目前市場上與“公寓”有關(guān)的各類產(chǎn)品主要有以下這么些：
酒店式公寓
公寓式酒店
公寓式辦公
行政公館、行政公寓
產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店
看到這些，你是不是已經(jīng)暈掉了？這些名字中，叫得最響亮的，無疑就是我們最為熟悉的“酒店式公寓”了。銷售過程中，往往被包裝成“酒店+住宅”的高端物業(yè)，既有酒店的一流服務(wù)、又有住宅的屬性。甚至，在現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)營銷中，這個(gè)稱呼是一個(gè)什么都可以往里面裝的大口袋----只要是跟“住”有關(guān)的產(chǎn)品，他們都會(huì)告訴你，這是“酒店式公寓”。
但日常生活經(jīng)驗(yàn)告訴我們，你越是覺得困惑的地方，往往就意味著貓膩所在，沒錯(cuò)，這里也是一樣。
今天，分享一位資深建筑師對市場上這些“類住宅”產(chǎn)品的深度剖析。
先來比較下四個(gè)容易混淆的概念
酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。可見按照官方定義，酒店式公寓屬于居住建筑，土地分類為住宅用地，土地使用年限為70年，雖然提供酒店式管理服務(wù)，其本質(zhì)上是住宅，屬于現(xiàn)在的限購范圍。
事實(shí)上，很少會(huì)有樓盤開發(fā)這種產(chǎn)品，這種物業(yè)類型是絕對的非主流產(chǎn)品。全上海能叫酒店式公寓的項(xiàng)目，可能一只手都能數(shù)的過來。
公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。公寓式酒店屬于商業(yè)性質(zhì)，土地分類為商業(yè)用地，土地使用年限為40年或者50年。
盡管加上了“公寓”兩字，其本質(zhì)上仍是酒店。而且按照規(guī)定，這類物業(yè)只有一張大產(chǎn)證，不得分套銷售。整個(gè)物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行投資，再交由一家專業(yè)酒店公司進(jìn)行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機(jī)構(gòu)或公司，當(dāng)然不能將客房分割出售給個(gè)人。換句話說，這類產(chǎn)品就跟你我無緣了。
公寓式辦公指單元式小空間劃分，有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。
公寓式辦公的本質(zhì)就是辦公樓，土地分類為商辦用地，土地使用年限為40年或者50年，只不過與一般辦公樓每層設(shè)置公共衛(wèi)生間不同，它在每套中都加入了衛(wèi)生間與廚房。而所謂行政公館、行政公寓，其實(shí)只是個(gè)銷售說法，無任何明確定義，其與前面的公寓式辦公并無不同。
這種產(chǎn)品與前面幾種不在一個(gè)范疇。總的來說，產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者的目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。
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談到這里，機(jī)智的你肯定已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了什么.....
其實(shí)在業(yè)界，
我們有一個(gè)稍微專業(yè)點(diǎn)的名稱叫“類住宅”，
所謂“類”，也就是“非”的意思。
優(yōu)點(diǎn)
價(jià)格便宜。比同地段同品質(zhì)的住宅單價(jià)便宜，總價(jià)低，尤其是在“單套不得小于150平方”的規(guī)定出來之前。
有些類住宅項(xiàng)目，地段非常好，尤其是位于商務(wù)中心等城市中心區(qū)域，這點(diǎn)不具普遍性，只能就具體項(xiàng)目而談。
缺點(diǎn)
不能落戶，沒有學(xué)區(qū)。這對第一次置業(yè)的人群有影響，對二次置業(yè)或投資客其實(shí)影響并不大，尤其現(xiàn)在單套面積控制之后，公寓式辦公項(xiàng)目都紛紛走“高端”路線，因?yàn)閱翁酌娣e已經(jīng)在那里了，以前的剛需戰(zhàn)略將受到極大壓制。換句話說，現(xiàn)在能買公寓式辦公產(chǎn)品的人群，往往已經(jīng)不需要考慮落戶問題。
水電煤、物業(yè)費(fèi)較貴。水電煤的價(jià)格基本上是住宅的2.5-3倍，物業(yè)費(fèi)各個(gè)項(xiàng)目不同。
