□本報記者 曾苗
海南墾區(qū)農(nóng)場場長們，在10月21日舉行的海墾土地管理工作會上，再次面對一個全新的命題。
一邊要土地比較效益最大化，一邊堅決不能跨越法律法規(guī)的“紅線”，科學合理地盤活土地資源，培育出可持續(xù)發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)———眼下，場長們必須學會以一種全新的眼光審度腳下的土地。
海墾土地大蛋糕開始炙烤
海南農(nóng)墾現(xiàn)有土地1280萬畝，占全省土地面積的1/4。
從現(xiàn)有土地分類看，墾區(qū)絕大部分土地為農(nóng)業(yè)種植用地，其中，為保障國家戰(zhàn)略物資天然橡膠的生產(chǎn)，農(nóng)墾的土地主要用于植膠，現(xiàn)有膠園面積383萬畝，同時還建成全國重要的熱帶作物生產(chǎn)基地，茶葉、胡椒、水果、瓜菜等基地面積近200萬畝。可直接投入開發(fā)建設(shè)的土地資源還是相對匱乏。
一個現(xiàn)實的情況是，墾區(qū)還有著優(yōu)質(zhì)的溫泉和熱帶雨林、歷史文化名村等旅游資源，及地處?？?、三亞等城市周邊極具區(qū)位優(yōu)勢的土地。
很顯然，改革中的海南農(nóng)墾，面臨的一個很實際的問題，就是面對海南國際旅游島建設(shè)的機遇，如何科學合理配置現(xiàn)有的建設(shè)用地資源，大力調(diào)整農(nóng)墾產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在做大做強橡膠產(chǎn)業(yè)和熱帶高效農(nóng)業(yè)時，延伸下游深加工產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)上，發(fā)展旅游及旅游地產(chǎn)業(yè)，培育可持續(xù)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，不斷拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，帶動墾區(qū)勞動力轉(zhuǎn)移，使有限的土地資源實現(xiàn)比較效益最大化。
省農(nóng)墾總局局長王一新說，海墾要把農(nóng)墾的資源，特別是寶貴的土地資源納入海南省及各市縣政府的統(tǒng)一規(guī)劃，在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下，在依法依規(guī)的前提下，發(fā)展更多項目，“讓農(nóng)墾擁有的資源為市縣經(jīng)濟發(fā)展做出更大的貢獻”。
海墾蓄勢待發(fā)，力圖在依法依規(guī)的前提下，盤活土地資源，將其烘烤成一塊美味的蛋糕。
盤活土地從“死管”開始
事實上，盤活土地資源，農(nóng)墾從“死管”開始。
據(jù)省農(nóng)墾總局國土局長梁春發(fā)介紹，2007年，省農(nóng)墾總局出臺《國有土地使用權(quán)對外流轉(zhuǎn)的規(guī)定》，旨在規(guī)范墾區(qū)土地流轉(zhuǎn)，將糾正過去一些不規(guī)范行為，并保證農(nóng)墾企業(yè)利益最大化。今年，省農(nóng)墾總局又相繼出臺《關(guān)于支持墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的意見》及《關(guān)于墾區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目審批的相關(guān)規(guī)定》，為規(guī)范用地劃定“紅線”。
省農(nóng)墾總局負責人表示，之前把農(nóng)場的土地管得很嚴、很緊，目的是防止各農(nóng)場盲目開發(fā)，亂開發(fā)，把寶貴的資源浪費掉。
經(jīng)過兩年的規(guī)范管理，現(xiàn)在鼓勵農(nóng)場盤活土地資源，一方面要設(shè)置一些紅線，嚴禁違規(guī)操作；另一方面，要充分調(diào)動農(nóng)場的積極性，鼓勵農(nóng)場千方百計提升土地價值。省農(nóng)墾總公司將重點支持能大幅提升土地價值、有利于持續(xù)經(jīng)營、能解決墾區(qū)勞動力轉(zhuǎn)移的項目。并特別劃定了一條“紅線”，嚴格控制土地或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不鼓勵項目轉(zhuǎn)讓或項目銷售分成等低層次合作。
與此同時，海墾一場史無前例的土地清理風暴也在進行。
從2007年至今年4月，海墾集中力量，對歷史沉積問題較為嚴重的某農(nóng)場土地對外流轉(zhuǎn)情況，按照尊重歷史、面向未來的思路進行專項清查和處置。截止目前，該農(nóng)場已納入處置的土地有48宗，處置調(diào)整后的價格與原合同簽訂的地價相比增加了8.5倍；所收取的土地收益主要用于解決墾區(qū)民生問題和歷史遺留問題。
