各大城市房產(chǎn)市場這輪史無前例的瘋漲，終于“逼出”了各種重磅調(diào)控措施，市場重歸觀望狀態(tài)；在這套大家本來早已習(xí)以為常的劇情中，這回卻出現(xiàn)了一條令很多人驚訝不已的重磅消息——2016年5月5日深夜，北京通州宣布限購商住房，此前全國無先例。
北京通州限購是個孤例嗎？
其他城市會不會跟進(jìn)？
商辦賣不動了，開發(fā)商怎么辦？
手握大量現(xiàn)金又被限制買房的人，繼續(xù)煎熬？
類住宅究竟是一個坑，還是下一個風(fēng)口？
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啥叫商住房？
是指酒店式公寓嗎？
“酒店式公寓”又是什么？
居然限購？是說值得買嗎？
不是我不明白，這世界變化快。
定義
酒店式公寓是個什么東東？
談酒店式公寓，不得不先談其定義（通州的“商住房”，其實(shí)跟我們接下來要聊的主題，是一個東西）。日常生活經(jīng)驗(yàn)告訴我們，但凡是你覺得困惑的地方，往往就意味著貓膩所在，沒錯，這里也是一樣。目前市場上與“公寓”有關(guān)的各類產(chǎn)品主要有以下這么些：
酒店式公寓
公寓式酒店
公寓式辦公
行政公館、行政公寓
產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店
是不是已經(jīng)暈掉了？別著急，事情其實(shí)很簡單，我們接著往下聊。
在上面這些名字中，叫得最響亮的，無疑就是我們最為熟悉的“酒店式公寓”了。房產(chǎn)公司的樓盤廣告、售樓小姐的笑容都在熱烈的暗示你：我們這是“酒店+住宅”的高端物業(yè)，既有酒店的一流服務(wù)、又有住宅的屬性。甚至，在現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)營銷中，這個稱呼是一個什么都可以往里面裝的大口袋----只要是跟“住”有關(guān)的產(chǎn)品，他們都會告訴你，這是“酒店式公寓”。再加上一些似是而非的房產(chǎn)類文章的誤導(dǎo)，以及中介的推波助瀾，這里面越發(fā)顯得混亂不堪。然而實(shí)際上，酒店式公寓這個產(chǎn)品，基本上可以算是已經(jīng)消亡。
翻開《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，我們先來梳理下定義：
舊了點(diǎn)，多包涵，這小冊子早有了新版
下面藍(lán)灰色字體的定義為規(guī)范的原文
酒店式公寓：指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。
可見按照官方定義，酒店式公寓屬于居住建筑，土地分類為住宅用地，土地使用年限為70年，雖然提供酒店式管理服務(wù)，其本質(zhì)上是住宅，屬于現(xiàn)在的限購范圍。
也就是說，要開發(fā)這種產(chǎn)品，前提是這塊地是住宅用地。而事實(shí)上，由于住宅地塊價格高于商業(yè)地塊，再加上國人的居住習(xí)慣，如果不是因?yàn)楦鞣N特殊的限制（比如地塊小到只有一棟樓），很少會有樓盤開發(fā)這種產(chǎn)品，這種物業(yè)類型是絕對的非主流產(chǎn)品。全上海能叫酒店式公寓的項目，可能一只手都能數(shù)的過來，比如前段熱銷的人民廣場附近的中邦艾格美國際公寓，就可以算是一個。（注意廣告上的70年產(chǎn)權(quán)住宅字樣）
公寓式酒店：指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。
可見，公寓式酒店屬于商業(yè)性質(zhì)，土地分類為商業(yè)用地，土地使用年限為40年或者50年。
盡管加上了“公寓”兩字，其本質(zhì)上仍是酒店，而且按照規(guī)定，這類物業(yè)只有一張大產(chǎn)證，不得分套銷售。整個物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資再交由一家專業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機(jī)構(gòu)或公司的，當(dāng)然不能將客房分割出售給個人。換句話說，這類產(chǎn)品就跟你我無緣了。
公寓式辦公：指單元式小空間劃分，有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。
公寓式辦公的本質(zhì)就是辦公樓，土地分類為商辦用地，土地使用年限為40年或者50年，只不過與一般辦公樓每層設(shè)置公共衛(wèi)生間不同，它是在每套中都加入了衛(wèi)生間與廚房而已。而所謂行政公館、行政公寓，其實(shí)只是個銷售說法，無任何明確定義，實(shí)質(zhì)上其與前面的公寓式辦公并無二樣。
這個東西其實(shí)與前面談到的幾樣產(chǎn)品不是一個范疇的東西，為避免部分讀者與上面談到的混淆，所以這里說一句，具體有時間以后再談。總的來說，產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。對于這個東西，我只想說，騙子你給我滾。
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談到這里，機(jī)智的你肯定已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了什么了.....
