要點(diǎn)提示：居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。
合同特征：1.居間合同是由居間人向委托人提供居間服務(wù)的合同。居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無(wú)關(guān)，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人。
2.居間人對(duì)委托人與第三人之間的合同沒(méi)有介入權(quán)。居間人只負(fù)責(zé)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用，對(duì)合同沒(méi)有實(shí)質(zhì)的介入權(quán)。
3.居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。
案例：2008年下半年，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人李某到多家房屋中介掛牌銷售案涉房屋。2008年10月22日，甲房地產(chǎn)公司帶陶某看了該房屋；11月23日，乙房地產(chǎn)公司帶陶某妻子曹某看了該房屋；11月27日，丙房地產(chǎn)公司帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》。該《確認(rèn)書》第2條第4款約定，陶某在驗(yàn)看過(guò)該房屋后六個(gè)月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用丙房地產(chǎn)公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)丙房地產(chǎn)公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶某應(yīng)按照與出賣方就該房屋買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1%，向丙房地產(chǎn)公司支付違約金。當(dāng)時(shí)丙房地產(chǎn)公司對(duì)該房屋報(bào)價(jià)165萬(wàn)元，而乙房地產(chǎn)公司報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，并積極與賣方協(xié)商價(jià)格。11月30日，在乙房地產(chǎn)公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)138萬(wàn)元。后買賣雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)，陶某向乙房地產(chǎn)公司支付傭金1. 38萬(wàn)元。
原告丙房地產(chǎn)公司認(rèn)為，被告陶某利用丙房地產(chǎn)公司提供的案涉房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶某按約支付丙房地產(chǎn)公司違約金1.65萬(wàn)元。
法院最終判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
分析：丙房地產(chǎn)公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2條第4款的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”的格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息，“跳”過(guò)中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，同時(shí)案涉合同系合同雙方的真實(shí)意思表示，也不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得的同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。
本案中，案涉房屋原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到了同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒(méi)有利用丙房地產(chǎn)公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約。
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