導(dǎo)讀：國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，卻又小心翼翼。由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。
本文分享了十個(gè)最值得借鑒的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式。另外五個(gè)案例請(qǐng)回顧上期的【錦囊案例】。
五、第一家保險(xiǎn)企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)——北京泰康之家·燕園
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著“大資管”時(shí)代的到來，保險(xiǎn)業(yè)正逐步放開手腳，國(guó)內(nèi)主要壽險(xiǎn)公司已大踏步邁開投資養(yǎng)老地產(chǎn)步伐，意欲在龐大的市場(chǎng)中分得一杯羹。
在中國(guó)，泰康人壽最早提出了由保險(xiǎn)公司建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的構(gòu)想，同時(shí)積極研究將金融保險(xiǎn)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的創(chuàng)新商業(yè)模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)率先進(jìn)行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)。
▌項(xiàng)目規(guī)劃
位于北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，整個(gè)社區(qū)占地面積17萬(wàn)平方米，建筑面積30萬(wàn)平方米，包括自理型、協(xié)助自理型、專業(yè)護(hù)理型、記憶障礙型等不同類型的養(yǎng)老公寓。
土地為商業(yè)性綜合用地，通過招拍掛獲得。該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬(wàn)平方米，建筑面積30萬(wàn)平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共800位居民將于2015年入住。北部規(guī)劃為持續(xù)照料社區(qū)，主要為酒店和會(huì)所。會(huì)所6000平方米，包含七大功能中心和13個(gè)餐廳及就餐區(qū)。此外還包括康復(fù)醫(yī)院（門診、轉(zhuǎn)診），獨(dú)立生活單元，協(xié)助生活單元，專業(yè)護(hù)理單元，記憶障礙單元，臨終關(guān)懷單元。南部為活力養(yǎng)老公寓，主要包含活力生活單元，幼兒園以及社區(qū)商業(yè)。
▌項(xiàng)目配套
泰康之家提供了約1.8萬(wàn)平方米的公共服務(wù)設(shè)施。一期中心的位置是一個(gè)5000平方米左右的文化活動(dòng)中心，滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運(yùn)動(dòng)中心，400平方米的陽(yáng)光房，約2萬(wàn)平方米的中央花園，以及專門設(shè)置的漫步道方便老人科學(xué)運(yùn)動(dòng)。
▌項(xiàng)目特點(diǎn)-“保險(xiǎn)”跨界
燕園采取期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進(jìn)行銷售：期權(quán)銷售模式是指銷售“幸福有約綜合養(yǎng)老計(jì)劃?，F(xiàn)貨銷售模式是指客戶入住后要根據(jù)需求不同支付不同的入住費(fèi)用。費(fèi)用約在六七千元至上萬(wàn)元不等。入住時(shí)需繳納一定金額的類似押金性質(zhì)的資金60萬(wàn)到100萬(wàn)元，在離開社區(qū)時(shí)這筆資金才可以退還。
社區(qū)為居民提供青松閣、雅竹閣、芝蘭閣、碧蓮閣四個(gè)不同的居住區(qū)域，并提供不同程度的生活照顧及護(hù)理服務(wù)。根據(jù)入住前的專業(yè)評(píng)估，社區(qū)向居民提供適當(dāng)?shù)娜胱∵x擇建議，入住后，當(dāng)居民健康狀況發(fā)生變化，亦可輕松升級(jí)至相應(yīng)的居住區(qū)。四個(gè)居住區(qū)也都在戶型及配置上針對(duì)入住人群的特點(diǎn)、情況做出了相應(yīng)的優(yōu)化。
四、北京市首個(gè)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——雙井恭和苑
北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院，國(guó)內(nèi)首推個(gè)性化照護(hù)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。
▌地理位置
雙井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術(shù)、教育、商業(yè)、生活氣息濃郁，讓現(xiàn)代老年生活與現(xiàn)代文明完美融合。
▌服務(wù)模式
長(zhǎng)住，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照料的老人提供長(zhǎng)期生活照料。
短住，提供一站式的專業(yè)短期照料。
喘息服務(wù)，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長(zhǎng)期照顧老人的子女或老伴喘口氣。
服務(wù)人群：有失智、臥床老人長(zhǎng)期照護(hù)，在主要照護(hù)人有臨時(shí)安排不能照護(hù)的家庭，或長(zhǎng)期照護(hù)老人所伴生的壓力需要舒緩的家庭。
三、大體量，綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城
大愛城（香河國(guó)家養(yǎng)老示范基地）是國(guó)家“愛晚工程”的典型示范性項(xiàng)目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造?！皭弁砉こ獭笔怯蓢?guó)家民政部中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。
主要實(shí)行居家服務(wù)、社區(qū)照顧、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的服務(wù)模式。養(yǎng)老中心除為入住養(yǎng)老公寓的老人提供專業(yè)、貼心的服務(wù)外，還為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化健康養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老全覆蓋。
▌概況
大愛城養(yǎng)老中心總建筑面積7.5萬(wàn)平米，設(shè)置養(yǎng)生會(huì)所和666套居住單元，有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。
其最終目標(biāo)是打造成為市場(chǎng)化、全齡層、全配套、自循環(huán)的中國(guó)新型健康養(yǎng)老社區(qū)。
▌項(xiàng)目配套
國(guó)際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、愛晚國(guó)醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國(guó)家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會(huì)所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場(chǎng)、繽紛商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“中國(guó)首席親情健康城”的造城理想?！ ?/p>
二、東方太陽(yáng)城
東方太陽(yáng)城因不設(shè)老人購(gòu)買的限制條件，原則上并不能稱之為真正的養(yǎng)老項(xiàng)目，而是一個(gè)以老人退休生活為主題，有部分適老設(shè)施，同時(shí)開展一些老年活動(dòng)的，帶有養(yǎng)老特點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有一定的參考作用，故作為案例推薦給大家。