酒店式公寓不存在、公寓式酒店無法買、再有一個是騙子，那么，我買的到底是什么？難道就是.....沒錯，現(xiàn)在市面上賣的“公寓類”產(chǎn)品，幾乎都是辦公樓！產(chǎn)證上不會寫著你所期待的“公寓”，而是“辦公樓”。
謎底揭曉：無論廣告怎么誘人，不論銷售怎么忽悠你，現(xiàn)在市面上的所謂“酒店式公寓”新房，本質(zhì)就是辦公樓，在建筑性質(zhì)上，與普通辦公樓并無二致，僅僅是產(chǎn)品設(shè)計的異同而已。
廣告中出現(xiàn)的“公寓式XX”、“XX式公寓”，只不過是希望給你一個居住的心理暗示而已。在業(yè)界，我們有一個稍微專業(yè)點(diǎn)的名稱叫“類住宅”，所謂“類”，刻薄點(diǎn)就是“非”的意思。這個類住宅，就是房產(chǎn)開發(fā)中的一個擦邊球，而且這個球，好大。
溯源
“類住宅”是怎么來的？
類住宅，是在市場、政府、政策限制等等一系列合力沖擊下，在“貓捉老鼠”的游戲中一步步發(fā)展壯大起來的邊緣類產(chǎn)品。所謂存在就是合理，既然一個產(chǎn)品能夠發(fā)展到如今之規(guī)模，并且有日趨壯大之勢，甚至在個別地方要達(dá)到限購的程度，光指責(zé)這是開發(fā)商“欺騙”、“利欲熏心”就明顯不夠理智了。
其實(shí)，如果時光退回十多年前，我們會發(fā)現(xiàn)，“酒店式公寓”、“公寓式辦公”、“LOFT”、“SOHO公寓”這類概念，大家其實(shí)沒那么敏感，甚至還帶著絲絲驚奇和好感。因?yàn)椋趯?shí)際生活中，確實(shí)是需要有一部分這樣的產(chǎn)品的，比如說“SOHO公寓”，既能用于小團(tuán)隊辦公，又能解決居住問題，非常適合創(chuàng)業(yè)初期的小公司的實(shí)際需求，所謂可商可住，實(shí)際上還更偏重于“商”。而且，那時還沒有限購的概念，人們對于住宅與商業(yè)的屬性，其實(shí)并沒有那么的敏感，或者說在意。
但是慢慢的，住宅開始迎來瘋狂上漲的黃金十年，在這場轟轟烈烈的城市化進(jìn)程之中，各種調(diào)控措施開始紛紛登場，最后，在限購這個大招下，住宅與商業(yè)的屬性也越來越清晰以至于完全對立。
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1、過去的十年中，住宅的高單價、快去化、資金回籠迅速的優(yōu)勢展露無遺，這促使開發(fā)商努力在商業(yè)用地上打擦邊球建造“類住宅”產(chǎn)品。一塊地建設(shè)成辦公樓可以賣6000元/平（同時周邊住宅賣10000元/平）；而建設(shè)成公寓式辦公則可以賣8000元/平，去化速度還比辦公樓快，開發(fā)商自然樂得選擇。當(dāng)然這個時候，這類所謂可商可住的產(chǎn)品，實(shí)際上商業(yè)用途已經(jīng)大為減弱甚至已經(jīng)接近消亡。
開發(fā)商會這么聽話嗎？
2、限購限貸的政策客觀上促進(jìn)了類住宅產(chǎn)品的快速發(fā)展，一線城市最為明顯。不限購不限貸開始成為極其重要的一個促銷手段。
3、在有些區(qū)域，由于城市規(guī)劃層面土地配置的不盡合理，住宅用地奇缺，也是類住宅產(chǎn)品生長的土壤之一。比如說現(xiàn)在正熱火朝天的虹橋CBD版塊。（關(guān)于虹橋CBD版塊，識居即將推出專題文章，提前預(yù)告下）
