近期，沃爾瑪坐落于廣東珠海香洲區(qū)明珠路及旅游路周邊地塊的珠海樂世界正式奠基，該購物中心的建筑面積約10萬平方米，預(yù)計(jì)2016年落成營(yíng)業(yè)，擬投資約6億元人民幣。
沃爾瑪方面稱：“珠海樂世界是沃爾瑪在中國(guó)自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的第一個(gè)購物中心，沃爾瑪旗下山姆會(huì)員商店將成為該購物中心的主力店。珠海樂世界位于珠海市內(nèi)非常繁榮的地區(qū)，有良好的道路交通設(shè)施，這一地理位置對(duì)于建山姆會(huì)員店以服務(wù)商業(yè)群體和廣大會(huì)員而言非常理想，也能帶動(dòng)周邊商圈和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?/p>
布局三、四線城市
沃爾瑪方面將珠海樂世界項(xiàng)目定位為“社區(qū)型購物中心”。
根據(jù)沃爾瑪方面今年4月份公布的招標(biāo)信息顯示，珠海樂世界項(xiàng)目的實(shí)際地址在“香洲區(qū)前山廣珠公路北側(cè)，金鳳路西側(cè)”。該建筑將是一幢4層高的購物中心，并設(shè)有兩層高的地下室，包括了購物中心、商場(chǎng)、零售超市、餐飲以及地下停車場(chǎng)。
此外，沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)招商和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君曾對(duì)媒體透露過，沃爾瑪在華自行投資開發(fā)購物中心項(xiàng)目啟動(dòng)在2012年，其計(jì)劃在2-3年的第一階段的開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)出有4家購物中心的資產(chǎn)包。
而去年，沃爾瑪方面已經(jīng)披露在華購物中心選址或集中于三、四線城市。
低租金優(yōu)惠不再
沃爾瑪在華布局商業(yè)地產(chǎn)之舉，業(yè)內(nèi)普遍解讀或?yàn)槭艿搅闶蹣I(yè)市場(chǎng)低迷大環(huán)境的影響。
今年2月份公布的財(cái)報(bào)中，沃爾瑪國(guó)際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。沃爾瑪國(guó)際業(yè)務(wù)最大貢獻(xiàn)地區(qū)墨西哥正在面臨著腐敗指控，且由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)力低迷，單店銷售額連續(xù)7個(gè)月下滑；而另一個(gè)人口大國(guó)印度則拒絕外商直接投資，沃爾瑪只能轉(zhuǎn)而與印度巴蒂集團(tuán)合作，打造現(xiàn)購自運(yùn)的批發(fā)倉庫模式。不過，去年10月，該項(xiàng)合作宣告失敗。
盡管沃爾瑪中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)占全球銷售量尚不足5%，但根據(jù)沃爾瑪方面給出的數(shù)據(jù)，2013年，沃爾瑪中國(guó)銷售增幅高達(dá)24.5%?！爸袊?guó)市場(chǎng)有潛力成為美國(guó)之外沃爾瑪在全球的第二大市場(chǎng)?！?/p>
但中國(guó)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)或許并沒有沃爾瑪方面描繪得這般美好。一項(xiàng)公開的數(shù)據(jù)稱，沃爾瑪2013年中國(guó)區(qū)市場(chǎng)份額跌至5.7%，已被華潤(rùn)萬家所趕超。沃爾瑪方面的實(shí)際行動(dòng)，也是自2013年開始進(jìn)行了一輪調(diào)整，去年10月，沃爾瑪對(duì)外宣布：到2015年底之前，公司將在中國(guó)關(guān)閉約25家業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳門店。
與此同時(shí)，沃爾瑪20世紀(jì)90年代因“國(guó)際零售巨頭”的金字招牌而在各地享受的各種政策優(yōu)惠也已因本土企業(yè)的崛起，以及自身經(jīng)營(yíng)狀況的下行等原因而受到?jīng)_擊。
早年，沃爾瑪也曾憑借其自身消費(fèi)者號(hào)召力而獲得各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的青睞，并因此獲得了低租金等優(yōu)惠。但如今，這一優(yōu)勢(shì)也已不再。
商業(yè)地產(chǎn)補(bǔ)貼零售業(yè)
在楚睿商業(yè)董事長(zhǎng)黃文杰看來，沃爾瑪在華開發(fā)并持有物業(yè)的策略，目的或?yàn)榻档惋L(fēng)險(xiǎn)并尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
“這么多年來，商場(chǎng)行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值總體是上升的，如果物業(yè)是自身持有的話，不僅是日常零售經(jīng)營(yíng)，物業(yè)增值本身也會(huì)給他們帶來利潤(rùn)。如果物業(yè)是通過自身經(jīng)營(yíng)來增值的，就相當(dāng)于他們的經(jīng)營(yíng)獲得了雙倍的收益，同時(shí)也降低了業(yè)主升租或者不租給他們的風(fēng)險(xiǎn)，既避開風(fēng)險(xiǎn)，又能帶來雙重的收益—經(jīng)營(yíng)收益和增值收益。”
實(shí)際上，早在2012年中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)超過半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補(bǔ)零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風(fēng)。
黃文杰預(yù)測(cè)，盡管國(guó)內(nèi)的大型零售設(shè)施建設(shè)在一定區(qū)域、局部，尤其是在一些核心傳統(tǒng)商圈里呈現(xiàn)飽和，但沃爾瑪所提的“社區(qū)型購物中心”，未來幾年將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期。
“過去的近20年時(shí)間里，購物中心都主要集中在城市的核心區(qū)域，更多的是一種都市型購物中心，這也是過往開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)。但在10多年時(shí)間里，房地產(chǎn)發(fā)展了，每個(gè)城市的格局都發(fā)生了變化，出現(xiàn)了扁平化發(fā)展的趨勢(shì)，扁平化的意思就是有更多細(xì)的區(qū)域形成，有更多商業(yè)市場(chǎng)空缺點(diǎn)。其實(shí)一個(gè)城市不能承載非常多的都市型購物中心，但是社區(qū)型購物中心只針對(duì)一部分區(qū)域里的客流，10萬或者20萬的客戶群已經(jīng)可以支撐社區(qū)型的生存空間。一般的說法是，五六十萬的人口才能養(yǎng)活一個(gè)都市型購物中心，但社區(qū)型購物中心可能5萬人就可以養(yǎng)活。”黃文杰分析。
不過，這一業(yè)態(tài)也并非沃爾瑪獨(dú)家創(chuàng)新。實(shí)際上，國(guó)內(nèi)諸多住宅開發(fā)商如萬科、世茂、花樣年等，以及商業(yè)地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)等，均已在“社區(qū)型商業(yè)”方向發(fā)力。
而作為欠缺開發(fā)經(jīng)營(yíng)的零售商沃爾瑪，此番在華加碼商業(yè)地產(chǎn)能否真正為其帶來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同樣有待驗(yàn)證。
總結(jié)
沃爾瑪在中國(guó)做持有物業(yè)并不能改變實(shí)質(zhì)，商業(yè)的本質(zhì)不在于你持不持有購物中心，在于你賣的東西是不是受歡迎、快周轉(zhuǎn)，價(jià)格是不是合適。所以持有物業(yè)可能對(duì)它的短期成本會(huì)有幫助，但不改變現(xiàn)在的實(shí)際情況。
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