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　　入住新房原本是件高興的事兒，北京某新小區(qū)的業(yè)主們卻有些“鬧心”，不僅驚動(dòng)了城管，還打起了官司。

據(jù)悉，該樓盤屬于商品房與保障房混建的項(xiàng)目，入住時(shí)開發(fā)商將兩種性質(zhì)的房源用柵欄分隔，獨(dú)立享用各自空間。矛盾的焦點(diǎn)集中于，該不該拆除柵欄“共享”小區(qū)。

中國(guó)財(cái)富網(wǎng)近日實(shí)地調(diào)查，看見一堵由柵欄和電網(wǎng)組成的“墻”將該小區(qū)的商品房和保障房隔開。其對(duì)項(xiàng)目共用部分的不均衡分配，使得保障房小區(qū)幾乎沒(méi)有綠地和配套設(shè)施。

類似的“拆墻之爭(zhēng)”近期在北京多個(gè)小區(qū)出現(xiàn)，引發(fā)廣泛關(guān)注。這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在商品房與保障房混建的小區(qū)，兩種性質(zhì)的住房，在規(guī)劃審批流程中沒(méi)有隔離分割，但在建成驗(yàn)收后被柵欄和綠植隔開。

一方面，商品房業(yè)主覺(jué)得，“共享”之后，容積率提升，小區(qū)品質(zhì)與自己付出的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)等成本不對(duì)等。另一方面，保障房業(yè)主認(rèn)為，被柵欄分隔后，保障房部分綠化不達(dá)標(biāo)且有消防隱患。

對(duì)此，僅有少部分業(yè)主表示可以互相理解。中國(guó)財(cái)富網(wǎng)走訪南三環(huán)某商品房和保障房混建項(xiàng)目時(shí)，欲在此購(gòu)買商品房的李先生介紹，自己不在意是否拆除柵欄?！胺孔悠焚|(zhì)很好，物業(yè)管理有保障。與保障房業(yè)主共享小區(qū)，我沒(méi)有意見?！贝送猓晃槐Ｕ戏繕I(yè)主告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，其購(gòu)房?jī)r(jià)格低于市價(jià)很多，小區(qū)環(huán)境差強(qiáng)人意也可以理解?！爱吘归_發(fā)商成本在那兒呢！”上述保障房業(yè)主表示。

據(jù)悉，該項(xiàng)目商品房最小戶型面積為140平方米左右，二手房報(bào)價(jià)已達(dá)1600萬(wàn)元。目前現(xiàn)房只余幾套下躍式戶型，尚未取得預(yù)售證，因此沒(méi)有對(duì)外銷售。

在業(yè)主爭(zhēng)論的同時(shí)，關(guān)注該事件的網(wǎng)友亦紛紛發(fā)表觀點(diǎn)，一石掀起千層浪，引起熱烈討論。

▲網(wǎng)友對(duì)此事件爭(zhēng)論不休

其實(shí)早在今年6月，北京市住建委就要求嚴(yán)禁商品房配建保障房小區(qū)分割管理，并約談了涉嫌違規(guī)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)。8月底，相關(guān)部門再次明確，商品房配建保障房不得隔離分割，否則暫停開發(fā)商網(wǎng)簽程序。

然而，事情尚未就此蓋棺定論。中國(guó)財(cái)富網(wǎng)走訪了解，上述項(xiàng)目開發(fā)商此前被城管方面要求限期整改，但商品房業(yè)主不服，已提請(qǐng)行政復(fù)議。采訪中，有保障房業(yè)主告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，為了維護(hù)應(yīng)有權(quán)益，他們將繼續(xù)“打官司”。

截至發(fā)稿前，對(duì)于是否“拆墻”，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的混建小區(qū)均沒(méi)有給出明確答復(fù)。

“拆墻之爭(zhēng)”，表象是混建項(xiàng)目中商品房業(yè)主與保障房業(yè)主對(duì)于小區(qū)共用面積的爭(zhēng)奪，實(shí)際上其內(nèi)在原因是開發(fā)商為平衡成本、追求利潤(rùn)而進(jìn)行的“差別設(shè)計(jì)”。

以位于五環(huán)外的某商品房與自住房（自住型商品房，亦是保障房的一種）混建項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目商品房部分均定位為改善需求住宅，主要為130-170平方米的大戶型，開盤時(shí)每平方米銷售均價(jià)為8萬(wàn)元左右；而自住房部分為限價(jià)銷售的剛需住宅，主要為85-90平方米的兩居室戶型，每平方米均價(jià)2.2萬(wàn)元。此外，物業(yè)費(fèi)方面，商品房部分每平方米7.2元，自住房部分每平方米3.4元。

中國(guó)財(cái)富網(wǎng)查閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目開發(fā)商以42%的溢價(jià)率競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)超過(guò)每平方米3萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單計(jì)算可知，商品房部分如按“剛需”樓盤價(jià)格銷售，每平方米售價(jià)2.2萬(wàn)元的自住房部分將使項(xiàng)目成本嚴(yán)重超標(biāo)，出現(xiàn)“面粉比面包貴”的倒掛現(xiàn)象。因此，根據(jù)可以盈利的定價(jià)倒推便知，該項(xiàng)目商品房部分選擇高端定位是必然的。

