編者按： 2017年8月21日國土資源部（機構改革后為自然資源部）與住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱“《建設租賃住房試點方案》”）（國土資發(fā)〔2017〕100號），確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2019年1月11日自然資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部又聯(lián)合印發(fā)了《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》（下稱“《建設租賃住房試點方案意見的函》”），確定第二批在福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市開展試點?，F(xiàn)上述18個試點城市已陸續(xù)出臺了地方性試點實施方案。 有鑒于此，本所房地產(chǎn)團隊將陸續(xù)對上述18個試點城市發(fā)布的實施方案進行匯總分析。主要從集體建設用地建設租賃住房項目的前期準入階段、租賃住房的建設階段、租賃住房的運營階段及政府提供的組織保障措施四個方面進行分析。本篇為系列文章的開篇之作，主要就集體建設用地建設租賃住房項目前期準入階段中的試點范圍、集體租賃住房用地和實施主體方面進行匯總分析。 一、政策依據(jù) 本篇主要就《建設租賃住房試點方案》和《建設租賃住房試點方案意見的函》中北京、上海、沈陽等18個試點城市（下稱“18個試點城市”）有關利用集體建設用地建設租賃住房的試點實施方案進行研究。具體以18個試點城市的下述實施方案為研究依據(jù)： 根據(jù)上述已發(fā)布的實施方案，本篇文章就項目準入階段進行研究，具體情況如下。 二、項目準入階段 1.試點范圍 關于試點范圍的選擇上，通過對18個試點城市實施方案的研究，18個試點城市中僅有武漢、合肥、福州、貴陽、南昌、青島和杭州在試點實施方案中明確了部分試點區(qū)域，其余11個城市僅作了原則性規(guī)定。 在武漢的實施方案中，明確了東湖高新區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)四個區(qū)先行開展試點工作。將東湖高新區(qū)作為整村統(tǒng)征儲備先行區(qū)和武漢住房租賃市場試點區(qū)域；將江夏區(qū)作為武漢市農(nóng)村集體建設用地及地上房屋確權登記試點區(qū)域和農(nóng)房抵押貸款試點區(qū)域；將蔡甸區(qū)、黃陂區(qū)與美麗鄉(xiāng)村建設相結合，重點探索利用集體建設用地建設租賃住房來增加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民收入渠道，探索利用集體建設用地建設租賃住房建設模式、融資模式、收益分配模式等。 在合肥的實施方案中，則采用了分階段的方式逐步開展試點區(qū)域。合肥計劃在2017年底前，在包河區(qū)和長豐縣條件較好的范圍內(nèi)，各選擇1至2個項目啟動試點。2018年，在租賃住房需求量較大的中心城區(qū)以及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新站區(qū)，肥東縣、肥西縣與市區(qū)相鄰的城鄉(xiāng)結合部開展試點工作。2019年上半年，在全市范圍內(nèi)多點推行利用集體建設用地建設租賃住房，形成新的住房供給常態(tài)。 在福州的實施方案中，明確了在倉山區(qū)、晉安區(qū)住房需求強烈的區(qū)域適當集中建設并分批開展試點。 而在貴陽的實施方案中，第一批試點選擇在以新市民為主的新就業(yè)人員、青年人才、外來務工人員較多，租賃住房需求較大的云巖區(qū)、觀山湖區(qū)、花溪區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)、經(jīng)開區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣。其余區(qū)（市、縣）根據(jù)推進情況適時開展。 在南昌的實施方案中，明確了試點范圍為市本級各區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)），重點是土地管理秩序良好、區(qū)域配套較為完善、產(chǎn)業(yè)集群和高等院校聚集度較高的高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)。 