今天的內(nèi)容枯燥但有用，所以我稍微標(biāo)題黨了一下。
主要聊兩個內(nèi)容，第一介紹下“收租”理念，很多投資行為都能用它解釋；第二科普下REITS基金，全稱是“房地產(chǎn)信托投資基金”，并介紹一些不錯的標(biāo)的；
文末還有一個困擾了老錢很久的問題，希望可以和大家一起探討。
輝格老師的《自私的皮球》是本很不錯的理財入門書，在老錢心目中排第二，僅次于郭凱的《王二的經(jīng)濟學(xué)故事》。
《皮球》的前言中有這樣一段話，我建議各位仔細看三遍：
“按照經(jīng)濟學(xué)的觀點，只有未預(yù)期到的收入才算利潤，所有預(yù)期中的收入，都是資源從其所投入的生產(chǎn)中分得的租金?！?/span>
用這句話去解釋各種投資行為，我們購買資產(chǎn)，就是為了“收租”，獲得資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
工資是上班的租金、房租是房產(chǎn)的租金、利息是債權(quán)的租金、股息和分紅是股票的租金、版稅是著作權(quán)的租金、專利費是智力的租金、賄賂和尋租是權(quán)力的租金...
同樣的，按照這句話的邏輯，炒股賺的價格差、短線炒比特幣這些都不算“收租”，而是利潤。因為這些是不在我們預(yù)期之內(nèi)的。
能收租的資產(chǎn)，都是好資產(chǎn)。它們不會給我?guī)眍A(yù)期之外的超額利潤，但它們會像一條條管道一樣，日夜不休的往水池里提供源源不斷的現(xiàn)金流。
我有一個夢想，等有錢了，在全世界買它百八十套房產(chǎn)。再顧個專業(yè)管家團隊，經(jīng)營打理這些資產(chǎn)。所有收入，我跟管家團隊按照9:1分成。從此，老錢便過上了整日游手好閑，坐等收租的幸福生活。
想想都能笑出聲來...
不是我意淫，如果買了REITS基金，就能實現(xiàn)是這個夢想。
REITS基金的本質(zhì)，就是我上面的意淫，一群人湊筆錢，交給專業(yè)團隊去全世界購買并經(jīng)營房產(chǎn)。90%的收入會拿出來，以分紅的形式返給投資人，一般1～2次每年。
“收租”回報率可不低，年年跑贏通脹，大部分年份跑贏標(biāo)普500指數(shù)（可以類比國內(nèi)的滬深300指數(shù)）。
這張圖片很重要，解釋下：
FFO（cash flow of ops）
代表一支REITS基金的盈利能力
也是基金估值的重要指標(biāo)
上圖顯示了美國所有REITS基金的盈利情況。我用紅框把2008年標(biāo)出來了，可以看到經(jīng)濟危機那年，美國的房地產(chǎn)經(jīng)營收入大幅下滑，但隨后快速反彈回正常水平。
從這也能看出REITS基金的一大優(yōu)勢就是，剛需！經(jīng)濟再不好，該租房還是得租房，只要持有房產(chǎn)，就一定會獲得經(jīng)營性流水。
REITS基金大概分這么幾類：
按照圖上的順序解釋：
零售類/商業(yè)地產(chǎn)
住宅類地產(chǎn)
剛需波動??；
寫字樓
醫(yī)療類地產(chǎn)（HCN）
租約長、剛需波動小、老齡化背景下有優(yōu)勢；
數(shù)據(jù)中心類地產(chǎn)（DLR）
為企業(yè)存放服務(wù)器，租約長、剛需波動小，增速快；
酒店/度假地產(chǎn)
倉儲地產(chǎn)
林地
工業(yè)類用地
基建、基礎(chǔ)設(shè)置類地產(chǎn)