▌項(xiàng)目概況
位于北京市順義區(qū)潮白河畔，緊鄰首都機(jī)場(chǎng)（23公里）總占地面積：234.6萬(wàn)平米，建設(shè)規(guī)劃用地：124萬(wàn)平米。
高爾夫景觀綠地：70萬(wàn)平米
醫(yī)院建筑面積：2200余平米
嘉賓國(guó)際酒店建筑面積：1.5萬(wàn)平米
產(chǎn)品種類：現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等
▌項(xiàng)目特色
1.消除室內(nèi)陸面高差，樓梯臺(tái)階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺(tái)略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如連廊公寓的空間設(shè)計(jì)）。
2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L(zhǎng)廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護(hù)理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動(dòng)滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆 。
3.適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對(duì)比度，放大標(biāo)識(shí)牌和字體，提高可識(shí)別性，減少黃色和暗色。
▌配套服務(wù)
酒店：嘉賓國(guó)際酒店。建筑面積共紅旗1.5萬(wàn)平米，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設(shè)有廚房并配備廚具。
餐飲：三個(gè)中餐廳一個(gè)西餐廳
會(huì)議：太陽(yáng)會(huì)所擁有近20間國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)多功能會(huì)議廳，約40平米至900平米。
醫(yī)院：太城城醫(yī)院建設(shè)面積2200余平米，有一所功能完善的綜合性醫(yī)院。開設(shè)有急診科、內(nèi)科、外科、中醫(yī)科等十五個(gè)科室。
運(yùn)動(dòng)：各種運(yùn)動(dòng)設(shè)備齊備。
休閑：溫泉泳池。
娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。
老年大學(xué)：老人學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所。
農(nóng)莊：總占地?cái)?shù)百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。
▌運(yùn)營(yíng)模式
標(biāo)桿項(xiàng)目：美國(guó)佛羅里達(dá)州坦帕市太陽(yáng)城中心退休社區(qū)
高品質(zhì)的中國(guó)首席大型退休社區(qū)。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它與原來的敬老院、 福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件與健康狀況選擇戶型及服務(wù)項(xiàng)目，以銷售地產(chǎn)為主要目標(biāo)。
一、高端會(huì)員制養(yǎng)老第一家——上海親和源老年公寓
親和源老年公寓是一個(gè)以會(huì)員制為主要形式，以實(shí)現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國(guó)際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。坐落于上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地8.4公頃，建筑面積十萬(wàn)平米。
▌整體規(guī)劃
社區(qū)沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會(huì)所、商業(yè)、老年大學(xué)、醫(yī)院等公共建筑物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離，保證了私密性。社區(qū)內(nèi)適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、商業(yè)街，親和學(xué)院、健康會(huì)所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場(chǎng)、活動(dòng)廣場(chǎng)、門球場(chǎng)、舞蹈廣場(chǎng)、茶室等功能活動(dòng)區(qū)，生活、健康、快樂三大服務(wù)體系使得適老設(shè)置完善，滿足各年齡段老年生活需要。
▌項(xiàng)目特色
整個(gè)社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計(jì) “生活、快樂、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，是個(gè)不脫離社會(huì)，又獨(dú)立又開放的老年生活社區(qū)。
社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計(jì)838套居室，可入住1600位老人。公寓內(nèi)全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視 寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話，全部開通，冷暖水24小時(shí)供應(yīng)。老人拎包可入住。親和源同國(guó)內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，建立專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)——曙光醫(yī)院親和分院、上海老年大學(xué)、美格菲會(huì)所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業(yè)。
▌經(jīng)營(yíng)模式
親和源采用會(huì)員制運(yùn)營(yíng)模式，通過會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式。
▌項(xiàng)目配套
1.頤養(yǎng)院
建筑面積9736.1平方米，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護(hù)理區(qū)。
與上海市三級(jí)甲等醫(yī)院對(duì)接，又專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護(hù)理服務(wù)，外部人員暫不接待。
房?jī)?nèi)配備有獨(dú)立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器。
2.健康會(huì)所
會(huì)所接待親和源內(nèi)老人，也對(duì)外開放
3.親和學(xué)院
引進(jìn)上海老年大學(xué)，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機(jī)會(huì)，豐富生活。
與上海老年大學(xué)合作，由上海老年大學(xué)總部派出師資且提供課程；
開設(shè)英語(yǔ)、電腦、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)等6大類15個(gè)學(xué)習(xí)班。
4.配餐中心
與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營(yíng)業(yè)額與親和源分成；
餐廳只為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。
5.度假酒店
酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格。
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