4、經(jīng)過前幾年商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，目前整個商業(yè)地產(chǎn)市場庫存壓力比住宅還要大得多，在很多地方，商業(yè)、辦公用房嚴(yán)重供過于求。尤其是在大城市的近郊區(qū)域----比如上海的嘉定、青浦，以及其他城市的所謂新城區(qū)，在這些非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入極其緩慢，開發(fā)企業(yè)為避免被拖垮，實(shí)現(xiàn)項目資金的快速回籠，只好采用“公寓式辦公”的模式來進(jìn)行開發(fā)銷售。另外，商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)、招商、運(yùn)營能力的要求比住宅高得多，不客氣的說，全中國真正能做好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)總共也沒幾家；在商業(yè)地產(chǎn)市場嚴(yán)重萎靡的時候，很多企業(yè)自然就會尋求“類住宅”這種短平快的開發(fā)策略。
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首先是建筑性質(zhì)的明確界定。之前的政策中，有很多建筑性質(zhì)的邊界是模糊的，比如說，“公寓”就是個被玩壞的概念，酒店式公寓、白領(lǐng)公寓、行政公寓、商務(wù)公寓......到底哪些產(chǎn)品算住宅、哪些算商業(yè)，現(xiàn)在就要表述的清清楚楚。
這方面，上海目前已經(jīng)界定得非常清楚，可以說漏洞已經(jīng)基本堵完。首先，明確公寓屬于住宅性質(zhì)，必須在住宅用地上才有可能開發(fā)公寓產(chǎn)品；其次，明確公寓式酒店不可分割銷售；最后實(shí)際上市中心只剩下了“公寓式辦公”這一種類住宅產(chǎn)品。同時，商業(yè)用地在土地出讓環(huán)節(jié)就明確規(guī)定“公寓式辦公”類產(chǎn)品能不能做，可以做多少。這一整套組合拳，基本上就把整個市場規(guī)范化了，或者說陽光化了，以前那些灰色地帶被推到了聚光燈下。
由于以往的規(guī)定不明確，以至于出現(xiàn)了很多的所謂買一層送一層的LOFT產(chǎn)品，層高做到5米，甚至5.5米的產(chǎn)品并不鮮見，看起來是開發(fā)商和業(yè)主得利了，但是這在城市規(guī)劃建筑容量的控制上是一件非常不嚴(yán)肅的事情?，F(xiàn)在明確規(guī)定，普通辦公類產(chǎn)品只能做到4.5米的層高，這就基本上把LOFT這條路也堵上了，因?yàn)?.5米做兩層是幾乎不可能達(dá)到舒適的要求的。
由于以前的所謂酒店式公寓產(chǎn)品瞄準(zhǔn)的就是剛需人群與投資客，再加上考慮去化難度（總價要低），所以產(chǎn)品都盡可能的小型化，50-60平/套非常普遍，全國各地的著名的XX廣場的酒店式公寓就是個典型的例子。但是這類產(chǎn)品不但居住舒適性較差，而且導(dǎo)致商業(yè)用地上的居住人口大量聚集，城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性無從談起。于是，上海的公寓式辦公不得小于150平/套的規(guī)定也就應(yīng)運(yùn)而生。這個規(guī)定咋一聽很難理解（因?yàn)樯啼伈]有限定單套面積），而且很多人不知道這個規(guī)定的源頭在哪里，這個規(guī)定其實(shí)是來源于2015年4月1日起施行的上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的意見》（滬規(guī)土資建規(guī)〔2015〕211號）。
這個意見的意思就是：我讓你做多少你才能做多少，而且，戶型要大，你自己要掂量下能不能賣出去，另外，你銷售出去后，不會給區(qū)域帶來太多的規(guī)劃外常住人口。
優(yōu)劣
“類住宅”有哪些優(yōu)劣點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
、比同地段同品質(zhì)的住宅單價便宜，總價低，尤其是在“單套不得小于150平方”的規(guī)定出來之前。
