房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，有的房企由于資金短缺或者缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在土地摘牌后遲遲無法啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現(xiàn)中途停滯，在此情況下，多數(shù)房企往往會(huì)選擇引入其他投資商進(jìn)行合作開發(fā)，以達(dá)到解決資金缺口、借力開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、縮短開發(fā)周期的目的。但也有個(gè)別開發(fā)商為了享受當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y優(yōu)惠政策，走的就是大面積吞地、而后分解開發(fā)的路子，合作開發(fā)更成為其項(xiàng)目開發(fā)的必然選擇。
房地產(chǎn)合作開發(fā)模式大致分為兩類，一類是法人型合資公司開發(fā)模式，即大的房企或投資公司與各個(gè)地方政府簽訂投資開發(fā)協(xié)議后，分別尋找其他投資人或者房企共同出資成立合資公司，以合資公司的名義取地開發(fā)，按項(xiàng)目公司運(yùn)作模式進(jìn)行管理和分紅；另一類是非法人型協(xié)議合作開發(fā)模式，即由合作一方房企名義取地。然后進(jìn)行整體合作開發(fā)或者局部合作開發(fā)、分解合作開發(fā)，合作體不成立獨(dú)立法人性質(zhì)的公司，仍以合作一方房企的名義對(duì)外進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)批、工程發(fā)包和房屋銷售，合作各方按協(xié)議約定的辦法參與管理和分紅。由于法人型合資公司開發(fā)模式主要是通過公司法人治理機(jī)制運(yùn)作，我們重點(diǎn)探討非法人型協(xié)議合作開發(fā)模式。
一、引入投資商模式
引入投資商模式以房企為主進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，投資商只投入資金，一般不參與項(xiàng)目管理與運(yùn)作，僅委派財(cái)務(wù)人員監(jiān)管資金使用和費(fèi)用開支，開發(fā)完畢后按約定的利潤分配辦法利潤分紅或分期取得固定收益（類似于借貸關(guān)系）。采用引入投資商模式時(shí)，要盡量選擇具有較大投資能力的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這些機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)過程中的具體問題不會(huì)有太多干預(yù)；
引入投資商模式的合作協(xié)議中，應(yīng)明確項(xiàng)目的基本情況、開發(fā)計(jì)劃、資金需求計(jì)劃、工程發(fā)包辦法或原則、房屋銷售辦法或原則、投資款返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、利息計(jì)算與支付辦法、利潤分配辦法、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)辦法、投資人監(jiān)管辦法、各方對(duì)應(yīng)義務(wù)的違約責(zé)任等。協(xié)議內(nèi)容越細(xì)，越便于執(zhí)行和監(jiān)督，越不容易發(fā)生爭議和糾紛。
在引入投資商模式下，雙方的合作較為簡單，主要集中在資金的注入、使用、監(jiān)管、利息計(jì)付或利潤分配等方面。所以房企應(yīng)該做到以下要點(diǎn)：一是及時(shí)編制資金時(shí)點(diǎn)需求計(jì)劃，提前申請(qǐng)投資商準(zhǔn)備資金、撥付資金，以保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行；二是強(qiáng)化資金使用內(nèi)部審批管理，嚴(yán)格控制資金規(guī)模，提高資金使用效率；三是不得挪用資金，確保投資商的資金用于合作項(xiàng)目開發(fā)；四是及時(shí)向投資商通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)度和資金使用情況，以使投資商對(duì)房企和資金放心；五是按照合同約定的投資款返還條件，及時(shí)將投資款返還給投資商，并按照約定的利息標(biāo)準(zhǔn)支付利息；六是項(xiàng)目完成后及時(shí)決算，按照約定的分紅辦法將利潤分配給投資商，以免產(chǎn)生不必要的爭議。
二、聯(lián)合開發(fā)模式
聯(lián)合開發(fā)模式由合作各方共同出資、共同運(yùn)作、共同管理、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，最終按協(xié)議約定的比例分紅；
采用聯(lián)合開發(fā)模式時(shí)，要盡量選擇既有投資實(shí)力，又內(nèi)部管理較好的企業(yè)，因?yàn)檫@些企業(yè)一般都有規(guī)則意識(shí)，不易發(fā)生合作糾紛；
聯(lián)合開發(fā)模式的合作協(xié)議中，除了要約定引入投資商模式中的基本合同條件，還要約定項(xiàng)目實(shí)施過程中的決策機(jī)制、工程施工發(fā)包規(guī)則、房屋銷售決策機(jī)制與定價(jià)機(jī)制、費(fèi)用支出管理辦法、項(xiàng)目開發(fā)完畢的決算辦法、合作各方的分工和人員委派、對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任等。以使合作各方的駐場項(xiàng)目管理人員有序工作、良性互動(dòng)、相互監(jiān)督，一切具體事務(wù)處理均有章可循，一切分歧和矛盾均有化解機(jī)制。
聯(lián)合開發(fā)模式下，合作各方要搞好具體事務(wù)的共同決策、共同管理、相互監(jiān)督。一是要按照協(xié)議約定委派相應(yīng)人員，做好各自的分工，確定各個(gè)崗位的工作責(zé)任；二是共同編制資金需求和資金使用計(jì)劃，確保投資商的資金及時(shí)到位，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行；三是做好工程發(fā)包和房屋銷售決策機(jī)制，防止一方主導(dǎo)時(shí)而另一方不知情引起不滿和爭議；四是按照約定的費(fèi)用支出辦法嚴(yán)格審批各項(xiàng)費(fèi)用支出，按財(cái)務(wù)規(guī)范管好項(xiàng)目分戶賬，以防因此發(fā)生不應(yīng)有的爭議；五是在項(xiàng)目開發(fā)完畢后要及時(shí)決算和分配利潤，做到項(xiàng)目善始善終。
三、項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式
項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式則由房企提供開發(fā)用地，以投資人為主開發(fā)，供地的房企按固定數(shù)額分期取得投入成本和銷售收益或者按實(shí)現(xiàn)的利潤分配紅利。
項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的合作協(xié)議中，除了投資商模式下的合同內(nèi)容外，還應(yīng)明確各方投資款的返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、利潤分配辦法或其利息計(jì)算與支付辦法、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)辦法。另外。還應(yīng)明確項(xiàng)目分戶賬的管理和記賬規(guī)范、合作各方的工作配合、供地房企的監(jiān)管辦法等。以防項(xiàng)目投資人將項(xiàng)目擱置，或者以房企名義從事一些具有重大風(fēng)險(xiǎn)的民事行為，給房企帶來新增潛在風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式有點(diǎn)類似于掛靠經(jīng)營，所以，房企應(yīng)重點(diǎn)做好項(xiàng)目的宏觀管控。一是要向合作項(xiàng)目委派管理人員，并使對(duì)方的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)力量加派專業(yè)技術(shù)人員，確保項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施，確保工程施工質(zhì)量；二是要委派專門的資料與印章管理人員，為合作項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，預(yù)防資料和印章管理不善所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；三是要委派專職財(cái)務(wù)管理人員，掌握項(xiàng)目的資金籌措、使用與工程款支付、費(fèi)用開支等情況，強(qiáng)化其往來收付與發(fā)票管理，督促其規(guī)范進(jìn)行賬務(wù)處理，以減少債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；四是強(qiáng)化工程施工合同與房屋銷售合同監(jiān)管，確保不發(fā)生施工合同糾紛和房屋銷售合同糾紛，以減少房企的訴累和風(fēng)險(xiǎn)。
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