8月1日起，在北京配建保障房的新商品房小區(qū)，不得再人為將保障房和商品房分隔管理。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱“北京市住建委”）的這一紙新規(guī)，對(duì)于保障房業(yè)主來說是好事，但對(duì)于不惜背負(fù)各種保障性住房配建任務(wù)，在北京拿下“天價(jià)地”的開發(fā)商來說，卻不得不面對(duì)同一小區(qū)高端與保障類業(yè)主“混居”的銷售難題。
“不分開，會(huì)影響銷售”
一面是商品房業(yè)主的不滿，一面是開發(fā)商拿地之初背負(fù)配建任務(wù)“被高端”的難言之隱。
“感覺花了高端住宅的錢，卻住進(jìn)了公租房小區(qū)?！币晃粯I(yè)主在楓丹壹號(hào)論壇中發(fā)帖感慨。
7月21日，在楓丹壹號(hào)業(yè)主論壇，有業(yè)主稱發(fā)現(xiàn)小區(qū)用于間隔商品住宅和公租房的柵欄已經(jīng)被拆除了。
“我們一期和二期都有公租房，是在項(xiàng)目的旁邊，到時(shí)會(huì)有分區(qū)，也會(huì)分開管理，不放在一個(gè)社區(qū)?！辈贿^，當(dāng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者以購房人身份詢問公租房問題時(shí)，上述樓盤銷售人員仍然如此回答。
不久之前，北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房等住房物業(yè)服務(wù)管理工作的通知》，明確“在新建商品住房配建項(xiàng)目中，商品房與保障房應(yīng)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理”，而“建設(shè)單位欲分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理，應(yīng)按照本市規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，分區(qū)域建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施?！边@份物業(yè)分割管理禁令，讓許多高價(jià)拿地的配建小區(qū)面臨后期銷售管理尷尬。而此前，許多在京開發(fā)商慣用的伎倆是將商品房與保障房隔開，弱化高端盤與保障房“共生”的概念。
2012年9月，保利融創(chuàng)聯(lián)合體以10.6億元的價(jià)格奪得亦莊新城X1-1A組團(tuán)B03R1-1地塊。保障房配建面積達(dá)3.3萬平方米。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體測(cè)算，扣除保障房面積后的樓面價(jià)高達(dá)14499元/平方米。后建成高端住宅及別墅，即現(xiàn)在的楓丹壹號(hào)項(xiàng)目。目前其商品房均價(jià)為3.7萬元/平方米，配建項(xiàng)目的成本追加到商品房里面，成為典型的“被高端”項(xiàng)目。
而從2013年、2014年以后，北京很少再出讓“純宅地”，配建自住房、經(jīng)適房、回遷房等保障房的地塊越來越多，這種“被高端”項(xiàng)目成了普遍現(xiàn)象。
據(jù)了解，在2010年以前入住的配建小區(qū)，保障房業(yè)主享受不到公共配套的案例層出不窮，甚至有些開發(fā)商故意隱瞞小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有保障房。
按照新的政策要求，如果開發(fā)商想要分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理，就必須要按照標(biāo)準(zhǔn)把公共配套補(bǔ)齊。而這也意味著建設(shè)成本將進(jìn)一步增加。
“一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)批準(zhǔn)規(guī)劃等條件時(shí)，是按照一個(gè)整體來配置綠地、公共配套設(shè)置等，既然是一個(gè)整體的項(xiàng)目，卻要分隔開來，保障房的業(yè)主要繞墻、繞路才能去享受配套服務(wù)，是不公平的。而且這也與保障房和商品房業(yè)主和諧共處的配建原則不符?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于目前已經(jīng)入住的這類小區(qū)住建部門將積極協(xié)調(diào)。
但實(shí)際上，分隔管理，是當(dāng)前很多商品房配建項(xiàng)目中的普遍做法。很多項(xiàng)目還刻意把一個(gè)小區(qū)的商品房與保障房分別設(shè)不同案名。如恒大御景灣自住房項(xiàng)目旁邊的商住項(xiàng)目恒大領(lǐng)寓，給外界的感覺是兩個(gè)完全不同的項(xiàng)目。
“不分割將來管理上不太好操作，物業(yè)費(fèi)不一樣，分開更易于管理。我們項(xiàng)目也是分開的，否則影響商品房銷售?！焙５韰^(qū)某在售高端項(xiàng)目營銷總監(jiān)對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
配建模式遭遇挑戰(zhàn)
越配建 越高端
“現(xiàn)在北京市的規(guī)定就是新項(xiàng)目必須有一定比例的保障房配建，這兩年開發(fā)商拿的地不是含有自住房就是公租房，而拿地成本因?yàn)榘诉@些配建，導(dǎo)致同一地塊的商品住宅必須賣的更貴、更高端才能回本。這本身就是一種矛盾?！币晃槐本└叨隧?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人如是表示。
