【案情】
2016年4月鐘女士看中了某樓盤的一套三居室的準(zhǔn)現(xiàn)房，同月18日與該樓盤的開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，合同約定開發(fā)商于2016年8月31日前交房，同年8月31日開發(fā)商通知鐘女士來交房，但此時(shí)鐘女士人在國(guó)外，遂延后了三個(gè)月(12月22日)才完成交房手續(xù)，交房時(shí)鐘女士被告知需繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)從9月1日起計(jì)算。鐘女士認(rèn)為，自己12月22日才拿到房子的鑰匙，物業(yè)費(fèi)應(yīng)從交房時(shí)開始計(jì)算。對(duì)于本案的物業(yè)費(fèi)到底從何時(shí)起計(jì)算，雙方產(chǎn)生了分歧。
【分歧】
第一種意見認(rèn)為：物業(yè)費(fèi)應(yīng)從9月1日起計(jì)算。理由是,開發(fā)商已經(jīng)通知8月31日是鐘女士最后來交房的日期，但因其自身的原因延后了交房時(shí)間，故物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)商通知的交房日期開始計(jì)算。
第二種意見認(rèn)為：鐘女士應(yīng)當(dāng)自實(shí)際交房日即12月22日起開始繳納物業(yè)費(fèi)。理由是，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)自房屋交付起計(jì)算，而鐘女士房屋交付的實(shí)際日期是12月22日，故應(yīng)當(dāng)自12月22日起繳納。
【評(píng)析】
筆者同意第一種意見，即本案中的物業(yè)費(fèi)應(yīng)從9月1日起開始繳納。理由如下：
我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。也就是說物業(yè)在未實(shí)際交付給買受人占有之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商交納，實(shí)際交付后應(yīng)由業(yè)主交納。因此對(duì)于按時(shí)交付，應(yīng)當(dāng)如期繳納物業(yè)費(fèi);對(duì)于沒有按約交付的，應(yīng)何時(shí)收取物業(yè)費(fèi)視不同情況而定。
(一)因開發(fā)商的原因?qū)е虏荒馨磿r(shí)交房的，比如房屋質(zhì)量等問題讓業(yè)主無法收房，物業(yè)公司必須將房屋修繕至可以達(dá)到交房條件時(shí)，才能開始收取物業(yè)費(fèi)。
(二)如果單純屬于業(yè)主無故拖延交房，則物業(yè)費(fèi)起繳時(shí)間可以自收到開發(fā)商的《交房通知書》的日期計(jì)算，且購(gòu)房合同上亦會(huì)約定買受人拖延交房的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，具體表現(xiàn)就包括承擔(dān)拖延期間的物業(yè)費(fèi)，故拖延期間的物業(yè)費(fèi)在業(yè)主最后收房時(shí)也應(yīng)一起補(bǔ)交。
綜上，本案中鐘女士應(yīng)當(dāng)自2016年9月1日起開始繳納物業(yè)費(fèi)。
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