高新法院分析拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件特點(diǎn)成因并提出對(duì)策
作者曾耀林、袁晟翔
近年來(lái)，我院審理了許多涉及拆遷安置房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案件。由于此類(lèi)案件多發(fā)生于農(nóng)轉(zhuǎn)非的拆遷安置戶(hù)當(dāng)中，牽涉到本地人員與外地人員、拆遷戶(hù)與非拆遷戶(hù)、甚至是親朋好友之間，關(guān)系到人們之間的信任程度、交易行為的誠(chéng)信程度，直接影響到當(dāng)?shù)亓己妹耧L(fēng)的形成和新型和諧社區(qū)的建設(shè)。我院在對(duì)大量個(gè)案進(jìn)行實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，試圖通過(guò)對(duì)此類(lèi)案件的基本情況概括、案件特點(diǎn)梳理，最終提出此類(lèi)糾紛的妥善解決方案，以達(dá)致經(jīng)濟(jì)理性和社會(huì)衡平的和諧統(tǒng)一。
一、案件基本情況
2005年以來(lái)，起訴到本院的此類(lèi)案件共計(jì)75起。此類(lèi)糾紛主要發(fā)生于各拆遷安置小區(qū)，尤以早期的和平、新北兩個(gè)拆遷戶(hù)數(shù)較多的小區(qū)突出。不少拆遷戶(hù)在當(dāng)時(shí)僅憑拆遷協(xié)議就與他人進(jìn)行了房屋買(mǎi)賣(mài)，協(xié)議一般均是以拆遷安置協(xié)議載明的被安置人為出賣(mài)人，約定買(mǎi)受人預(yù)先支付大部分的購(gòu)房款，余款在出賣(mài)人配合辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付；由于拆遷房產(chǎn)權(quán)證辦理工作進(jìn)展緩慢，近期才陸續(xù)開(kāi)始辦理。而較爭(zhēng)議雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，現(xiàn)在房屋價(jià)格已近大幅增長(zhǎng)，故較多出賣(mài)人反悔，紛紛要求買(mǎi)受人在原買(mǎi)賣(mài)合同約定的款項(xiàng)之外額外支付一筆購(gòu)房款差價(jià)，否則不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商不成，買(mǎi)受人于是提起訴訟，要求法院確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效，并訴請(qǐng)出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或者出賣(mài)人以各種理由主動(dòng)訴請(qǐng)法院判決買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
二、案件特點(diǎn)
1、訴求集中：主要表現(xiàn)為要求被告確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。在75件此類(lèi)案件中，其中68起案件的原告均要求被告確認(rèn)合同有效，并要求法院判決被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，占此類(lèi)案件的90%。另外7件則是由出賣(mài)人或房屋的其他共有人為原告要求主張合同無(wú)效。理由主要集中于出賣(mài)時(shí)未經(jīng)得其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。
2、出賣(mài)人反悔原因集中：大多系房屋價(jià)格大幅增長(zhǎng)所致。從案件審理的情況上來(lái)看，盡管眾多出賣(mài)人在進(jìn)行答辯時(shí)所提出的理由都并非是以房屋價(jià)格增長(zhǎng)，但法院在審理過(guò)程中依然能清楚的感覺(jué)到利益因素的影響誠(chéng)為出賣(mài)人反悔的最主要原因。
3、調(diào)解難度集中。從本院對(duì)此類(lèi)案件進(jìn)行審理的情況來(lái)看，一個(gè)突出的問(wèn)題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補(bǔ)償購(gòu)房差價(jià)；而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂的合同對(duì)其明顯不公，是在信息資源嚴(yán)重失衡的情況下簽訂的，原告理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
4、法院判決集中：出賣(mài)人敗訴。遵循允諾必需信守的合同法基本原則，本院在處理此類(lèi)案件時(shí)，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以被告敗訴告終。
三、原因分析
1、利益驅(qū)動(dòng)下的誠(chéng)信缺失。此類(lèi)案件之所以大量出現(xiàn)，究其根本原因則是出賣(mài)人的誠(chéng)信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價(jià)格呈現(xiàn)連年的持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種價(jià)格變化所導(dǎo)致的過(guò)去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣(mài)人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實(shí)表達(dá)的機(jī)會(huì)，其結(jié)果就是出賣(mài)人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的義務(wù)。
2、現(xiàn)行立法、司法的缺陷?，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時(shí)間早晚有別，同時(shí)具體法律法規(guī)又具有針對(duì)事項(xiàng)立法的特點(diǎn)，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類(lèi)案件的時(shí)候，無(wú)可避免的在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見(jiàn)和觀(guān)點(diǎn)。這就容易給當(dāng)事人在估計(jì)失信的法律成本方面形成錯(cuò)覺(jué)。同時(shí)，對(duì)失信行為的處罰力度弱，也是最要的原因。