在省紀委和省檢察院的支持下，清退地方黨政機關(guān)干部承包租賃農(nóng)場土地12宗，全面追繳拖欠土地承包金，目前共收回違規(guī)租地16.2萬畝，追繳拖欠的土地租金3780萬元。
農(nóng)墾土地納入市縣規(guī)劃修編
據(jù)省農(nóng)墾設(shè)計院一位老專家回憶，曾經(jīng)有個農(nóng)場擬開發(fā)一個項目，農(nóng)場負責人邀請該老專家一起到當?shù)卣マk理有關(guān)事宜。聽說了來意后，當?shù)卣牟块T負責人客客氣氣地將其送出了門：“你們那邊還沒納入土地利用規(guī)劃，我們無能為力”。 由于體制原因，很多農(nóng)場沒有把發(fā)展農(nóng)場經(jīng)濟及地方經(jīng)濟結(jié)合起來，和地方政府往往是“老死不相往來”，因此，在上一輪土地利用總體規(guī)劃修編中農(nóng)場發(fā)展的基本用地沒有納入當?shù)氐耐恋匾?guī)劃中，這不僅制約了農(nóng)場經(jīng)濟的發(fā)展，也無形中影響了地方經(jīng)濟的發(fā)展。
“擺在農(nóng)墾當前最現(xiàn)實的是，如何充分利用好國家拉動內(nèi)需土地方面的政策，及省里為支持農(nóng)墾改革、加快西部開發(fā)而出臺的用地政策”，省國土環(huán)境資源廳有關(guān)負責人說。
在農(nóng)墾改革的大背景下，省人大出臺了“含金量”極高的《關(guān)于推進海南農(nóng)墾體制改革的決定》，規(guī)定明確，將農(nóng)墾發(fā)展納入省和市縣土地利用總體規(guī)劃，優(yōu)先考慮農(nóng)墾年度建設(shè)用地計劃指標和土地供應(yīng)，扶持農(nóng)墾改善民生及建設(shè)項目發(fā)展，優(yōu)化農(nóng)墾土地資源利用和結(jié)構(gòu)布局。
不再關(guān)起門來干自己的事。今年新一輪土地利用總體規(guī)劃修編伊始，總局要求，和地方政府積極協(xié)調(diào)，盡可能將農(nóng)場的一些具有開發(fā)價值的土地，爭取納入當?shù)厥锌h的新一輪土地利用總體規(guī)劃中。
在地方政府的大力支持下，今年以來，部分市縣，已將農(nóng)場土地納入當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃修編并上報省政府批準，一些重點區(qū)域的城市規(guī)劃銜接取得了突破性進展，如三亞，幾個農(nóng)場所處的重點區(qū)域在總規(guī)正在修編階段，啟動控制性詳細規(guī)劃，助力農(nóng)墾發(fā)展。
目前，農(nóng)墾和各市縣協(xié)調(diào)和對接還在不斷進行中。
而在第二次全國土地大調(diào)查中，目前省里已將各農(nóng)場現(xiàn)有的場部、連隊及各類工礦用地全部調(diào)繪上圖，為下一步進行建設(shè)用地整理及節(jié)省開發(fā)項目用地指標和成本，打下基礎(chǔ)。
不跨“紅線”干實在事
“我們不斷重申的主題是，不跨‘紅線’干實在事，讓農(nóng)墾發(fā)展，助力地方經(jīng)濟，”省政協(xié)副主席、省農(nóng)墾總局黨委書記張力夫說。
據(jù)介紹，今年8月份舉行的農(nóng)墾資源推介會，實質(zhì)是對農(nóng)墾資源進行合作開發(fā)利用的一次整體招標公告，社會反響非常強烈，這也對農(nóng)墾以后的土地管理提出更高的要求。
據(jù)悉，省農(nóng)墾總局已明確要求，堅決反對簡單地“一錘子”買賣土地，而堅持以項目帶土地的原則，以有利于持續(xù)經(jīng)營、有利于墾區(qū)勞動力轉(zhuǎn)移、有利于大幅度提升土地價值的標準，對土地加以利用。
目前，海墾已經(jīng)制定嚴格的項目用地審批程序，并將按照確保墾區(qū)土地收益價值最大的原則，對規(guī)劃條件已經(jīng)落實及條件具備的土地，原則上一律實行公開招拍掛。其他的土地，也以類似整體招標公告的方式，公開征集策劃方案，總局將這些方案進行比照，以比較效益最大化的原則加以利用，選定方案后，還將和合作方按照有關(guān)規(guī)定，向地方政府申報并補辦完備的手續(xù)后，方才正式啟動項目。
總局已成立了地價評估結(jié)果會審小組，對各農(nóng)場上報的對外流轉(zhuǎn)項目的地價進行評審。同時，總局將在今年內(nèi)委托中介機構(gòu)統(tǒng)一測算各農(nóng)場不同區(qū)位、用途土地的最低保護價標準，今后各農(nóng)場申報的對外流轉(zhuǎn)項目的地價不得低于該標準。
對違反有關(guān)規(guī)定擅自流轉(zhuǎn)土地、制造新的遺留問題的，總局將按照內(nèi)部責任追究制度，追究相關(guān)責任人的責任，并給予嚴肅處理。
