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很多時(shí)候，我們用到日新月異這個(gè)詞，都稍嫌夸張，但拿它來形容這些年上海城市建設(shè)的速度，卻是恰如其分。

隨著中心區(qū)域用地越來越緊張和城市不斷升級(jí)的需要，除了建設(shè)新樓，很多舊樓改造的項(xiàng)目也越來越受重視。

如何在原有的結(jié)構(gòu)上優(yōu)化空間？

怎樣能使項(xiàng)目重新融入社區(qū)吸引人流？

今天的商業(yè)觀察

選擇了文創(chuàng)園區(qū)的新秀

——幸福里，

和大家一起去探訪一下

老廠房變身文藝新地標(biāo)的故事！

番禺路381號(hào)幸福里，位于長寧區(qū)番禺路與幸福路之間，毗鄰交通大學(xué)，內(nèi)環(huán)、延安路高架和軌道交通10號(hào)線、11號(hào)線均可到達(dá)。

周邊分布有幾十個(gè)高檔住宅區(qū)及商務(wù)樓，具有很大的時(shí)尚文化消費(fèi)潛力，同時(shí)所在區(qū)域位于環(huán)東華時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，屬于上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策重點(diǎn)扶持范圍。

最近去過那里的人，都會(huì)不約而同的給出：時(shí)尚，精致的評價(jià)，只有周邊從小長大的居民才能回憶起這座始建于上世紀(jì)六十年代的上海橡膠研究所是如何在2015年開始改建，并在今年年初迎來它的涅槃重生。

改造前（點(diǎn)開看大圖）

改造后（點(diǎn)開看大圖）

原本破敗的廠房經(jīng)過整體的空間改造，成為了集文化創(chuàng)意和休閑商業(yè)為一體的新概念園區(qū)。而轉(zhuǎn)型后的幸福里不僅通過功能的改變重新融入社區(qū)，更優(yōu)化設(shè)計(jì)人流動(dòng)線，給大家?guī)眢@喜。

它原來是一個(gè)封閉式的廠區(qū)，兩邊都是有門的，內(nèi)院式的空間結(jié)構(gòu)。當(dāng)時(shí)我們拿到這個(gè)項(xiàng)目以后，我們第一想法就是想把這個(gè)園區(qū)的門打開。我們也算是提前響應(yīng)了我們中央的一個(gè)號(hào)召，打開院墻，讓更多的人可以分享到我們的空間。

原來附近的居民想要從番禺路走到幸福路可能要從法華鎮(zhèn)路繞一個(gè)很大的圈子，但是在這次幸福里的改造過程中，舊廠區(qū)兩邊的院墻和鐵門都被完全的拆除了，變成自由開放的出入口

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50多年來，番禺路和幸福路首次因?yàn)檫@條時(shí)尚的步行內(nèi)街連接到了一起，這樣的改變不僅方便了周邊的居民，也保證了幸福里絡(luò)繹不絕的人流，更加用現(xiàn)代的手法升級(jí)演繹了上海的里弄文化。

上海也是一個(gè)里弄文化，所以我們起名叫幸福里。我們算是第二代的文創(chuàng)園區(qū)產(chǎn)品，第一代的產(chǎn)品比如說M50、紅坊、包括這個(gè)田子坊之類的，更多的是以裸露的水泥，或者磚，或者工業(yè)化的空間，原始的一個(gè)狀態(tài)，給人的感覺就沒有那么親近。那么隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者實(shí)際上也會(huì)對我們的消費(fèi)環(huán)境有一些新的要求，這一點(diǎn)我想幸福里和其它的園區(qū)相比而言應(yīng)該是更具有時(shí)代性的。

改建后的幸福里除了特意保留的一部分紅磚墻和水泥臺(tái)階，其它地方，里里外外都完全看不出舊廠房的痕跡。

比如新材料復(fù)合鋁板幕墻被集中布置在屋面和新嵌入的形體內(nèi)，提示了所覆蓋區(qū)域與原建筑的差異性，懸挑平臺(tái)等立體手法對原有空間進(jìn)行現(xiàn)代設(shè)計(jì)的詮釋。

內(nèi)街空間的尺度在原有的基礎(chǔ)上縮小，更為舒適近人，也很好地呼應(yīng)了店鋪和餐廳環(huán)境，無邊界水池將立面和屋頂平臺(tái)反射到場地人行層面，空間在視線上得到了聯(lián)系。