因要背負(fù)高昂的保障房開發(fā)成本，一些開發(fā)商為賺取更高利潤(rùn)，則在土地標(biāo)書合規(guī)的前提下，利用容積率“高低配”等手段，尋求成本“平衡之道”和利益最大化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中國(guó)財(cái)富網(wǎng)介紹：

以上述項(xiàng)目為例，開發(fā)商進(jìn)行差別設(shè)計(jì)之后，低容積率的高檔住宅8萬(wàn)元左右的均價(jià)，足以平衡自住房的開發(fā)成本，且在此基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)較好利潤(rùn)。

接近上述項(xiàng)目開發(fā)商的人士告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)均合規(guī)操作，后續(xù)項(xiàng)目亦會(huì)按照修改后的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

中國(guó)財(cái)富網(wǎng)查閱發(fā)現(xiàn)，從標(biāo)書上看，開發(fā)商上述行為確實(shí)符合當(dāng)時(shí)規(guī)范。

據(jù)悉，上述項(xiàng)目2015年拿地建設(shè)，當(dāng)時(shí)北京市土地標(biāo)書并未對(duì)商品房與保障房混建項(xiàng)目的容積率做細(xì)致規(guī)定。但從2016年開始，北京市土地標(biāo)書修改，要求此類混建項(xiàng)目不得對(duì)保障房與商品房的容積率實(shí)行不均衡使用。

受修改后的標(biāo)書規(guī)范影響，未來(lái)北京類似混建項(xiàng)目出現(xiàn)高端商品住宅的可能性越來(lái)越小，市場(chǎng)將趨向剛需化。

北京市住建委稱，已采取嚴(yán)厲措施，要求開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可前，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃總平面圖確定的平面布局進(jìn)行住宅項(xiàng)目建設(shè)，并承諾未經(jīng)許可不得自行設(shè)置任何形式的區(qū)域隔離，確保同一建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路通暢、綠地共享、附屬配套設(shè)施共用。

張大偉告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，這是對(duì)開發(fā)商違規(guī)行為的及時(shí)糾錯(cuò)。他介紹，這種同一小區(qū)設(shè)置間隔的項(xiàng)目，在北京屬于特定時(shí)期下少數(shù)項(xiàng)目的特殊行為。“在2014年下半年到2015年，北京出讓了大量的自住房地塊，與往常相比，這部分土地在突破溢價(jià)率上限后，開發(fā)商繼續(xù)競(jìng)配保障房，土地市場(chǎng)的火熱導(dǎo)致保障房在大約20宗住宅用地中占了大部分，而商品房占比非常少?！睆埓髠ケ硎?，因各方面因素影響，這種情況只出現(xiàn)在很少的住宅項(xiàng)目中。

可以說(shuō)，在“拆墻之爭(zhēng)”中，商品房業(yè)主的訴求，更接近情理得當(dāng)；保障房業(yè)主的主張，更近似于流程合理。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商品房業(yè)主付出的物業(yè)費(fèi)和購(gòu)買價(jià)格均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保障房，所以享受更多的服務(wù)是理所當(dāng)然的；但從物權(quán)法角度看，自住房業(yè)主也是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)業(yè)主，而建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，因此將二者分隔的做法并不合規(guī)。

北京中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果向中國(guó)財(cái)富網(wǎng)介紹，無(wú)論是自住型商品房，還是后續(xù)將推出的共有產(chǎn)權(quán)房，其業(yè)主都享有一定產(chǎn)權(quán)。從法律角度看，保障房業(yè)主與商品房業(yè)主享有的權(quán)利是一樣的。“并不能因?yàn)槲一ㄥX少，我就不應(yīng)該享受相應(yīng)的服務(wù)或保障。只不過(guò)，商品房可以開發(fā)高檔小區(qū)，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)要更為嚴(yán)格，而保障房的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)那么高，但也必須符合法定標(biāo)準(zhǔn)?！辟Z瑞果補(bǔ)充道：“如果容積率等不符合法定標(biāo)準(zhǔn)，那就相當(dāng)于開發(fā)商拿著有瑕疵的產(chǎn)品，敷衍相關(guān)政策?！?/p>

其實(shí)，商品房小區(qū)與保障房小區(qū)的“拆墻之爭(zhēng)”，突顯的是不同層級(jí)住房需求之間的矛盾。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)財(cái)富網(wǎng)采訪時(shí)表示，在某種程度上，商品房與保障房混建是從民生角度考慮的。其初衷是將整個(gè)社區(qū)統(tǒng)一管理，這樣對(duì)社區(qū)居住權(quán)的平等保障有積極作用。他建議未來(lái)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)正視不同層級(jí)住房需求之間的矛盾，細(xì)化方案，更好地融合。

其實(shí)，這亦需要人們從心態(tài)上拆除無(wú)形的墻。

視頻團(tuán)隊(duì)

策劃：趙同剛 賴冬陽(yáng)

編審：趙宇

編導(dǎo)：張維嘉

記者：胡恩燕 張維嘉

攝像：耿碩

后期：程前 王克偉

配音：張維嘉

作者：胡恩燕

新媒體編輯：林伊人