交易稅費(fèi)高。主要是轉(zhuǎn)手時(shí)增值部分的稅率，對于一手購買者而言與住宅差別不大；而轉(zhuǎn)手時(shí)的稅費(fèi)由誰承擔(dān)你懂的，當(dāng)然，這也在一定程度上抑制了房子價(jià)格。
居住舒適性差。主要涉及三個(gè)方面：戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、是否商住混雜。過去的類住宅產(chǎn)品，多采用中央核心筒的小戶型設(shè)計(jì)，戶型談不上舒適；小區(qū)極有可能只是下面帶商場的一棟或者幾棟樓，所以也談不上良好的小區(qū)環(huán)境；商住混雜是常見現(xiàn)象，當(dāng)你拎著菜乘電梯的時(shí)候，對面站著的很可能是一個(gè)西裝革履的上班族，因而帶來了很多居住上的困擾。
當(dāng)然，隨著戶型的擴(kuò)大、產(chǎn)品定位的提高，現(xiàn)在的類住宅產(chǎn)品正在不斷“住宅化”，以上幾個(gè)缺點(diǎn)，在很多項(xiàng)目中幾乎已經(jīng)完全不存在（只有商住混雜無法做到完全避免，但在高端項(xiàng)目中也已經(jīng)很好了）。
日照條件。現(xiàn)在住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行得越來越嚴(yán)，基本沒有空子可鉆，但類住宅項(xiàng)目不需要日照審批，所以，不論看起來多美好的類住宅項(xiàng)目，開發(fā)商是不會(huì)給你考慮日照問題的，銷售也不會(huì)跟你提，能否滿足需求，全靠你自己現(xiàn)場判斷。
商業(yè)用地使用年限只有40-50年，而且物權(quán)法沒有規(guī)定到期自動(dòng)續(xù)期。關(guān)于這一點(diǎn)，法律大家們已有很多討論，我們作為小市民心里也沒個(gè)譜，相比于住宅用地，有幾點(diǎn)是清楚的：
住宅用地到期自動(dòng)續(xù)期，僅說明期滿了以后，不能夠收回，不是說不要錢；
如果說為保障公民基本生存權(quán)，居住用地只收取少量出讓金，而商業(yè)用地必須按照商業(yè)邏輯運(yùn)作，應(yīng)收取較高費(fèi)用的話，那么，擁有多套住宅的業(yè)主怎么算？
很明顯，多套住宅的保障功能已經(jīng)不存在了，其實(shí)就是投資屬性，與商業(yè)物業(yè)是一回事。事關(guān)穩(wěn)定無小事，所以，我對于商業(yè)用地將來要補(bǔ)交沉重土地出讓金的說法持保留態(tài)度，很可能就是一團(tuán)漿糊。
價(jià)格漲得慢。住宅早已不僅是居住含義，能否增值成了大家最為直接而迫切的購買需求。但是縱觀過往的價(jià)格趨勢，很容易就可以得出一個(gè)結(jié)論：住宅比類住宅漲得快，這才是對于類住宅的致命一擊。
這個(gè)問題過于主觀，每個(gè)人看法不同。一方面，限購還在進(jìn)行，通州的商住樓限購，也許不會(huì)是個(gè)孤例；另一方面，類住宅受到越來越嚴(yán)格的限制，反而在一定程度上增加了其稀缺性。對于類住宅的建議是：你要選好標(biāo)的。
買好地段的、管理良好的房子。好地段永遠(yuǎn)是稀缺品。
買商務(wù)中心區(qū)小戶型的、管理良好的房子。商務(wù)中心區(qū)保證了居住的強(qiáng)烈需求，而小戶型的類住宅，以后不可能再出現(xiàn)，必然推升存量房的估值。
買暫時(shí)處于價(jià)值洼地的房子。因?yàn)轭愖≌拈L期“不受待見”，其實(shí)在某些區(qū)域，存在著不少被低估的類住宅，這就需要自己有足夠的眼光和魄力了，其實(shí)通州限購事件已經(jīng)給出了一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，就是類住宅也是可以成為稀缺品的。而衡量類住宅的價(jià)值的最好量化標(biāo)準(zhǔn)無疑就是租金，類住宅較低的價(jià)格給業(yè)主提供了獲得更高租金回報(bào)率的可能性。
如果考慮自己居住，選擇類住宅作為改善型住房（更大、更舒適、地段更好），那么，除了上面的因素外，小區(qū)的管理、規(guī)模、景觀綠化要更加仔細(xì)斟酌。
初次置業(yè)者，原則上不建議購買類住宅產(chǎn)品（在150平方的限制下，事實(shí)上也不可能購買新房了，只能買二手小戶型的），因?yàn)楫吘惯€有落戶口、居住成本過高等硬性因素在里面。但是如果被限購弄得如坐針氈，那就只有靠自個(gè)判斷了。
堅(jiān)決回避管理混亂、戶型不合理、居住不舒適的類住宅產(chǎn)品。
以上建議只適用于一、二線城市，只有在資源緊缺的城市，類住宅才可能有生存的土壤；在其他小城市，老老實(shí)實(shí)去買住宅吧，如果接手了類住宅，這可能是你這輩子掉進(jìn)去的最大的坑。
來源：識(shí)居（ShiJuer） 文/夯土 ，經(jīng)易哥編輯整理
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