近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，暴露出諸多稅收問(wèn)題。下面，筆者根據(jù)多年從事房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的經(jīng)驗(yàn)，著重對(duì)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的檢查方法作一闡述，供大家參考。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的檢查，主要是檢查納稅申報(bào)，看與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”是否相符，有無(wú)不報(bào)、少報(bào)、瞞報(bào)納現(xiàn)象；檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶，并與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)，看有無(wú)分解、轉(zhuǎn)移、沖減，從而少記收入的現(xiàn)象；將“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“分期收款庫(kù)存商品”賬戶與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證及銷售合同相核對(duì)，看有無(wú)按合同規(guī)定應(yīng)收取的銷售款因?qū)嶋H未收到等原因而未作“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”的現(xiàn)象；檢查“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來(lái)科目，并與有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證、銷售合同相核對(duì)，看有無(wú)將收入掛往來(lái)賬而不納稅的現(xiàn)象；檢查售房、售地價(jià)格，看是否有收入明顯偏低而又無(wú)正當(dāng)理由的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入確認(rèn)時(shí)間與所得稅收入確認(rèn)時(shí)間有差異，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入等于或大于“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅常見(jiàn)稅收問(wèn)題及檢查方法：
一、利用銷售代理商(售房營(yíng)銷策劃公司)不計(jì)或少計(jì)收入
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋銷售大都委托銷售代理商(售房營(yíng)銷策劃公司)銷售，房地產(chǎn)公司根據(jù)銷售代理商銷售業(yè)績(jī)支付營(yíng)銷費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用包括:總體策劃費(fèi)、銷售傭金和超價(jià)獎(jiǎng)。
(1)有的開發(fā)商將營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。賬務(wù)處理為：
借；銀行存款
貸：預(yù)收賬款(凈額)
或借：銀行存款
貸；預(yù)收賬款
貸：應(yīng)付賬款一xx代理商
(2)有的開發(fā)商將售樓款收入長(zhǎng)期滯留在銷售代理商處，不反映預(yù)收賬款也不反映收入。
(3)在代理合同期滿后，未售出房屋由代理商進(jìn)行收購(gòu)，開發(fā)商不作銷售處理，不計(jì)銷售收入，或直接以被收購(gòu)房屋抵減應(yīng)付代理商的費(fèi)用。應(yīng)檢查銷售代理合同，弄清代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)。檢查開發(fā)商該開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況，檢查“應(yīng)付賬款”、”預(yù)收賬款”、”營(yíng)業(yè)費(fèi)用”等科目，并與有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證、銷售合同相核對(duì)，看有無(wú)將售房收入掛往來(lái)不計(jì)收入或直接抵減費(fèi)用，少記收入的現(xiàn)象。
二、單位和個(gè)人購(gòu)房按揭款，不申報(bào)納稅
采取銀行按揭方式銷售庫(kù)存商品的，單位和個(gè)人首付款應(yīng)確認(rèn)收入，申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入。對(duì)單位和個(gè)人按揭購(gòu)房的，開發(fā)企業(yè)收到首付房款后不作銷售收入處理，而是掛在“應(yīng)付帳款”等往來(lái)科目。包括企業(yè)利用“假按揭”行為，對(duì)按揭款不申報(bào)納稅或延遲納稅，而長(zhǎng)掛在“應(yīng)付帳款”等科目。應(yīng)檢查銷售合同、“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”等科目，查清款項(xiàng)來(lái)源，如屬于預(yù)售房款或按揭房款項(xiàng)的，應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。
三、肢解銷售收入，一分為二，少交營(yíng)業(yè)稅。
房屋開發(fā)商將裝修好的房屋銷售收入分解成房屋銷售收入與房屋裝修收入兩項(xiàng)收入，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，開發(fā)商分別以銷售不動(dòng)產(chǎn)和裝修兩個(gè)稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。裝修合同實(shí)質(zhì)為房地產(chǎn)買賣合同的一個(gè)組成部分，與買賣合同共同構(gòu)成認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的完整合同，開發(fā)商向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列、入房屋售價(jià)，按”銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)檢查房屋銷售合同、房屋裝修合同，實(shí)地了解成品房的實(shí)物狀態(tài)(是否裝修)，檢查開發(fā)企業(yè)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的稅目?？词欠裼蟹课蒌N售兼裝修行為，是否以銷售不動(dòng)產(chǎn)和裝修兩個(gè)稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
