【案 例】上海某房地產投資顧問有限公司訴江某居間合同糾紛案
【簡要提示】中介公司促成買賣合同的成立，是其要求獲得居間報酬的法定條件，然因不可歸責于中介方的緣由，買賣合同沒有履行完畢，應該依據買賣合同履行的階段、居間協(xié)議中的約定等情況綜合考慮，酌情支持居間報酬按照一定比例支付。
【主審法官】姚姝 【案例撰寫人】姚姝
一、基本案情
原告上海某房地產投資顧問有限公司
被告江某
原告上海某房地產投資顧問有限公司訴稱，2011年3月，經原告積極居間介紹下，被告與原告及案外人陸微微、張龍根就買賣上海市浦東新區(qū)南碼頭路1186弄130支弄27號401室事宜達成一致，并于2011年3月5日簽訂了《房地產買賣居間協(xié)議》，同時原、被告簽署傭金確認書，約定被告應支付原告?zhèn)蚪鹑嗣駧?4，560元，當日被告與案外人簽訂了《上海市房地產買賣合同》，但被告至今未將上述傭金支付予原告。故原告訴至法院，要求判令：1、被告支付原告?zhèn)蚪?4，560元；2、被告支付原告逾期違約金1，000元。
被告江某辯稱，被告雖然通過原告居間介紹與案外人共同簽訂有關涉案房屋的房地產買賣居間協(xié)議及傭金確認書，但未簽訂正式的上海市房地產買賣合同，被告與案外人簽訂的買賣合同形式上不符合有關規(guī)定，且只在原告處存有一份，不屬于合法有效的合同。被告已經解除了對原告的委托，且交易未產生，故不同意支付傭金，請求駁回原告的訴訟請求。
經審理查明，2011年3月5日，經原告上海某房地產投資顧問有限公司居間被告江某與案外人陸微微、張龍根簽訂了以案外人為甲方、被告為乙方、原告為丙方的關于涉案房屋的《房地產買賣居間協(xié)議》，該協(xié)議第六條約定：甲、乙雙方同意在簽訂本協(xié)議后兩日內共同赴丙方處簽訂買賣合同或類似合同。甲、乙雙方應于簽訂買賣合同或類似合同當日，分別按照協(xié)議約定的房價款的1%各自支付丙方傭金。同日，被告與案外人就涉案房屋簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定被告購買案外人所有的涉案房屋，房地產轉讓價款為1,228,000元，且對買賣雙方的相關權利義務予以明確約定。同時，原、被告簽訂了傭金確認書，確認被告應向原告支付傭金24,560元，其中的12,280元約定為被告代案外人支付的傭金數(shù)額。后因被告認為該房地產買賣合同非正式合同，且認為原告對涉案房屋有夸大其辭的介紹，故不再履行簽訂正式上海市房地產買賣合同的義務，也拒絕支付傭金，故原告訴訟至法院，訴請如前。
審理中，原告表示鑒于備案、核稅等手續(xù)并沒有完成，原告自愿變更訴請，要求被告支付傭金14,736元，并放棄逾期違約金的主張。被告稱其已經解除了與原告的委托居間關系，但未提供相應證據予以證實。
二、法院的認定與判決
法院依法審理后認為，圍繞雙方當事人的訴辯意見，本案爭議焦點主要在于以下兩點：第一，原告作為居間方請求被告支付報酬的條件是否成就。根據法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。本案中，經原告居間，被告與案外人簽訂了關于涉案房屋的買賣合同，在有關轉讓價款、履行期限、違約責任等相關權利義務方面進行了明確約定，符合合同成立的要件。且原、被告與案外人簽訂的《房地產買賣居間協(xié)議》第六條約定：甲、乙雙方同意在簽訂本協(xié)議后兩日內共同赴丙方處簽訂買賣合同或類似合同。甲、乙雙方應于簽訂買賣合同或類似合同當日，分別按照協(xié)議約定的房價款的1%各自支付丙方傭金。根據該約定，傭金給付的條件亦已成就。被告以該合同的形式不符合上海市有關部門對房地產買賣合同的規(guī)范性要求，無法網上備案為由否認合同已經成立的抗辯意見，于法無據，不予采納；第二，被告與案外人買賣合同未能履行，原告對此是否存有過錯。被告認為原告對涉案房屋有夸大介紹以致被告產生誤解，因其未提供相應證據予以證實，不予采信，被告亦沒有提供證據證明因原告存有過錯導致合同履行不能，故被告與案外人買賣合同未能履行之責任不在原告，原告對此并無過錯。
綜上，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。本案中，原告的居間行為促成了被告與案外人簽訂了《上海市買賣合同》，已經促成買賣合同的成立，符合傭金給付的條件，被告應按照約定支付報酬。鑒于原告在審理中表示放棄部分傭金及滯納金的主張，系其對自身權利的處分，且與法不悖，加之原告后續(xù)的居間義務確實未得以履行，原告對傭金的主張與其已經提供的居間服務而言，亦屬合理，應予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第四百二十四條、第四百二十六條之規(guī)定，判決如下：
