一、為什么要出臺新政？
一方面，近年來業(yè)主不斷增長的物業(yè)服務(wù)需求和物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平之間的矛盾日漸突出，現(xiàn)行的管理政策一定程度上已不適應經(jīng)濟社會發(fā)展的形勢；另一方面，涉及物業(yè)管理服務(wù)的矛盾糾紛和爭議問題日益增多，部分企業(yè)不規(guī)范的收費行為對社區(qū)的和諧穩(wěn)定造成了一定程度的不良影響。因此，進一步完善相關(guān)收費政策，加強物業(yè)服務(wù)收費管理，既是適應經(jīng)濟社會發(fā)展、完善市場機制的現(xiàn)實需要，更是構(gòu)建和諧社會、共建和諧小區(qū)的迫切要求。
二、新政包括了哪些文件？
此次出臺的新政包括了三個文件：1.《關(guān)于進一步加強我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》；2.《關(guān)于廣州市新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導價最高收費標準的通知》；3.《關(guān)于印發(fā)廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準的通知》。
三、前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價有何上位法依據(jù)？
根據(jù)2009年3月生效施行的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定：“實行政府指導價的前期物業(yè)服務(wù)費標準，應當按照政府指導價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。根據(jù)2010年4月生效實施的《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費，應當按照政府指導價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導價水平的，應當報當?shù)貎r格主管部門核定?！?/span> 四、新政加強前期物業(yè)服務(wù)收費管理主要體現(xiàn)在哪些方面？ 新政將前期物業(yè)服務(wù)收費作為管理的重點，明確建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)，應執(zhí)行政府指導價規(guī)定。具體體現(xiàn)在以下方面： 1.建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按政府指導價規(guī)定和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，確定前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標準，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同或物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。 2.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，應當明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，且相關(guān)約定應當與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》保持一致。 3.建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。確需超出政府指導價的，建設(shè)單位應當在公開招標前履行報批手續(xù)。 4.新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應將物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置進行公示。 五、如何正確理解此次政府指導價政策調(diào)整？ 一方面，回顧以往政策，1999年～2003年住宅的二級物業(yè)服務(wù)限價為1.95元/平方米·月（一級物業(yè)服務(wù)依申請另行核定），2004～2008年住宅一級物業(yè)服務(wù)最高限價為1.96元/平方米·月（超出一級服務(wù)的依申請單獨核定），2009年因醞釀?wù){(diào)整政策未出臺標準。政府指導價政策十年來基本未作調(diào)整，在一定程度上已滯后于近年的經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，不利于提升物業(yè)服務(wù)水平和促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。 另一方面，隨著我市商品房市場的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導價上限而需要單獨審批的新建高檔住宅樓盤越來越多。據(jù)統(tǒng)計，2007年3月至2009年7月期間，全市向物價部門提出單獨核定收費標準的樓盤有108個，在這些樓盤中，收費在2～2.8元/平方米·月的占65％，收費在2.8元/平方米·月以上的占35％。 為此，新政根據(jù)我市實際情況，在以往一級物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增設(shè)兩個更高的物業(yè)服務(wù)等級層次，并對應新增物業(yè)服務(wù)等級的內(nèi)容和要求制定相應的收費標準。政策調(diào)整后，新的一級物業(yè)服務(wù)的收費標準定為2.8元/平方米·月（有電梯），而原一級物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求大致與新的三級物業(yè)服務(wù)持平，收費標準為1.85元/平方米·月（有電梯）。 此次政策調(diào)整，不僅有收費標準的調(diào)整，更多的是服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整，并通過推行“菜單式”物業(yè)服務(wù)嘗試對服務(wù)收費模式進行調(diào)整。一是為適應經(jīng)濟社會的發(fā)展，使指導價更貼近市場的真實情況，更好地發(fā)揮對市場的指導作用；二是要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出更高的物業(yè)服務(wù)要求，促使企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平；三是為適應近年新建商品房較高檔次的物業(yè)服務(wù)需求，把大部分原須單獨審批的高檔樓盤納入?yún)f(xié)商定價的范圍，從而減少對單個樓盤的行政審批行為。 六、新政出臺后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以單方面調(diào)整現(xiàn)行收費標準？ 新政此次只對新建住宅前期物業(yè)服務(wù)的政府指導價最高收費標準作出調(diào)整，并不會直接影響住宅小區(qū)現(xiàn)行的具體收費標準。一般情況下，住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費仍將按現(xiàn)行的具體收費標準執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面調(diào)整現(xiàn)行收費標準。 按新政有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需調(diào)整收費標準的，應當依法征求業(yè)主意見，獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整。對于已成立業(yè)委會的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費還應由業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中進行約定。 七、哪些物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主公布收支情況？ 新政規(guī)定，實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主對此提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時答復。 對于實行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們倡議及鼓勵其積極向業(yè)主公布收支情況，和業(yè)主建立起相互理解、相互信任的服務(wù)關(guān)系。 八、住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)如何收費？ 新政規(guī)定，住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)費，按不高于該自有產(chǎn)權(quán)車位所在停車場小車停放保管服務(wù)收費標準30％的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或停車場經(jīng)營者）約定。車位物業(yè)服務(wù)費按每月每車位計收。同一停車場的車位物業(yè)服務(wù)費應執(zhí)行統(tǒng)一標準。 按現(xiàn)行規(guī)定，住宅小區(qū)室內(nèi)停車場小車的停放保管服務(wù)收費標準為每月每輛400元，按該標準的30％計算，則室內(nèi)停車場車位物業(yè)服務(wù)費將最高不得超過每月每車位120元。 九、如何理解《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準》？ 《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準》是為解決原物業(yè)服務(wù)等級標準劃分過粗、層次較少、內(nèi)容不夠明晰等問題，為引導、促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)形成公平、合理的市場協(xié)商定價機制所作出的嘗試。 該標準將住宅物業(yè)服務(wù)分為五大服務(wù)項目，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求、工作強度和頻率等指標劃分為五個等級，同時對各等級項目的服務(wù)內(nèi)容、收費標準和費用構(gòu)成作出較為詳細的規(guī)定，業(yè)主可根據(jù)所需服務(wù)選擇不同的等級組合。一方面，通過細化規(guī)定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，以促進物業(yè)服務(wù)水平提升、增加物業(yè)服務(wù)消費透明度；另一方面，通過適當拉開服務(wù)檔次，以體現(xiàn)各類型樓盤物業(yè)服務(wù)所存在的差異性，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主提供更多元的選擇。 《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準》供建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定前期物業(yè)服務(wù)收費標準，以及業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定收費標準時，結(jié)合本小區(qū)的實際情況參考使用。