、不限購。這在住宅限購的城市，可以成功吸引一大批的目標(biāo)群體。而事實(shí)上歷史上“限購令--取消限購”的循環(huán)過程中市場的反應(yīng)也印證了政策對于類住宅產(chǎn)品的巨大影響。住宅的價格飆漲與限購，使一部分剛需與投資客不得不轉(zhuǎn)向類住宅市場，進(jìn)而再催生出這一市場的非理性繁榮。本文開篇所說的通州商住房限購，其背景就是通州由于北京城市副中心的利好炒作，今年三月份類住宅產(chǎn)品的交易量暴增。據(jù)某房產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年3月，通州區(qū)共成交商住房1272套，環(huán)比2月上漲317.1%，同比去年3月大漲1432.5%。
、有些類住宅項目，項目地段非常好，尤其是位于商務(wù)中心等城市中心區(qū)域，這點(diǎn)不具普遍性，只能就具體項目而談。
缺點(diǎn)：
、不能落戶，沒有學(xué)區(qū)。這對第一次置業(yè)的人群有影響，但是對于二次置業(yè)或者投資客來說其實(shí)影響不大，尤其是現(xiàn)在單套面積控制之后，公寓式辦公項目都紛紛在走“高端”路線，因?yàn)閱翁酌娣e已經(jīng)在那里了，以前的剛需戰(zhàn)略將受到極大壓制。換句話說，現(xiàn)在能買公寓式辦公產(chǎn)品的人群，往往已經(jīng)不再需考慮落戶問題。
、水電煤、物業(yè)費(fèi)較貴。水電煤的價格基本上是住宅的2.5-3倍，物業(yè)費(fèi)各個項目不同。關(guān)于這點(diǎn)見仁見智，銷售基本上會給你簡單算一筆賬，告訴你其實(shí)一年下來也增加不了多少錢，但是房價卻已經(jīng)比住宅低了多少了云云；但是必須明白的是，生活是長期、細(xì)水長流的，無論怎么說，3倍的消費(fèi)價格無疑是個巨大的負(fù)擔(dān)；而且，房價比住宅低，根本原因不在于這點(diǎn)，而在于土地與建筑性質(zhì)，歸于這點(diǎn)就有些偷換概念了。
談到這點(diǎn)，就不得不吐槽下煤氣這個問題。能否通煤氣，本來就是辦公樓與住宅的根本差別之一，按照國人的生活習(xí)慣，沒有煤氣基本就相當(dāng)于判了一個居住項目的死刑；但是在具體操作中，這點(diǎn)成為了徹徹底底的灰色地帶，能否搞定，全靠關(guān)系，有實(shí)力的開發(fā)商自然能夠公關(guān)成功。反過來說，從購房者角度出發(fā)，類住宅產(chǎn)品中有煤氣的無疑應(yīng)該是上選。
、交易稅費(fèi)高。這個其實(shí)主要是轉(zhuǎn)手時的增值部分的稅率，對于一手購買者而言與住宅差別不大；而轉(zhuǎn)手時的稅費(fèi)由誰承擔(dān)你懂的，當(dāng)然，這也在一定程度上抑制了房子價格。
、居住舒適性差。這主要涉及三個方面：戶型設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、是否商住混雜。過去的類住宅產(chǎn)品，由于多采用中央核心筒的小戶型設(shè)計（包括現(xiàn)在全國開花的XX廣場產(chǎn)品也是），戶型談不上舒適性；小區(qū)極有可能只是孤立的一棟或者幾棟樓，下面還是商場，所以也談不上良好的小區(qū)環(huán)境；然后商住混雜是一個常見的現(xiàn)象，當(dāng)你拎著菜乘電梯的時候，對面站著的很可能是一個西裝革履來上班的人，所以帶來很多居住上的困擾。
但是現(xiàn)在的類住宅產(chǎn)品已經(jīng)與過去有很大的不同，再加上戶型的擴(kuò)大、產(chǎn)品定位的提高，類住宅產(chǎn)品現(xiàn)在正在“住宅化”，以上幾個缺點(diǎn)，在很多項目中幾乎已經(jīng)完全不存在（只有最后一點(diǎn)商住混雜無法做到完全避免，但是在高端項目中也已經(jīng)很好了，比如浙鐵綠城長風(fēng)中心誠公館、浦東保利ONE56）。