被告江某于本判決生效之日起十日內給付原告上海某房地產投資顧問有限公司中介費人民幣14,736元。
三、對本案的研究與解析
（一）自由裁量權在居間報酬請求權類案中行使條件之探求
1、居間人必須履行如實報告義務
根據《合同法》第四百二十五條第二款的規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。自由裁量權在居間方違反該義務情況下，自然沒有行使的空間。
2、居間人促成買賣合同成立為前提
《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。該法條明確了居間報酬請求權的確立基礎在于促成合同成立。如若合同都沒有成立，亦沒有居間報酬給付的理由。
3、合同成立后未實際履行或者未履行完畢的原因不可歸責于居間人
房地產居間合同作為一種特殊的居間合同，往往買賣合同的訂立不代表交易一定能夠完成，其中既有買賣雙方的責任，亦可能為居間方有過錯，如果僅僅以促成合同成立作為給付居間報酬的唯一標準，在現(xiàn)有中介市場發(fā)展態(tài)勢與環(huán)境以及民眾法律與專業(yè)知識匱乏的背景下，難免有失公允。故居間人有過錯的情況下，對居間報酬的獲取，法官的自由裁量權應沒有運用的空間。
自由裁量權在居間報酬請求權類案中的行使，需同時滿足上述三個條件。本案中，經原告居間，被告與案外人簽訂了關于涉案房屋的買賣合同，在有關轉讓價款、履行期限、違約責任等相關權利義務方面進行了明確約定，符合合同成立的要件。且被告沒有提供證據證明因原告存有過錯導致合同履行不能，故被告與案外人買賣合同未能履行之責任不在原告，原告對此并無過錯。由此，自由裁量權在該案中的運用具備了必要性和可行性，最終判決也是行使自由裁量權的體現(xiàn)。
（二）自由裁量權在居間報酬請求權糾紛類案中行使尺度之把握
1、對我國二手房居間現(xiàn)狀的再分析
我國《合同法》第四百二十四條是界定中介公司權利與義務的主要依據，從法條的狹義字面解釋不難得出，所謂居間包括兩種：“報告”居間和“媒介”居間，前者為居間人接受委托人的委托，尋找信息報告委托人，從而提供訂立合同的機會；后者為居間人在委托人和相對人之間斡旋，促成合同的成立。然立法對于居間關系的規(guī)制與現(xiàn)實居間現(xiàn)狀及普通市民對居間活動的認識有一定差距。在目前房地產交易中，中介不僅僅充當提供信息機會的一個功能，往往輔之于甚至主要是辦理委托事務，包括辦理產權過戶手續(xù)、房屋交接手續(xù)、繳納稅費手續(xù)等等，這是由中介方具備專業(yè)的優(yōu)勢和市民知識的匱乏決定的，也較符合一般老百姓的理解。對二手房居間的現(xiàn)實考量使法官在確定居間報酬給付比例上有了自由裁量權行使的必要。
本案即是基于上述理念，結合現(xiàn)實的考量，從權利義務對等的角度，也是為了最大限度的維護公平公正，平衡雙方當事人的利益，并沒有百分之百全額支持合同約定的居間報酬，而是充分運用法官的自由裁量的權力，合法合情合理的對居間報酬進行了酌定處理。
2、審判實踐中對居間報酬數(shù)額的判決酌定比例的確定基準
由于法律本身的原則性，司法解釋的空白，對于居間報酬請求權的行使并沒有明確可以參照的依據，審判實踐中大都依據具體案情予以確定。筆者認為，中介公司的主要義務，也是法律明確的義務，是促成買賣合同的成立，該義務的完成足以支持居間方獲得大部分約定的居間報酬，而核稅、辦理貸款、產權過戶等事宜有約定的即應該按照約定履行相應義務，無約定的也應屬于附隨義務，中介方不得推諉。差別僅在于如果有明確約定，中介方應該全面履行約定義務，使其承擔更重的責任，否則其報酬金額的請求比例相應減少；相應的，如果作為附隨義務，后續(xù)合同的未履行即便不可歸責于中介，亦應該合理降低居間報酬的比例。
本案中，原、被告協(xié)議約定傭金數(shù)額為24,560元，因買賣合同沒有履行完畢，根據原告已經提供的居間服務，法院酌定支持其百分之六十的請求數(shù)額，即14,736元，體現(xiàn)了自由裁量權在該類案件中的合理運用尺度。
盡管如此，由于法律的缺失，也無案例指導作為指引，在居間報酬請求權類案中自由裁量權的運用也僅止于探索的階段，容易造成執(zhí)法的不統(tǒng)一，基于此，有必要制定相對清晰的裁判標準，既能更好的平衡各方當事人的利益，又能有效引導中介機構良性發(fā)展，也利于同類案同判，維護司法權威。