3、安置房買(mǎi)賣(mài)本身所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋買(mǎi)賣(mài)交易存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類(lèi)型案例舉不勝舉，且逐年遞增。所謂法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)買(mǎi)受人而言。一般情況下，拆遷房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方都會(huì)要求買(mǎi)方支付全部或絕大部分房?jī)r(jià)款，而買(mǎi)受人在支付該巨額房款后并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買(mǎi)賣(mài)合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣(mài)方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買(mǎi)受人就會(huì)置于高風(fēng)險(xiǎn)法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)很漫長(zhǎng)的歷史周期，期間可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)諸如房?jī)r(jià)飆升違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈(zèng)與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價(jià)投資出資等等情況。該類(lèi)糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒(méi)有精心設(shè)計(jì)，而且買(mǎi)受人在一定程度上存在很大僥幸心理。
四、對(duì)策建議
1、規(guī)范安置協(xié)議。由于拆遷安置房大部分是家庭共有財(cái)產(chǎn)，而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)往往又是以家庭中的一員為代表與買(mǎi)方訂立合同，賣(mài)方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或出具書(shū)面同意書(shū)。
2、加強(qiáng)事前預(yù)防教育。加大對(duì)拆遷安置房屋出賣(mài)人的教育和法治理念宣傳，將大量的此類(lèi)糾紛消弭于進(jìn)入訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時(shí)間點(diǎn)的選擇上更有利，即在買(mǎi)賣(mài)雙方的矛盾尚未升級(jí)的時(shí)候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。
3、加大社區(qū)調(diào)解力度。由于此類(lèi)案件涉及的當(dāng)事人多在同一小區(qū)，社區(qū)工作人員對(duì)爭(zhēng)議雙方的情況比較了解，更能因勢(shì)利導(dǎo)的對(duì)雙方進(jìn)行規(guī)勸。要充分重視社區(qū)調(diào)解在此類(lèi)糾紛解決中的作用，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)功能。在尊重買(mǎi)受人處分權(quán)的基礎(chǔ)上，可引導(dǎo)雙發(fā)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，盡量減少糾紛的發(fā)生。
4、強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會(huì)引導(dǎo)功能。審理此類(lèi)案件時(shí)從被告答辯和庭審的情況來(lái)看，許多被告主張合同無(wú)效的理由中，很重要的一點(diǎn)就是認(rèn)為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。我院判決已確認(rèn)，拆遷安置房屋是公民的合法財(cái)產(chǎn)被國(guó)家依法毀損后，國(guó)家對(duì)公民給予的一種實(shí)物補(bǔ)償。在此類(lèi)案件中，被告在取得安置房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但其手中持有證明房屋權(quán)屬的有效憑據(jù)，足見(jiàn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)。部分出賣(mài)人辯稱(chēng)其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的觀(guān)點(diǎn)應(yīng)受到否定，未經(jīng)登記僅產(chǎn)生行政法意義上的違法，并不對(duì)民事合同效力產(chǎn)生影響，故房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。被告有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋交易后的過(guò)戶(hù)登記。大力宣傳這種法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類(lèi)似情況的案外人對(duì)行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。
5、倡揚(yáng)誠(chéng)信觀(guān)念與法治信仰。此類(lèi)糾紛的出現(xiàn)反映了當(dāng)前在市場(chǎng)交易行為中誠(chéng)信的缺乏，行為人在利益驅(qū)動(dòng)之下，往往任意違約。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和源泉。我國(guó)要發(fā)展和繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會(huì)誠(chéng)信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽(yù)，建立社會(huì)主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過(guò)正確適用法律法規(guī)對(duì)不誠(chéng)信行為進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)和法治信仰。 | 