在青島的實施方案中，明確了重點在城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開展第一批試點。 在杭州的實施方案中，則明確了在蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)范圍內(nèi)分別確定1-2個地塊開展試點；而建德市、桐廬縣、淳安縣可自愿申請開展項目試點。 上述區(qū)域的選擇，皆可以體現(xiàn)各試點城市對試點范圍的選址要求。通過對各城市實施方案的總結，該18個試點城市在選址大體上有以下四個共性： 第一， 試點選址要求符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。 第二， 試點選址要求具有一定的配套基礎設施和公共服務條件。如一般選擇醫(yī)療、教育、交通等公共設施配套齊全的區(qū)域。 第三， 試點選址多臨近功能性園區(qū)等租賃住房市場需求大的區(qū)域，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研園區(qū)、大學園區(qū)、城市運行重點產(chǎn)業(yè)項目的地區(qū)等。 第四， 試點選址要求便于實施啟動，選址充分考慮所選地塊的實施操作可能性。 2.集體租賃住房用地方面 在明確了試點范圍后，18個試點城市對租賃住房項目關于土地來源、用地規(guī)模及用途等準入條件的規(guī)定存在異同。 （1）土地來源 根據(jù)對18個試點城市實施方案的總結，關于土地來源，沈陽、鄭州等以下12個城市對該方面進行了詳細的規(guī)定，主要規(guī)定如下： 從上表可以看出，各個試點城市對土地來源的規(guī)定存在部分差異。沈陽、鄭州、廈門、成都、福州、貴陽、?？凇⒛喜?、青島皆要求土地來源為存量集體建設用地。廈門表明原則上不得占用耕地，如遇集體建設用地中插花農(nóng)用地等情況，可采取增減掛鉤的方式對用地布局進行優(yōu)化，其中廈門和成都皆對插花農(nóng)用地等情況作了特別規(guī)定。 與其他實施方案的籠統(tǒng)規(guī)定不同，廣州對土地來源作了詳細的規(guī)定，規(guī)定了五種情形的用地可以用作集體租賃住房的建設。而肇慶僅僅表明鼓勵利用留用地建設租賃住房試點。合肥市表明鼓勵現(xiàn)有集體建設用地上屬集體經(jīng)濟組織或村民合法閑置的房屋進行出租等。福州、青島則將在政府批準供地前須已形成“凈地”作為試點項目的準入條件。 （2）土地用途和使用期限 根據(jù)對18個試點城市實施方案的總結，沈陽、廣州、合肥、青島和佛山該5個城市對土地用途、使用期限及相應的要求進行了詳細的規(guī)定，具體如下： 關于土地用途，沈陽、廣州等5個城市皆明確表明土地用途為住宅用地。廣州對此作了特別規(guī)定，可通過申請批準后將原用途調整為住宅（租賃住房）用地。關于土地使用期限，青島表明使用期限為70年，沈陽明確表明不得超過70年，合肥則表明原則上不超過70年。 3.實施主體 根據(jù)對18個試點城市實施方案的總結，除了鄭州未對實施主體進行明確的規(guī)定，其他17個試點城市皆對實施主體和相應的要求進行了詳細的規(guī)定，具體如下： 從上表可知，關于實施主體，各試點城市的規(guī)定有所區(qū)別?？傮w來看分為兩類，一類是集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)運營；一類是通過聯(lián)營、入股等方式合作建設運營。其中，除了廈門表明僅能由集體經(jīng)濟組織與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作開發(fā)建設運營，其余上述16個試點城市皆表明既可以通過體經(jīng)濟組織自行開發(fā)運營，也可以通過合作的方式建設運營。 各個試點城市對集體經(jīng)濟組織的類別及聯(lián)營、入股的合作對象做了不同的限制。如廈門表明僅能由集體經(jīng)濟組織與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作開發(fā)建設；而杭州則表明鼓勵市、區(qū)國有企業(yè)與村集體經(jīng)濟組織合作。再如廣州則表明政府委托單位、村集體、企業(yè)等主體皆可參與利用集體建設用地建設運營租賃住房；沈陽表明國有企業(yè)或民間資本均可以與集體經(jīng)濟組織以入股、聯(lián)營方式建設運營；福州市則既可以與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作開發(fā)建設，也通過聯(lián)營等方式選擇社會資本運營。