據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2014年上半年，北京經(jīng)營性用地共成交建設(shè)用地面積467公頃，其中居住用地面積265公頃，與2013年上半年相比，居住用地所占比重下降19個(gè)百分點(diǎn)，在居住用地中，共有22宗土地配建自住型商品房227萬平方米。
到2014年末的數(shù)據(jù)顯示，在北京土地全年成交的52宗宅地當(dāng)中，有高達(dá)31宗包含自住房配建，另外公租房與限價(jià)房的配建也占據(jù)不少份額，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗。
實(shí)際上，早在2007年北京市規(guī)劃委公布北京市“十一五”保障性住房及兩限商品住房用地布局規(guī)劃時(shí)，就要求新建商品房項(xiàng)目入市前必須按一定比例配建保障性住房，配建平均比例為商品房的15%。
2010年，國土資源部提出，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。同年11月，北京土地市場(chǎng)首次以“限地價(jià)、競配建政策性租賃房”方式出讓順義張鎮(zhèn)地塊。繼北京之后，2011年，杭州對(duì)國有土地招拍掛出讓制度進(jìn)一步完善，在部分國有出讓土地中要求開發(fā)商配建一定比例的保障性住房。
早前，業(yè)內(nèi)還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，政策方面考慮到集中興建保障房小區(qū)，容易形成“貧民窟”。因此，一些地區(qū)在商品房土地進(jìn)行招拍掛時(shí)即提出附加條件，要求配建一定比例的商品房。
但實(shí)際上，“貧富混居”的模式也備受質(zhì)疑。限房價(jià)競地價(jià)模式使商品房價(jià)格再次出現(xiàn)畸高，北京樓面價(jià)動(dòng)輒三四萬元每平方米，保障房銷售價(jià)格低，與商品房房價(jià)差距不斷增大，客戶差別也很大。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，中產(chǎn)家庭與低收入人群，能否和諧相處，還需要時(shí)間來驗(yàn)證，但是政府部門不可以忽視這種融合的社會(huì)管理。
去年以來，北京商品房地塊出讓時(shí)，幾乎大部分都要求配建保障性住房。而開發(fā)商為了保證商品房的高端性，將小區(qū)內(nèi)的商品房和保障房、自住房隔開。
易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱也表示，開發(fā)商現(xiàn)在做保障房也是無奈的選擇，只是因?yàn)樵谕恋卣信膾斓囊笾斜仨毘袚?dān)相應(yīng)比例的保障房，但他們的初衷還是要通過項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。不允許分隔，房子賣不出價(jià)格，項(xiàng)目交付緩慢，開發(fā)商最終會(huì)虧本。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，對(duì)于房企來說，分隔管理肯定有政策風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)如何靈活地執(zhí)行政策，既能夠讓普通商品住宅社區(qū)有比較匹配的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)也不會(huì)造成一個(gè)比較懸殊的社區(qū)管理環(huán)境模式，是需要密切關(guān)注的問題。
全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森此前也公開表示，現(xiàn)在開發(fā)商取地模式是達(dá)到土地價(jià)格高限時(shí)，競拍配建各類保障房或自住型商品房面積，這里面有一定問題。所以，建議商品房配建保障房可異地建設(shè)或競拍專項(xiàng)資金。
（本報(bào)記者宋俊潔對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
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其他城市商品房配建保障房現(xiàn)狀2013年，廣州市住房保障辦相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，配建的保障房住戶產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與商品房的性質(zhì)并不一致，如果統(tǒng)一混合管理，除了物管費(fèi)難以協(xié)調(diào)界定以外，在執(zhí)行保障房扣分辦法等相關(guān)管理?xiàng)l例時(shí)也會(huì)存在較大的行政執(zhí)法難度，并不利于保障房小區(qū)的有效管理。
2012年，在上海，凡新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房。
2011年4月，廣州荔灣區(qū)芳村高爾夫球場(chǎng)地塊作為廣州首宗配建保障性住房項(xiàng)目成功出讓，開發(fā)商競得地塊的同時(shí)，需要提供3萬平方米的保障房。
2008年青島市全面推行保障性住房配建制度，規(guī)定凡是規(guī)劃為住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，全部要配建一定數(shù)量的保障性住房，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建。
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