實踐中業(yè)主與物業(yè)管理公司通常會簽訂物業(yè)管理合同，合同中會約定逾期繳納物業(yè)費則需要業(yè)主承擔違約金，一般而言該違約金不得超過欠付的物業(yè)費用本金。但是物業(yè)管理服務費違約金對于業(yè)主來說往往不是一筆小數(shù)字，司法裁判者面對此類案件經(jīng)常會困囿于違約金計算基數(shù)的認定，從現(xiàn)有案件來看，實踐中有兩種認定模式：第一種是按月分期計算，違約金不超過當月未付服務費總額；第二種是以逾期繳納服務費總額為基數(shù)，違約金不超過該總額。在業(yè)主累計整月逾期的情形下，兩認定模式的結果一致，但若業(yè)主未足額繳納物業(yè)費，則第二種模式比第一種模式的需要承擔的違約金費用多。
假設業(yè)主甲與物業(yè)公司乙簽訂《物業(yè)管理合同》，雙方約定每月10號為繳納日，物業(yè)費為1000元，逾期繳納服務費則按日0.1%支付違約金?，F(xiàn)甲欠付1月份欠付物業(yè)費200元，2月份欠付物業(yè)費500元，3月份欠付物業(yè)費1000元。后經(jīng)訴訟甲經(jīng)過a天后清償全部物業(yè)費及違約金，則按照上述兩種模式分別計算違約金。
第一種模式：按月計算。
200x0.1%xa 500x0.1%x（a-31） 1000x0.1%x（a-31-28）=1.7a-73.5
第二種模式：總額計算。
（200 500 1000）x0.1%xa=1.7a
由此可知，兩種計算模式下違約金金額相差較大，影響業(yè)主最終責任的承擔。在物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》未明確違約金計算基數(shù)，且物業(yè)公司在起訴時一般僅籠統(tǒng)請求計算違約金的情形下，在此情況下裁判者究竟如何確定計算基數(shù)和模式？我們從以下三個案例入手分析：
此案中，天倫物業(yè)與肖某等簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》約定：“物業(yè)服務費用按月交納，若業(yè)主未能按時足額交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)公司有權進行催收，并從逾期之日起按欠費金額每日千分之三的標準向乙方收取違約金。訴訟中，天倫物業(yè)請求肖某等業(yè)主按照合同約定向其支付違約金7052.21元（每日按管理費的3‰計，自2013年11月11日至2016年1月31日止）。
本案的兩審法院裁判均認為，對于違約金的認定基數(shù)應以同期應付而未付的物業(yè)管理服務費為基數(shù)，參照同期中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計付，且違約金總額以不超過同期欠付的物業(yè)管理服務費為限。裁判者在本案針對三點進行裁量：第一，將違約金標準下調至同期銀行貸款利率；第二，明確以月欠付物業(yè)費為計算基數(shù)；第三，裁判違約金不得超過同期欠付物業(yè)費本金。盡管法院作出對于業(yè)主有利的裁判，但是后兩點乃法院行使自由裁量權，非依據(jù)合同約定，其裁量的合理性需要思考。小編將在下文進行分析。
案例二：（2016）粵07民終559號臺山市信聯(lián)物業(yè)管理有限公司與陳文漢物業(yè)服務合同糾紛
此案中，信聯(lián)物業(yè)依據(jù)雙方簽訂的《涉案小區(qū)前期物業(yè)管理服務合同》及《涉案小區(qū)業(yè)主住戶手冊》所載明：物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理有關費用的，從逾期之日起按每日0.5％計收繳納違約金。向法院訴請陳文漢支付自2010年7月至2011年3月21日的欠付物業(yè)服務費485.37元；支付物業(yè)服務費的逾期付款違約金共計4069.08元（計至2015年7月31日）。
本案一審臺山市人民法院依據(jù)雙方合同約定及欠付費用的事實支持信聯(lián)物業(yè)的該請求。
后陳文漢以每日0.5％計收繳納違約金過高為由提起上訴，而終審臺山市中級人民法院依據(jù)相同事實，將上述一審判決變更為：陳文漢應向信聯(lián)物業(yè)支付物業(yè)管理費476.41元及逾期違約金（其中2010年7月至2011年2月每月所欠物業(yè)管理費相應的違約金分別以55.73元為基數(shù)，2011年3月所欠物業(yè)管理費相應的違約金按39.01元為基數(shù)，均按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%的利率標準）。
