【案情】
被告蔣某位于某鎮(zhèn)的原有住房被拆遷，被告蔣某因此獲得某鎮(zhèn)一套拆遷安置房的購買權(quán)。2015年，被告蔣某向被告陳某出具委托書一份，委托被告陳某代辦拆遷戶頭安置及處理相關(guān)事宜。原告顧某欲購買房屋，被告陳某領(lǐng)原告看房，原告顧某選定房屋一套。2015年，被告陳某出具收款收據(jù)一份，確認(rèn)收到原告房款90000元。
另查明，原告選定的房屋屬于拆遷安置房，沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，原、被告雙方也未能向法庭提交本案所涉房屋的規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證等合法的建房手續(xù)。90000元房款中，被告蔣某得“戶頭錢”30000元，以蔣某的名義交給建設(shè)公司安置房款4萬余元，余款由被告陳某所得。原、被告之間未簽訂房屋買賣合同。被告陳某已經(jīng)將案涉房屋鑰匙交于原告顧某，原告顧某并未裝修入住。原告于2015年12月向法院起訴，請求判令買賣合同無效。
【裁判】
案涉房屋屬于農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋，無相應(yīng)的規(guī)劃施工等審批手續(xù)。按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、行政法規(guī)規(guī)定，對于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍。當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑的權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，法院不應(yīng)予以受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)駁回起訴。因此，對于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋買賣合同，人民法院不予受理。已經(jīng)受理的，應(yīng)駁回起訴。
【評析】
1.案件背景
在城市化進(jìn)程中，拆遷安置房屋的買賣成為一種普遍的現(xiàn)象。部分拆遷安置房屋在建設(shè)過程中手續(xù)完備，取得了建設(shè)規(guī)劃許可證等合法的建設(shè)許可和銷售許可，被拆遷人在獲得拆遷房屋后能夠獲得產(chǎn)權(quán)證，又稱“大產(chǎn)權(quán)房”，該類房屋的買賣合同糾紛宜按照一般商品房買賣合同糾紛由法院依法處理，在審理中可以確認(rèn)該類房屋的權(quán)屬和內(nèi)容，認(rèn)定買賣合同的效力。目前，被拆遷戶在拆遷過程中常常能獲得兩套以上的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，除了滿足實際居住使用之外，對于閑置的房屋進(jìn)行買賣的情形逐漸增多。
2.觀點集成
由于目前國家對于該類房屋的買賣的政策不明確，法律也未有明確的規(guī)定，全國法院對于涉“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛的處理裁判不一，除本案所執(zhí)觀點外，還存在兩大觀點：第一種觀點認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效，理由是我國對于此類房屋的相關(guān)法律規(guī)定尚未臺、雙方當(dāng)事人就訴爭房屋正式手續(xù)的辦理并無明確約定，買賣雙方對于房屋系小產(chǎn)權(quán)房的事實均知情，簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實的意思表示，且不違反法律、行政性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即便未取得規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證等合法建房手續(xù)。
綜上，該類房屋的買賣不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條的情形，故合同應(yīng)當(dāng)有效。第二種觀點認(rèn)為，案涉房屋系農(nóng)村集體土地上的房屋，并未取得規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證等合法建房手續(xù)，且買賣的雙方并未同一經(jīng)濟(jì)組織的成員，故該類房屋的買賣違法了《土地管理法》等法律的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方之間的房屋買賣合同無效。
3、法理的考量
我國目前對于小產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房的無明確的法律、法規(guī)的規(guī)定及政策的導(dǎo)向，司法的裁判對于社會經(jīng)濟(jì)生活具有指引的作用，故法院不宜通過裁判的形式來引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣，尤其不宜在法律規(guī)定不明確的情況下支持部分不受誠信的人利用法律的空子來索取其非法利益。然而法律的調(diào)整總是滯后的，在制定法的環(huán)境中，司法裁判應(yīng)當(dāng)有相對的界限。在現(xiàn)有立法不明朗的前提下，司法的調(diào)整不應(yīng)使得立法具有被動性。因此，對于小產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房屋的調(diào)整是立法的必然方向，在目前情形下，此類糾紛不宜屬于法院的受案范圍。
作者：劉名節(jié)
