優(yōu)客逸家CEO 劉翔剛剛向36氪確認(rèn)了最新融資消息：優(yōu)客逸家已獲得來自經(jīng)緯中國、海納亞洲基金、君聯(lián)資本、華興資本多方投資的2200萬美元B輪融資，目前估值8000萬美元。2013 年優(yōu)客逸家獲源渡創(chuàng)投 300 萬人民幣天使投資，同年 9 月再獲君聯(lián)資本 400 萬美元 A 輪融資。
針對(duì)一二線城市租房需求大，年輕一代對(duì)租房產(chǎn)品需求升級(jí)，而傳統(tǒng)租房體驗(yàn)差的市場現(xiàn)狀，長租行業(yè)涌現(xiàn)出一批面向年輕人的租房解決方案。一線城市北上廣，眼下最熱的當(dāng)屬廣州 YOU+ 青年公寓，雷軍 1 億入股，主打線下社區(qū)概念。另外，北京有傳統(tǒng)地產(chǎn)中介鏈家旗下的高端品牌“自如”（分為合租式的“自如友家”和整棟式“自如寓”），上海有36氪之前報(bào)道的標(biāo)準(zhǔn)化公寓品牌“蘑菇公寓”，也是走“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”重模式。
優(yōu)客逸家的主戰(zhàn)場在二線城市（成都、武漢等）。創(chuàng)始人劉翔向36氪介紹了成都的情況：從需求看，成都每年 15 萬畢業(yè)生，1/3 留住成都，加上涌入人口 5-8 萬，平均租房 3-4 年，市場有至少 20 萬左右需求。而從供給來看，租房市場已轉(zhuǎn)向“買方市場”，成都每年 7-9 萬新增房源，一手房成交后有一半左右處于閑置狀態(tài)。另外，成都為代表的二線城市跟一線城市明顯不同之處是，主城區(qū)仍有大量新樓盤出現(xiàn)，且空置率在26%左右（業(yè)內(nèi)人士估計(jì)的空置率會(huì)更高一些）。
瞄準(zhǔn)這樣的供需差，也出于親身租房體驗(yàn)，劉翔將“優(yōu)客逸家”打造成一家包括房屋托管、家居設(shè)計(jì)、裝修施工、房屋租賃、租后管理維護(hù)一站式的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)提供商。對(duì)于業(yè)主，是不動(dòng)產(chǎn)增值管理服務(wù)商；對(duì)于租客，是優(yōu)質(zhì)租房體驗(yàn)的供應(yīng)商。關(guān)于為何采取較重的自營房屋模式，劉翔表示，如果僅用新的手段去撮合交易，不從源頭上提高房屋質(zhì)量，沒有相匹配的系列服務(wù)，并不能從根本上解決年輕租客的需求，即高品質(zhì)租房體驗(yàn)，相對(duì)較低的租房成本。
在發(fā)展策略上，優(yōu)客逸家打的是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)品牌化、居住社交化。
據(jù)劉翔介紹，優(yōu)客逸家在成都的房源 99% 是毛坯房。原來房東由于裝修麻煩讓房子閑置，而優(yōu)客通過中介、開發(fā)商和物業(yè)公司渠道批量從房東獲得五年的房屋租賃托管權(quán)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修后發(fā)布房源、并由優(yōu)客的管家解決租客帶看、房屋保潔維修、水電氣費(fèi)的墊付代繳等租后問題，使租客愿意為更好的租房體驗(yàn)多支付租金（優(yōu)客均價(jià)在 700-800 左右一間 / 月，比市場價(jià)高出 10%-20%），獲得的租金收益則用保底或分賬的形式與房東分享。
由于年輕人經(jīng)濟(jì)能力有限，優(yōu)客絕大部分房屋是合租形式出售。而為了保證住房體驗(yàn)，劉翔說，優(yōu)客比北京、上海的房屋租賃政策要嚴(yán)格許多。比如只允許有獨(dú)立衛(wèi)生間或者最大的那間房住兩人，其他單間都只能住一個(gè)人。另外，優(yōu)客請(qǐng)前宜家設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)裝修出便于成本控制和規(guī)模化復(fù)制的家居環(huán)境，從而滿足年輕人對(duì)居住體驗(yàn)的要求。在付款方式上，優(yōu)客則跟銀行合作，提供還款擔(dān)保并承擔(dān)相關(guān)手續(xù)費(fèi)，租客可以分期月付房租。一方面減輕租客付款壓力，同時(shí)優(yōu)客也有銀行的租金貼現(xiàn)，可以迅速回籠資金。
在租客管理方面，優(yōu)客會(huì)在租客咨詢（通過微信公眾服務(wù)號(hào)、網(wǎng)站或電話）階段，根據(jù)學(xué)歷、生活習(xí)慣等初步篩選出合格租客（通過率在 60% 左右），由管家?guī)タ捶?。?dāng)租客與管家見面后再進(jìn)行進(jìn)一步篩選，以保證租客的質(zhì)量。劉翔透露，從管家?guī)ё饪腿タ捶康匠山画h(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)化率在 60% 左右。
優(yōu)客逸家成立于 2012 年初，目前成都團(tuán)隊(duì)有 180 人，房源 3000 多套，入住率在 95% 左右，約有 40% 的新客來源于租客的推薦。今年年初，優(yōu)客開拓了武漢市場，武漢團(tuán)隊(duì)現(xiàn)有 80 人。之所以選擇武漢，劉翔告訴36氪，一是因?yàn)閳F(tuán)隊(duì)成員之前在武漢有相關(guān)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，二來武漢市場情況跟成都類似，而且每年畢業(yè)生是成都的兩倍，房源供給方面也很可觀。至于此輪融資后，是繼續(xù)在兩個(gè)城市深耕還是進(jìn)一步拓展，團(tuán)隊(duì)目前還未決定。
劉翔表示，由于優(yōu)客逸家這種模式涉及的鏈條很長，從收房談判、簽約、設(shè)計(jì)、裝修、招租、租后管理，任何一個(gè)環(huán)節(jié)沒有抓好都會(huì)導(dǎo)致效率拉低、收益損失。因此，是否具備高效精細(xì)化運(yùn)營能力是成敗關(guān)鍵?；谧约焊匣锶耸畮啄曷糜坞娚痰膭?chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營管理能力是劉翔在優(yōu)客這個(gè)項(xiàng)目上最為重視的（體現(xiàn)為線下的標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)和業(yè)務(wù)流程打磨）。他也坦言，將來如果快捷連鎖酒店業(yè)的人才進(jìn)入到集中式長租領(lǐng)域，實(shí)力不容小覷。
注：長租公寓分為 “集中式”和“分布式”。集中式指拿下整棟樓 (或者一棟樓的幾層) ；分布式又分為整租（即租進(jìn)來是三居，租出去就是整套三居）與合租（租進(jìn)來是三居，租出去是三四間房，一般把客廳再隔出一間來)。考慮到成都這類二線城市物業(yè)成本高、租金水平低，以及年輕人的消費(fèi)能力較低，優(yōu)客逸家目前多是分布式，“自如寓”、“YOU+”則是集中式。
另：報(bào)道所涉融資金額由對(duì)象公司提供保證，36氪不作任何形式背書。
[36氪原創(chuàng)文章，作者: 弓長穎]
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