除了這些前衛(wèi)時(shí)尚的設(shè)計(jì)，園區(qū)在改造時(shí)還融入了綠色環(huán)保的概念。

我們在幸福里園區(qū)的屋頂上面設(shè)置了一些太陽能發(fā)電的設(shè)備，包括我們所有的燈具都用LED的節(jié)能燈具；

包括我們在立體車庫的建筑外表皮運(yùn)用了大量的綠色的綠植把整個(gè)車庫給包裹起來，這樣我們看上去原來是一個(gè)冷冰冰完全機(jī)械化的裝置就一下子變得非常的自然環(huán)保。

相對于我們剛才說到的第一代的產(chǎn)品，幸福里在設(shè)計(jì)裝修改造的過程當(dāng)中投入的資金也是多的，但我相信這些資金也都是有價(jià)值的，市場也是認(rèn)可的，所以我們的租金相對于比周邊的租金還是要高一些。

周邊的一些租金應(yīng)該是在5塊左右，我們這邊基本上可以做到6元到8元辦公，商業(yè)的話可以租到10元到18元不等。

即使租金比周邊稍貴，項(xiàng)目自開業(yè)以來，超高的出租率依然令周圍羨慕不已。

幸福里建筑總面積11150平方米，其中辦公面積占80%，出租率100%，主要以文創(chuàng)企業(yè)為主，且大多是業(yè)界有名的成熟企業(yè)。

另外餐飲零售作為園區(qū)配套，占總面積的20%，目前出租率為90%，但這剩下的10%，并非因?yàn)闊o人問津，而是因?yàn)閳@區(qū)招商的標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)苛。

我們其實(shí)更看重的是一些具有原創(chuàng)的，有特點(diǎn)的、新的品牌。我覺得這個(gè)是非常有想象空間的，會(huì)帶給我們一些新的感受。

當(dāng)然像這樣新創(chuàng)的品牌，或者說這種特色的產(chǎn)品和服務(wù)可能會(huì)有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但是我想我們總體來講還是會(huì)把握比較好的、有實(shí)力的這樣一些品牌或者是產(chǎn)品來進(jìn)駐我們幸福里。

造作

比如時(shí)下經(jīng)常在國內(nèi)及歐美主流家居家具及設(shè)計(jì)類媒體上出現(xiàn)，以網(wǎng)絡(luò)預(yù)售模式為主 “中國設(shè)計(jì)品牌”造作的上海首家實(shí)體店就選在這里。

選店一個(gè)必備的步驟就是要測這邊的人流，所以我們大概是今年的五月份就在這邊測了一個(gè)星期。

幸福里很特殊，一般像這種街區(qū)晚上就沒有什么人了，它反而越晚上人越多，晚上十點(diǎn)之后還不停的有人在進(jìn)店，這也是比較出乎我們預(yù)料的一點(diǎn)。

然后我們覺得它整個(gè)建筑結(jié)構(gòu)的改造是非常成功的。

如果上到我們剛才的陽臺(tái)上去看的話，下面的街區(qū)設(shè)計(jì)包括它的一些藝術(shù)品、一些雕塑的陳列，有一些國外的感覺，所以我們覺得和造作一樣很年輕，很時(shí)髦，為年輕的這些有審美的中產(chǎn)階級(jí)服務(wù)的品牌是非常符合的，所以我們最后就選擇在了幸福里。

除了造作這樣個(gè)性的設(shè)計(jì)零售品牌，幸福里的餐飲也非常有特色。

既有桃園眷村這樣文藝清新的大眾美食，

也有客單價(jià)一千以上，需要預(yù)定的全國首家地球美食劇場，以演歌形式為主，結(jié)合影像，立體聲重新定義你對日料的理解。

未來幸福里二期的部分也即將完工，預(yù)計(jì)會(huì)以集合店的形式繼續(xù)豐富園區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)。

而在幸福里項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)上，關(guān)于番禺路的下一個(gè)改造項(xiàng)目也已經(jīng)在計(jì)劃當(dāng)中。

這個(gè)項(xiàng)目原來是上海生物研究所，這個(gè)項(xiàng)目是我們和萬科一塊來去打造的，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目它的整個(gè)體量還是比較大，比新天地一期可能還要大一些。

里面有兩棟比較重要的歷史保護(hù)建筑，一個(gè)是孫科別墅，另外一個(gè)就是哥倫比亞水手俱樂部。

這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樗奈恢茫彩窃诜泛脱影猜仿房?，等于說我們在番禺路靠近新華路這一段，它是靠近延安路這一段的，我相信這兩個(gè)項(xiàng)目未來會(huì)有一些互動(dòng)。

原本就充滿文化底蘊(yùn)的番禺路在不斷深入的改造中將變化出怎樣的風(fēng)情？上海的里弄文化是否能得到進(jìn)一步的升級(jí)？

這個(gè)疑問，應(yīng)該值得所有人的期待。

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