四、開發(fā)企業(yè)合作建房少記應(yīng)稅收入，少繳營(yíng)業(yè)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用地較多，而有些擁有土地使用權(quán)的單位，為解決職工住房問(wèn)題，常以土地?fù)Q取商品住宅，雙方在賬務(wù)上都不體現(xiàn)任何稅收問(wèn)題，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少繳銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，以地?fù)Q房的單位不繳轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。
檢查時(shí)，一是參照建房圖紙，對(duì)檢查期內(nèi)興建出售的商品房，逐戶對(duì)圖紙位置、銷售合同(協(xié)議)、銷售發(fā)票等進(jìn)行對(duì)照檢查，摸清建房數(shù)量、銷售數(shù)量和庫(kù)存數(shù)量，如建房數(shù)量減銷售數(shù)量小于庫(kù)存數(shù)量，則就應(yīng)進(jìn)一步檢查納稅入庫(kù)存數(shù)量減少的原因，看是否屬于以房換地，索要以房換地的合同(協(xié)議)，查實(shí)減少營(yíng)業(yè)額的事實(shí)；二是通過(guò)檢查土地來(lái)源，即取得土地使用權(quán)簽訂的有關(guān)合同(協(xié)議)，看合同(協(xié)議)內(nèi)容中是否有以商品房抵減土地價(jià)款的情況，如有則應(yīng)核對(duì)這部分商品房是否作了視同銷售的賬務(wù)處理，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”的金額是否合理。有無(wú)作投資處理而不作銷售處理的情況。同時(shí)檢查轉(zhuǎn)讓土地的單位，是否按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納了營(yíng)業(yè)稅。
五、開發(fā)企業(yè)以房抵款、以房抵貸、以房抵息，少繳營(yíng)業(yè)稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠建安工程款、銀行借款本息，以若干套商品房抵款，不視同銷售確認(rèn)收入和申報(bào)納稅。檢查時(shí)，應(yīng)在審閱施工合同(協(xié)議)、工程預(yù)算、工程價(jià)款結(jié)算單的基礎(chǔ)上，看工程合同(協(xié)議)中有無(wú)以商品房抵頂工程價(jià)款的內(nèi)容?？粗Ц兜墓こ虄r(jià)款是否少于雙方結(jié)算的工程價(jià)款，從而進(jìn)一步檢查確認(rèn)是否有以商品房抵頂工程價(jià)款的情況。檢查“庫(kù)存商品”、“開發(fā)司接費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本”等成本、費(fèi)用類科目的非結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)業(yè)務(wù)的貸方發(fā)生額或借方發(fā)生額(紅字)，在正常情況下，該賬戶的貸方只能和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的借方發(fā)生對(duì)應(yīng)關(guān)系。如果與“其他應(yīng)付款”、”應(yīng)付賬款”發(fā)生對(duì)應(yīng)，則反映了企業(yè)可能將開發(fā)的商品房抵償了債務(wù)。
六、拆遷還建房銷售不計(jì)營(yíng)業(yè)額
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原有舊房拆遷的基礎(chǔ)上開發(fā)商品房，以新建房?jī)斶€拆遷的舊房，一般以拆遷舊房的面積為依據(jù)償還，余房對(duì)外銷售。有的企業(yè)對(duì)還建房不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。檢查時(shí)，一是要審查商品房銷售合同；二是深入售樓部等部門了解情況并取得<拆遷還建房補(bǔ)償情況表>；三是審查賬面“生產(chǎn)成本”科目是否列支房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
七、改制企業(yè)委托開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)公司少申報(bào)營(yíng)業(yè)稅
有的企業(yè)改制時(shí)，經(jīng)政府批準(zhǔn)原企業(yè)可利用土地資產(chǎn)在改制后進(jìn)行土地開發(fā)。改制企業(yè)注冊(cè)或掛靠或委托房地產(chǎn)開發(fā)公司，辦理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，開發(fā)產(chǎn)品由房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售，而少申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。委托房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)銷售的有兩種情形；(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司給改制企業(yè)一定數(shù)量的資金。(2)房地產(chǎn)開發(fā)公司按比例支付改制企業(yè)一定數(shù)量的商品房。不管何種情形，開發(fā)公司應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅。