、日照條件。這一點(diǎn)很少有人會注意到，但是是影響居住的重要因素?，F(xiàn)在住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行得越來越嚴(yán)，基本沒有空子可鉆，很多住宅項目，就因?yàn)槿照张c容積率的矛盾問題而不得不做出巨大讓步。但是在類住宅項目中，因?yàn)槠渥陨聿恍枰照諏徟?，相信我，不論看起來多美好的類住宅項目，開發(fā)商是不會給你考慮日照問題的，銷售也不會跟你提，能否滿足需求，全靠你自己現(xiàn)場判斷。
、商業(yè)用地使用年限只有40-50年，而且物權(quán)法沒有規(guī)定到期自動續(xù)期。關(guān)于這一點(diǎn)，法律大家們已有很多討論，我們作為小市民心里也沒個譜，但相比于住宅用地，至少有幾點(diǎn)是清楚的：
1、住宅用地到期自動續(xù)期，僅說明期滿了以后，不能夠收回，不是說不要錢；
2、如果說居住用地因?yàn)?/span>保障公民基本生存權(quán)而只收取少量出讓金，但是商業(yè)用地必須按照商業(yè)邏輯運(yùn)作，應(yīng)收取較高費(fèi)用的話，----那么，擁有多套住宅的業(yè)主怎么算？很明顯，多套住宅的保障功能已經(jīng)不存在了，其實(shí)就是投資屬性，與商業(yè)物業(yè)是一回事。
事關(guān)穩(wěn)定無小事，所以，我對于商業(yè)用地將來要補(bǔ)交沉重土地出讓金的說法持保留態(tài)度，很可能就是一團(tuán)漿糊。
近段溫州“土地續(xù)期”事件就是個很好的例子。官方媒體法制日報是這樣回應(yīng)的：
“......罵名滾滾而來，只因溫州市國土局這項所謂的“改革”引發(fā)了億萬民眾的焦慮和恐慌?！?/span>
好吧，咱法律門外漢班門弄斧太多了，就此打住。
、價格漲得慢。好吧，這個才是很多人對于類住宅敬而遠(yuǎn)之的真正原因，這點(diǎn)其實(shí)也是上面所有缺點(diǎn)的集中反映而已。在住宅價格瘋狂逼空的大勢下，住宅其實(shí)也早已不再僅僅是居住的含義，能否增值反而成了大家最為直接而迫切的購買需求。但是縱觀過往的價格趨勢，很容易就可以得出一個結(jié)論：住宅比類住宅漲得快，這才是對于類住宅的致命一擊。但是，這個趨勢是不是一定會延續(xù)呢？
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從上面列出的類住宅的缺點(diǎn)來看，似乎已經(jīng)是偏向負(fù)面結(jié)論了，其實(shí)也未必，別忘了通州限購這事，一個負(fù)面產(chǎn)品，怎么會導(dǎo)致同比交易量暴增1400%以至于要限購呢？我們繼續(xù)往下聊。
案例
“類住宅”的幾個典型案例
現(xiàn)實(shí)最具說服力，與其泛泛而談，不如就實(shí)例來就事論事，至于結(jié)論，那是后面的事。案例我們都盡量選擇最近的新項目。
這本不是一個新項目，之所以談它，是因?yàn)樗叽硇?，剖析這只麻雀，可以明白這一類型的“酒店式公寓”的真實(shí)狀況。這個項目位于內(nèi)環(huán)內(nèi)中山公園最核心的地方，三條地鐵線路的交匯點(diǎn)，從地理位置上看是絕對的黃金地段，該項目是1棟30層的全裝修酒店式公寓，入口氣派，外立面全玻璃幕墻與金屬幕墻，絕對的高大上，經(jīng)過這么些年依然像新的一樣。房型設(shè)計是典型的中間核心筒式公寓平面，以41-68平米的小戶型為主，共728套，車位配套非常充足。
按理說，這該算是個好項目了吧？光地段就能秒殺上海絕大部分房子。那么這么些年來，其真實(shí)房價以及居住狀況是怎么樣的呢？與它隔路相望的住宅小區(qū)凱欣豪園，跟它差不多同時期建設(shè)，普通面磚外墻，現(xiàn)在已經(jīng)顯得陳舊，我們來看看兩者二手房的最新報價。
這是新時空國際公寓的
這是凱欣豪園住宅小區(qū)的
WHAT?
