做地產(chǎn)的同行們對(duì)盡職調(diào)查應(yīng)該都非常熟悉，項(xiàng)目的盡職調(diào)查就是對(duì)目標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)、文檔、管理人員的背景、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面深入的審核。根據(jù)不同的目的，不同的專業(yè)的區(qū)分，盡職調(diào)查也可以分為財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查和業(yè)務(wù)盡職調(diào)查這三部分。
其中，財(cái)務(wù)和法務(wù)盡職調(diào)查就是委托第三方或者是委托內(nèi)部專業(yè)部門，一般內(nèi)部可能是財(cái)務(wù)部、審計(jì)部或法務(wù)部，由這些部門專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，針對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)狀況的審閱分析和專業(yè)的調(diào)查。
第一類是為了做融資而進(jìn)行的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。
企業(yè)為了要融資，包括一些金融機(jī)構(gòu)的借貸或者是發(fā)行股票、發(fā)行債券，都需要一些中介機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)它們進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。還有一些金融機(jī)構(gòu)要求第三方專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供擔(dān)保，或者提高征信，這些專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)被擔(dān)保方也要進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。
從法務(wù)角度看，銀行的融資盡職調(diào)查除了借款人的資產(chǎn)、組織結(jié)構(gòu)、履約記錄、行業(yè)特點(diǎn)等等因素之外，重點(diǎn)關(guān)注的是第二還款來(lái)源的情況，如保證人的主體資格和代償能力、抵押質(zhì)押的合法性等等。從法律角度，融資盡職調(diào)查比并購(gòu)盡職調(diào)查更偏重于還款來(lái)源，以及保障措施、征信措施方面，相對(duì)來(lái)講沒有并購(gòu)盡職調(diào)查那么復(fù)雜。
第二類是為了收購(gòu)或者兼并。
進(jìn)行投資決策之前，投資方也需要進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，要求對(duì)被并購(gòu)方進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查。一般他們對(duì)整個(gè)收購(gòu)對(duì)象的市場(chǎng)狀況、市場(chǎng)前景會(huì)做一些調(diào)查分析，還要對(duì)并購(gòu)對(duì)象的組織機(jī)構(gòu)或一些訴訟事項(xiàng)，以及潛在法律風(fēng)險(xiǎn)也要做一些調(diào)查，包括對(duì)被并購(gòu)方的內(nèi)部控制、負(fù)債、關(guān)聯(lián)交易、財(cái)務(wù)前景等做一些調(diào)查，這些是投資類的調(diào)查。
在公開市場(chǎng)，上市公司的并購(gòu)，考慮到信息披露的要求，通常買方比較難按照他的要求獲得尚未公開的信息，一般賣方只提供一些公開披露的信息。
而在非上市公司中，盡職調(diào)查的詳細(xì)程度和信息的獲取程度一般取決于雙方的商業(yè)協(xié)商，靈活度更高，也沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以非上市公司的并購(gòu)其實(shí)對(duì)盡調(diào)團(tuán)隊(duì)有更高的要求。一般來(lái)講，買方會(huì)要求賣方提供全部文件，允許買方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，接觸管理層和員工，盡可能掌握公司經(jīng)營(yíng)管理的全部信息，尤其股權(quán)并購(gòu)的調(diào)查更是如此。
第三類，有些企業(yè)為了自己的出售而要進(jìn)行自身的財(cái)務(wù)調(diào)查。
一家企業(yè)要進(jìn)行出售，有些投資人要退出。這時(shí)為了讓潛在的買方有興趣，一般賣方會(huì)請(qǐng)一些專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，以便對(duì)方在需要的時(shí)候能夠提供一些調(diào)查的結(jié)果。這種情況下，賣方一般會(huì)請(qǐng)一些大的機(jī)構(gòu)或者是比較排名靠前的一些事務(wù)所來(lái)安排進(jìn)行盡職調(diào)查，這樣進(jìn)行盡職調(diào)查的話，對(duì)公司來(lái)說(shuō)是進(jìn)行了一個(gè)背書，增加了賣方的可行性，也能夠?qū)ふ腋玫幕蛘呤歉嗟馁I家。
第四類，反壟斷的盡職調(diào)查
在大規(guī)模的并購(gòu)交易，尤其是跨境并購(gòu)交易中，反壟斷的調(diào)查非常重要。現(xiàn)在各國(guó)都會(huì)嚴(yán)厲打擊企業(yè)的壟斷行為，中國(guó)也是在反壟斷方面力度很大的。
在進(jìn)行反壟斷調(diào)查的時(shí)候，重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容是收購(gòu)方和被收購(gòu)方上一會(huì)計(jì)年度在中國(guó)境內(nèi)的營(yíng)業(yè)額、全球范圍的營(yíng)業(yè)額，以及并購(gòu)雙方的營(yíng)業(yè)范圍是否重合，是否對(duì)并購(gòu)后市場(chǎng)價(jià)格的確定、銷售市場(chǎng)的分配等問題進(jìn)行約定等等。
第五類，合規(guī)的盡職調(diào)查
反商業(yè)賄賂、反腐敗的盡職調(diào)查，目前在中國(guó)還屬于比較新興的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)。大家知道外企一向很重視合規(guī)的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在有些大型的民營(yíng)企業(yè)，國(guó)企也非常的重視。當(dāng)然我們?cè)趯?shí)際業(yè)務(wù)中也發(fā)現(xiàn)，無(wú)論外企，民企，還是國(guó)企，做合規(guī)盡調(diào)的側(cè)重點(diǎn)和方法也不太一樣。比如某一區(qū)域或者是某一塊業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)的盡職調(diào)查，進(jìn)行內(nèi)部反腐敗的一些核查。有時(shí)用律師可能比用自己的團(tuán)隊(duì)更方便一些。
有一些企業(yè)覺得，我們都做了這么多項(xiàng)目了，沒吃過(guò)豬肉還沒見過(guò)豬跑嗎？項(xiàng)目其實(shí)都差不多，到時(shí)候我們用哪個(gè)模板套一下，我們自己都可以去寫合同。
一個(gè)真實(shí)的例子，我們認(rèn)識(shí)的一家企業(yè)，沒有委托專人去做盡職調(diào)查，也沒有請(qǐng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)去做必要的了解，覺得自己看看就OK，于是就簽了意向書，打了幾千萬(wàn)的款。而且有兩個(gè)項(xiàng)目都是這么做的，結(jié)果兩個(gè)項(xiàng)目全都出現(xiàn)了問題。出現(xiàn)問題以后再想補(bǔ)救的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)很多問題已經(jīng)很被動(dòng)了。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，擴(kuò)張機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，同時(shí)，機(jī)會(huì)和陷阱越來(lái)越難分辨。高周轉(zhuǎn)的狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于時(shí)間上的效率要求也越來(lái)越高，怎樣高效做好項(xiàng)目的法律盡調(diào)，是每位地產(chǎn)人都需要加強(qiáng)的技能。
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