檢查改制企業(yè)時(shí)，應(yīng)注意改制企業(yè)有無(wú)土地開發(fā)行為，查看與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同協(xié)議，由此追查房地產(chǎn)開發(fā)公司是否申報(bào)該商品房的經(jīng)營(yíng)收入，是否申報(bào)該部分收入的營(yíng)業(yè)稅。
八、開發(fā)企業(yè)將售房款分解成若干費(fèi)用少申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅
商品房銷售時(shí)，開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房戶收取的購(gòu)房款，采取多票、折零的形式，分解成若干種費(fèi)用，如購(gòu)房款、防盜門款、陽(yáng)臺(tái)裝飾款、購(gòu)房手續(xù)費(fèi)、水電增容費(fèi)、水電設(shè)施配套費(fèi)、電表費(fèi)、裝修管理費(fèi)、逾期交款的罰沒(méi)款、變更姓名手續(xù)費(fèi)等，對(duì)購(gòu)房款以外的名目不計(jì)入營(yíng)業(yè)額：承接代建工程，不視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，因墊資向建設(shè)單位收取的利息屬價(jià)外費(fèi)用，也不申報(bào)繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅等。
檢查時(shí)，一是要重點(diǎn)審查“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，了解有無(wú)這類收入；二是參照營(yíng)業(yè)稅檢查的一般方法，對(duì)收取的各種名目費(fèi)用進(jìn)行檢查，看是否并入營(yíng)業(yè)額申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅。在檢查過(guò)程中，要掌握當(dāng)?shù)赝惿唐贩康囊话銉r(jià)格水平，結(jié)合商品房的配套設(shè)施，看是否存在價(jià)格明顯偏低的情況，如有這個(gè)情況就要通過(guò)檢查銷售某一商品房所開票據(jù)，看是否有把應(yīng)屬銷售的收入分解開票，分別轉(zhuǎn)移記入其他科目。
九、開發(fā)企業(yè)收取的購(gòu)房定金、預(yù)收賬款，不申報(bào)納稅
目前，有一些開發(fā)企業(yè)常常以未實(shí)現(xiàn)銷售為由，不將收取的預(yù)收款或定金及時(shí)申報(bào)納稅。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的售房預(yù)收款，掛在“其他應(yīng)付款”賬戶上，不申報(bào)納稅；收取的出售商品房款，掛在“預(yù)收賬款”1年多末結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，也不申報(bào)納稅。
十、車庫(kù)、停車位銷售收入(租賃收入)，不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅
隨著人民生活水平的不斷提高，私家車越來(lái)越多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地上車庫(kù)、地下停車位非常緊俏，其價(jià)值不斷攀升。由于地上車庫(kù)、地下停車位是附屬產(chǎn)品，特別是地下停車位，更加隱蔽，開發(fā)企業(yè)賬面往往不反映”庫(kù)存商品一一地下停車位”，使之成為賬外資產(chǎn)。開發(fā)企業(yè)對(duì)車庫(kù)、停車位銷售收入，長(zhǎng)期掛往來(lái)科目或直接沖減生產(chǎn)成本或記賬外，不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)檢查往來(lái)科目、生產(chǎn)成本科目，看有無(wú)車庫(kù)、停車位銷售收入掛往來(lái)科目或直接沖減生產(chǎn)成本。實(shí)地核實(shí)車庫(kù)、停車位的銷售情況，逐個(gè)統(tǒng)計(jì)銷售或出租數(shù)量、價(jià)款，與賬面反映收入核對(duì)，有無(wú)不計(jì)、少計(jì)收入現(xiàn)象。
十一、收取售后服務(wù)收入，不記或少記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房售出后，收取售后服務(wù)收入，開具不正規(guī)的收款收據(jù)，不在賬面體現(xiàn)。檢查時(shí)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)收入賬上無(wú)記錄，一是應(yīng)深入其下屬部門進(jìn)行檢查，看下屬二級(jí)單位收取的各種名目的費(fèi)用，如小區(qū)管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)、停車場(chǎng)費(fèi)及商品房所屬物的房租等的收費(fèi)，是否不報(bào)或抵減有關(guān)支出后上報(bào)；二是應(yīng)對(duì)購(gòu)房戶進(jìn)行外圍調(diào)查，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購(gòu)房回租”、“還本銷售”、“抵押擔(dān)?！焙汀按鎲钨?gòu)房”形式售房不申報(bào)納稅
“購(gòu)房回租”業(yè)務(wù)即與購(gòu)房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購(gòu)房者。根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回；“還本銷售”即商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者；“抵押擔(dān)?！奔瓷唐贩拷?jīng)營(yíng)者以建筑物作抵押換取資金，擔(dān)保若干年后可將房屋及房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者； “存單購(gòu)房”即商品房經(jīng)營(yíng)者銷售建筑物時(shí)收取購(gòu)房者一定數(shù)額的存單，許諾若干年后可將存單歸還購(gòu)房者。以上各種銷售形式均是商品房經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的不同促銷手段。
房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