沒錯，令人失望的是，這棟公寓從來都是中山公園版塊的價格洼地，任憑外面怎么風(fēng)吹雨打高歌猛進(jìn)，她自巋然不動。這里面，肯定是發(fā)生什么事了，對不對？
實(shí)地調(diào)研后，馬上就能真相大白：這棟三十層共計700多套房子的公寓中，目前入駐了接近30家小型“酒店公寓”、“家庭旅館”；而且，因?yàn)榉孔邮巧⑹鄣?，小旅館只能去找一個個的小業(yè)主商談租賃，所以導(dǎo)致了每家小旅館的房間都是隨機(jī)散布型的，----也就是說，當(dāng)你在網(wǎng)上定好其中一家旅館的房間后，你可能去登記的前臺在5樓，實(shí)際入住在10樓，然后，你的左右房間都不是這家旅館的。這帶來了極差的住宿體驗(yàn)，除了舒適度，甚至有時你都會懷疑安全問題。
于是，這棟華麗無比的樓就變成了無法居住、不適合辦公、旅館體驗(yàn)差這么個三不像的怪物。而這，卻是全國很多所謂酒店式公寓項目的最終歸宿。本來所謂“公寓”，原本跟住宅的區(qū)別就是高質(zhì)量的服務(wù)管理，但是，在開發(fā)商散售的時候，誰管你后面的使用問題？
類住宅項目與住宅項目的對比，往往會因?yàn)殚_發(fā)商、項目定位、開發(fā)時間的不同而導(dǎo)致比較難以貼近實(shí)際去橫向比較，但是下面的這個項目，卻正好提供了以上三點(diǎn)的恰合，這非常有意思。
這個項目位于現(xiàn)在熱火朝天的長風(fēng)板塊，臨近長風(fēng)公園，該版塊正努力打造成為高端國際企業(yè)總部基地，而且云集了雅戈爾長風(fēng)八號、中海紫御豪庭等豪宅項目，區(qū)位優(yōu)勢也是相當(dāng)?shù)拿黠@。綠城拿出了一個獨(dú)立的地塊來打造類住宅產(chǎn)品“誠公館”，其實(shí)就是玉蘭花園的產(chǎn)品系。我們來看看它是怎么做的。
標(biāo)準(zhǔn)的綠城式住宅規(guī)劃模式
品質(zhì)很強(qiáng)的入口及會所
標(biāo)準(zhǔn)的綠城玉蘭花園戶型
155平一梯兩戶，舒適性很高，通煤氣
再加上綠城一貫的立面品質(zhì)、景觀營造和物業(yè)管理，換句話說，這已經(jīng)是標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)了，與其他的綠城玉蘭花園唯一不同的是，這塊地是商業(yè)性質(zhì)的。在這個小區(qū)中，你能想象以后會有像新時空一樣的狀況出現(xiàn)嗎？
在2015年初的時候，這個臨近長風(fēng)公園、華師大、上海市兒童醫(yī)院的樓盤售價是3.4萬/平。同一時期，綠城遠(yuǎn)在鳥不拉蛋的浦東唐鎮(zhèn)的綠城玉蘭花園，售價是多少呢？4.0萬/平。下面是這兩個項目的區(qū)位對比。
僅僅因?yàn)榻ㄖ再|(zhì)的差異，一模一樣的產(chǎn)品（玉蘭花園），在地段如此懸殊的情況下，誠公館只賣到了3.4萬。如果作為自住，或者哪怕是投資，這里面是不是蘊(yùn)含著某些機(jī)會？事實(shí)上，該盤一經(jīng)推出也是銷售良好，早已售罄。而現(xiàn)在該項目二手房均價為4.87萬/平，相比于2015年初，漲幅為43%，基本等于同區(qū)域的住宅漲幅，還稍微高一點(diǎn)點(diǎn)。
這個項目位于普陀區(qū)真如副中心，為商業(yè)+公寓式辦公的綜合業(yè)態(tài)，整個項目的低層為步行商業(yè)街，不存在如綠城誠公館般的封閉式小區(qū)。戶型設(shè)計一般，分為一梯兩戶163㎡和三梯六戶105-122㎡兩種主要產(chǎn)品。（如上所說，很明顯三梯六戶的戶型是沒人關(guān)心你的日照問題的）
憑借長江實(shí)業(yè)強(qiáng)大的商業(yè)號召力，再加上剛剛推出時恰逢上海剛剛實(shí)行限購，該項目2013年7月一開盤就火爆異常，號稱當(dāng)日千人連夜排隊，700套行政公館當(dāng)日售罄。限購的魔力再次閃耀。
現(xiàn)在正售的浦東陸家嘴版塊明星樓盤，湯臣一品隔壁，絕版江景黃金地段，號稱要打造世界級絕版豪宅。戶型主要分為255平兩房、282平兩房、329平三房、369平三房共四種，戶戶面江，景觀真心一流。均價13.5萬/平，物業(yè)費(fèi)16元/平·月，銷售已接近尾聲。
戶型設(shè)計其實(shí)很一般，一味求“豪”，實(shí)用率較低。但是對于這樣一個項目，除了羨慕，你還會說因?yàn)樗巧虡I(yè)性質(zhì)而不屑于居住嗎？會懷疑他的價值嗎？會覺得以后管理混亂嗎......
