信任何口頭承諾。

以上

作者簡介：法學碩士，三級律師，中國法學會、河南省法學會會員，具備上市公司獨立董事資格，河南省首批公司法領域、建筑房地產(chǎn)領域專業(yè)律師，河南省律師協(xié)會直屬分會公司證券業(yè)務委員會委員。

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