檢查時(shí)，責(zé)成納稅人提供“商品房買賣合同書”，查看其內(nèi)容，看有無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”、“還本銷售”、“抵押擔(dān)?！焙汀按嬖缳?gòu)房”等形式進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如有，則應(yīng)通過(guò)合同或其他科目對(duì)其取得的各項(xiàng)收入，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
十三、混淆商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房的關(guān)系，少記收入
對(duì)有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)特別注意其少記出租收入和商品房銷售收入的問(wèn)題。因?yàn)樯唐贩?、出租房和周轉(zhuǎn)房三者之間用途是極不穩(wěn)定的，如銷售市場(chǎng)疲軟，可將商品房對(duì)外出租；如銷售市場(chǎng)看好，出租房可變?yōu)樯唐贩繉?duì)外銷售；商品房暫未出售前，可臨時(shí)用于安置動(dòng)遷戶，動(dòng)遷戶回遷或安置完畢，周轉(zhuǎn)房可用作出租和商品房銷售。所以審核時(shí)要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，有無(wú)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費(fèi)和改裝修理費(fèi)等。
十四、商品房對(duì)外捐贈(zèng)，不申報(bào)納稅
某些房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生商品房對(duì)外捐贈(zèng)行為，不按規(guī)定申報(bào)納稅。檢查時(shí)，應(yīng)將“固定資產(chǎn)”、“營(yíng)業(yè)外支出”等賬戶與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相對(duì)照，看有無(wú)對(duì)外捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的行為，捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)是否已比照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納了營(yíng)業(yè)稅。
十五、商品房作為股利進(jìn)行分配，不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅
開發(fā)商將成品房作為股利分配給合作方或股東，不按規(guī)定申報(bào)納稅。應(yīng)檢查“庫(kù)存商品”、“應(yīng)付股利”、“利潤(rùn)分配”等科目并與有關(guān)記賬憑證相對(duì)照，看有無(wú)對(duì)外分配股利行為，有無(wú)將商品房作為股利分配，是否已比照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納了營(yíng)業(yè)稅。
十六、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，不申報(bào)納稅
單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅：
(一)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。
(二)轉(zhuǎn)讓己進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。檢查時(shí)，一是通過(guò)實(shí)地察看，了解有關(guān)情況；二是重點(diǎn)檢查“庫(kù)存商品”、“生產(chǎn)成本”、”在建工程”等賬戶；三是查看有關(guān)合同。
十七、開發(fā)項(xiàng)目自己施工，漏繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅
有的開發(fā)企業(yè)自己施工開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目完工后只按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，漏繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)實(shí)地核查建設(shè)工程施工許可證，核實(shí)承建單位的名稱，看有無(wú)開發(fā)項(xiàng)目自己施工的情況，結(jié)合檢查“預(yù)付賬款”科目，看有無(wú)開發(fā)項(xiàng)目自己施工的支出在“預(yù)付賬款”科目中核算。
建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅＝施工成本的計(jì)稅價(jià)格×3%＝施工成本×(1+成本利潤(rùn)率)／(1-3％)×3%
十八、以賬面“多交稅”為由，不申報(bào)納稅
現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。開發(fā)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)核算的配比原則，對(duì)預(yù)收賬款應(yīng)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅暫不計(jì)提，留待營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，再結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，資產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金往往是一個(gè)負(fù)數(shù)，即企業(yè)多交了稅款。企業(yè)以“多交了稅款”為由，對(duì)預(yù)收賬款不申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。開發(fā)商收到預(yù)收賬款時(shí)應(yīng)做：
借：待攤費(fèi)用