本案中兩審法院基于同一事實，一審法院與二審法院關于違約金計算基數(shù)截然相反，前者以逾期總額為基數(shù)，后者以月逾期額為基數(shù)。法院裁判違約金依據(jù)的基數(shù)不同對于雙方當事人的權利請求和責任承擔會產(chǎn)生較大影響，兩審法院基于各自的觀點做出判決，則需要思考何種觀點更為合理。
案例三：（2014）民提字第183號佛山市麗園物業(yè)管理有限公司與廣發(fā)銀行股份有限公司開平支行、佛山市麗園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)服務合同糾紛
本案各方在物業(yè)管理合同中約定：業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之十交納滯納金處理。麗園物業(yè)公司就違約金訴請：麗園房地產(chǎn)公司向麗園物業(yè)公司支付所拖欠的2001年1月1日至2003年12月31日的物業(yè)管理費及滯納金，合計22304076.95元，廣發(fā)行開平支行對前述債務承擔連帶清償責任。案件經(jīng)過一審、二審及最高人民法院再審，最終結果為：違約金應以每月欠付的服務費為基數(shù)。
經(jīng)上述三則案例，在合同約定違約金標準但未約定計算基數(shù)的情形下，物業(yè)公司請求以欠付服務費總額為基數(shù)計算違約金，但裁判機構均按月欠付物業(yè)費為基數(shù)計算違約金。這在一定程度上減輕了業(yè)主的違約責任。而裁判者此種主動采用較低計算方式的做法是否合法合理，小編作以下分析。
第一，對于物業(yè)合同約定的違約金、滯納金、逾期罰款等表述及調整的性質。《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業(yè)服務糾紛案件若干問題的指導意見》第8條規(guī)定“業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)可請求業(yè)主按照合同約定支付滯納金”。當事人約定的滯納金數(shù)額超過遲延支付物業(yè)費造成損失的百分之三十的，業(yè)主可依照《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定請求適當減少。
江蘇省高級人民法院出臺的《關于審理物業(yè)服務合同糾紛案件若干問題的意見》第9 條第 1 款明確規(guī)定: “物業(yè)服務合同中約定的在拖欠物業(yè)服務費用時應當給付的滯納金，應當視為違約金”。有文章從主客觀方面對物業(yè)服務合同中約定的“滯納金”進行分析，結論為其性質上應屬于賠償性違約金。
第二，關于違約金計算基數(shù)問題。盡管《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業(yè)服務糾紛案件若干問題的指導意見》第8條規(guī)定“遲延支付物業(yè)費造成的損失可推定為以拖欠的物業(yè)費總額為基數(shù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構同期同類貸款利率計算的利息”，但是在裁判實踐中，也不乏有裁判者按月欠付服務費為基數(shù)計算的情形。探討這背后的法理，小編認為：物業(yè)管理費按約定一般逐月繳納，每月基本相同。在業(yè)主未足額繳納物業(yè)費情形下，以月為基數(shù)分段計算，符合物業(yè)費計收的方式。進而因業(yè)主每月欠付本金不同而計算基數(shù)有所差異，分期計收違約金較為合理。若按欠付總額計算違約金，則如所舉示例，1月份欠付200元，2月份欠付500元，3月份欠付1000元，則平均每月欠付567元，實際上前2個月的違約金計算基數(shù)較實際增多。
第三，關于裁判者能否裁量將違約金限于不超過欠付本金。上述三則案例中，僅案例一主動進行了限定。一方面，雙方當事人基于合同的約定所體現(xiàn)的真實意思表示理應得到尊重；另一方面，從可預見性原則來考量，限定違約金以欠付本金為限也有一定的合理性。但在實務處理中，還是應視乎不同的案件情況，具體案件具體分析，難以一概而論。