給我住吧，我只想迎著江風(fēng)飛翔
其實(shí)這個項目，跟嘉玲姐豪擲一億買下的、江對面的外灘半島酒店式公寓的定位有點(diǎn)像，430平方只有3+1房；該項目另外一個250平方的戶型，也就兩房而已....
買嗎
“類住宅”能不能買？
這個問題過于主觀，每個人看法不同；但至少在夯土君這里，上面的介紹中其實(shí)已經(jīng)給出了回答。一方面，限購還在進(jìn)行，通州的商住樓限購，也許不會是個孤例；另一方面，類住宅其實(shí)是受到了越來越嚴(yán)格的限制，這反而在一定程度上增加了其稀缺性。夯土君并不排斥類住宅，但建議是：你要選好標(biāo)的。
一些建議方向：
、買好地段的、管理良好的房子。好地段永遠(yuǎn)是稀缺品，見上面的保利ONE56與半島。
、買商務(wù)中心區(qū)小戶型的、管理良好的房子。商務(wù)中心區(qū)保證了居住的強(qiáng)烈需求，而小戶型的類住宅，以后不可能再出現(xiàn)，必然推升存量房的估值。
、買暫時處于價值洼地的房子。因?yàn)轭愖≌拈L期“不受待見”，其實(shí)在某些區(qū)域，存在著不少被低估的類住宅，這就需要自己有足夠的眼光和魄力了，其實(shí)通州限購事件已經(jīng)給出了一個強(qiáng)烈的信號，就是類住宅也是可以成為稀缺品的。而衡量類住宅的價值的最好量化標(biāo)準(zhǔn)無疑就是租金，類住宅較低的價格給業(yè)主提供了獲得更高租金回報率的可能性。
、如果要考慮自己居住，這點(diǎn)現(xiàn)在其實(shí)很多人已經(jīng)在做了---選擇類住宅作為改善型住房（更大、更舒適、地段更好），那么，除了上面的因素外，小區(qū)的管理、規(guī)模、景觀綠化無疑要更加仔細(xì)斟酌。在這種情況下，前面介紹的浙鐵綠城長風(fēng)中心誠公館，就是一個最好的例子。
、初次置業(yè)者，原則上不建議購買類住宅產(chǎn)品（在150平方的限制下，事實(shí)上也不可能購買新房了，只能買二手小戶型的），因?yàn)楫吘惯€有落戶口、居住成本過高等硬性因素在里面。但是如果被限購弄得如坐針氈，那就只有靠自個判斷了。
、堅決回避管理混亂、戶型不合理、居住不舒適的類住宅產(chǎn)品，案例請在上面找。
、以上建議只適用于一、二線城市，只有在資源緊缺的這些城市，類住宅才可能有生存的土壤；在其他小城市，老老實(shí)實(shí)去買住宅吧，如果接手了類住宅，這可能是個你這輩子掉進(jìn)去的最大的坑。
夯土 ： 國家一級注冊建筑師、高級工程師
愛生活、喜串巷；熟市井酒肆、諳園囿雅居