貸：應(yīng)繳稅金一應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅
待預(yù)收賬款確認(rèn)為收入時(shí)做：
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：待攤費(fèi)用
開發(fā)企業(yè)按上述賬務(wù)處理后，才不會(huì)出現(xiàn)“多交了稅款”的情況。
十九、炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”，逃避納稅
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司出臺(tái)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”政策，當(dāng)樓盤立項(xiàng)定下來(lái)后，面向內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格一般要比開盤價(jià)格低3%—5%左右。開發(fā)公司的個(gè)別人利用其“有利條件”，選取一些市場(chǎng)認(rèn)同度高的樓盤，靠炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”獲取利益。在開盤前先交納首付款的30％，接著簽訂購(gòu)房合同，然后利用轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)私下買賣房屋。有時(shí)，甚至不用辦理轉(zhuǎn)按揭，只需找到購(gòu)買對(duì)象將合同變更一下，就可以賺取差價(jià)。開發(fā)公司往往對(duì)實(shí)際購(gòu)買人辦房產(chǎn)證，導(dǎo)致購(gòu)買人少繳契稅，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”人少繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等。
炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”，就是“炒房”，但其又不同一般人的炒房行為。因?yàn)槌促u“認(rèn)購(gòu)權(quán)”一般只有開發(fā)企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人或其他部門要害人員才能操作。取得認(rèn)購(gòu)權(quán)既要有關(guān)系，又要懂得該樓盤市場(chǎng)行情，還要開發(fā)公司協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”，實(shí)質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、獲取個(gè)人利益的一種手法。炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”有兩種操作方法，導(dǎo)致兩種稅收結(jié)果。一種方法是使用假合同、假發(fā)票為實(shí)際購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證。開發(fā)企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人利用職權(quán)要求開發(fā)企業(yè)出具按轉(zhuǎn)讓價(jià)編造的假合同、假發(fā)票(大頭小尾等)，為實(shí)際購(gòu)買人辦理房產(chǎn)證后，對(duì)假合同予以銷毀。開發(fā)企業(yè)只計(jì)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”收入，不反映轉(zhuǎn)讓差價(jià)收入，差價(jià)歸認(rèn)購(gòu)人所有。開發(fā)公司少計(jì)銷售收入，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。認(rèn)購(gòu)人少繳個(gè)人所得稅。第二種方法是開發(fā)公司對(duì)認(rèn)購(gòu)人開具發(fā)票，為認(rèn)購(gòu)人辦理房產(chǎn)證，認(rèn)購(gòu)人再和實(shí)際購(gòu)買人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。認(rèn)購(gòu)人少計(jì)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。一般人的炒房行為第二種情況較多。炒賣“認(rèn)購(gòu)權(quán)”的檢查要從辦證環(huán)節(jié)查起，從房地產(chǎn)管理部門調(diào)取相關(guān)開放項(xiàng)目的所有住戶的辦證資料，將辦證合同與發(fā)票和開發(fā)企業(yè)的存檔合同、發(fā)票存根相核對(duì)，看是否一致。
[案例]某開發(fā)企業(yè)開發(fā)的A小區(qū)B棟301室，存檔合同存根購(gòu)買人為李x x(該開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人之妻)，單位售價(jià)1000元／m2，計(jì)價(jià)款20萬(wàn)元，發(fā)票存根聯(lián)反映開具20萬(wàn)元。從房產(chǎn)局取得的資料反映301室的購(gòu)買人為趙x x，合同價(jià)1800元／m 2，計(jì)價(jià)款36萬(wàn)元，發(fā)票開具金額3 6萬(wàn)元。經(jīng)詢問(wèn)有關(guān)人員證實(shí)，該套房屋系該公司負(fù)責(zé)人利用“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”政策購(gòu)得，一年后轉(zhuǎn)賣給趙x x， 由開發(fā)公司出具假合同，以大頭小尾發(fā)票的形式，為趙x x辦理了產(chǎn)權(quán)證。該房屋地理位置好，認(rèn)購(gòu)時(shí)價(jià)格較低，但一年后價(jià)格飆升，李x x獲利16萬(wàn)元。分析：
該開發(fā)企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅＝1 6 × 5%＝0．8(萬(wàn)元)，應(yīng)調(diào)整納稅所得額＝l 6－0.8＝15.2(萬(wàn)元)(不考慮其他相關(guān)稅費(fèi))。(作者單位：湖北省黃石市地稅局稽查局)
本文刊登在中國(guó)稅務(wù)稽查《厲風(fēng)》雜志2006年第1輯，
