房地產企業(yè)售房的財務核算流程
一、 關于售房的財務核算。
房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務收入。
確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算帳單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應付的租金，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
1、以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收款，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
2、企業(yè)發(fā)生的產品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。
3．對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉入收入。
企業(yè)實現(xiàn)的經(jīng)營收入，應按實際價款記賬。本期實現(xiàn)的經(jīng)營收入，借記“應收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。
關于結轉成本核算。 設置“開發(fā)產品”科目
1、本科目核算企業(yè)已完開發(fā)產品的實際成本。包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。開發(fā)產品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗收合格合乎設計標準，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。
2、企業(yè)開發(fā)的產品，應于竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。月份終了，企業(yè)應結轉對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本，結轉時，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記“開發(fā)產品”科目。
關于企業(yè)利潤核算。企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。
營業(yè)利潤為營業(yè)收入減去銷售稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用、銷售費用和財務費用等后的余額。
銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、產品稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。
二、關于房地產企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產的核算。
目前，會計制度暫時沒有相關的具體規(guī)定，建議可參照采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產品的核算。
采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收人的實現(xiàn)。 ...
對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉入收入。
月份終了，企業(yè)應根據(jù)本月已對外轉讓，銷售和結算開發(fā)產品的實際成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記“開發(fā)產品”、“分期收款開發(fā)產品”科目。
“分期收款開發(fā)產品”科目
1、本科目核算以分期收款方式銷售開發(fā)產品，并按合同約定的收款日期確定銷售收入實現(xiàn)的企業(yè)，移交開發(fā)產品的實際成本。
2、企業(yè)將開發(fā)產品移交購買單位(或個人)或辦妥分期收款銷售合同時，應將商品房等開發(fā)產品的實際成本，自“開發(fā)產品”科目轉入本科目，借記本科目，貸記“開發(fā)產品”科目。
3、按合同規(guī)定的期限收取銷售價款時(包括第一次收款)，借記“銀行存款”、“應收賬款”科目，貸記“經(jīng)營收入”科目，同時，按開發(fā)產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算本期應結轉的銷售成本，借記“經(jīng)營成本”科目，貸記本科目。
4、本科目應按銷售對象設置明細賬或設置“分期收款開發(fā)產品備查賬簿”，詳細記錄分期收款開發(fā)產品的面積、售價、成本、已收取價款和尚未收取的價款等有關資料。
三、關于采取預售方式銷售問題。
稅務處理。 關于未完工開發(fā)產品的稅務處理問題。國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。
關于稅法確認收入的實現(xiàn)。國稅發(fā)[2006]31號第二十六條規(guī)定， 房地產納稅人開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據(jù)收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）時，確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)；付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。并據(jù)此確認營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間?！ ?nbsp;
?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉帳之日確認收入的實現(xiàn)。并據(jù)此確認營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間：
?。?、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
?。病⒉扇∫曂I斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位清單時確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
?。场⒉扇“N方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)；包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。并據(jù)此確認營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
４、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
?。ㄎ澹㈤_發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)及營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間：
１、將待售開發(fā)產品轉作經(jīng)營性資產，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。并據(jù)此確認營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
２、將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。并據(jù)此確認營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間。
會計處理。財基字［１９９９］７４號規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業(yè)預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應將預收賬款轉為營業(yè)收入。
