股權轉讓與在建工程轉讓是房地產并購的兩種方式。股權轉讓是指企業(yè)的股東將其所持有的股權轉讓給其他的企業(yè)或個人，由受讓人繼受取得股權而成為新股東的法律行為。在建工程轉讓屬于資產轉讓的一種，也稱為項目轉讓，即通過全部或者部分收購目標地塊及其附著建筑物，從而達到部分或者全部持有目標地塊開發(fā)權的行為。
在建工程轉讓屬于物權式收購，直接影響在建工程及土地使用權等權屬變更，股權轉讓并不直接導致在建工程及土地使用權等權屬變更。以股權形式收購在建工程，其性質屬于股權收購，而非在建工程轉讓這種物權式收購。從近幾年的房地產并購實踐來看，股權收購方式是目前房地產并購交易的主流。司法觀點：以股權形式收購在建工程，不涉及不動產資源本身物權權屬轉移，不受法律政策對于不動產轉讓的限制。收購在建工程的過程是收購方與出讓方（一般為在建工程的建設單位即業(yè)主）以在建工程轉讓的方式，將出讓方所擁有的在建工程及其所附屬的土地使用權一并轉讓給收購方。在建工程收購依在建工程本身的施工進度可進一步區(qū)分為以收購土地使用權為主要目的和以收購在建建筑物為主要目的兩類。以收購土地使用權為主要目的的在建工程收購往往針對剛滿足轉讓所必須具備的投資額底線的在建工程。目標工程一般尚處于基礎開發(fā)階段，可能只完成了土地平整與地下管線埋設等初步施工，主要建筑物的主體施工等尚未開始。該種收購中，收購方的主要目的是獲取在建工程所在的土地使用權，在此土地上以收購方的意愿為主而繼續(xù)開發(fā)，甚至廢棄已建成的設施，或者變更原有的土地規(guī)劃、設計方案而另起爐灶。以收購在建建筑物為主要目的的在建工程收購，主要在在建工程已完成主體施工并形成了基本完整的房屋的情況下發(fā)生。該種并購中，收購方主要在原有的建筑物基礎上繼續(xù)完工、裝修，并進行出租或出售。這種并購方式主要適用于兩種情形：（1）并購方的并購目標是建成后的建筑物，由于商品房實行網上銷售，無法鎖定買方地位，為避免并購風險而提前進行并購；（2）并購方的并購目標僅是交易對方名下的部分不動產資源。這種情況下，由于不動產尚未建成，不具備房屋轉讓條件，無法進行現(xiàn)房或預售房轉讓，而其權利人名下財產又不僅限于該項不動產，因此無法以股權方式收購，所以采用在建工程轉讓來改變目標不動產的權屬。1.已經支付全部土地使用權出讓資金，并取得土地使用權證書或者雖未取得土使用權證書，但當地人民政府或其授權的部門同意轉讓。2.已完成開發(fā)投資總額的25%以上，已支付的土地使用權出資金不包含在內。3.按建設項目法定程序取得了立項、規(guī)劃、施工等手續(xù)。而受讓方只須具備相應的房地產開發(fā)經營資質即可。轉受讓雙方應通過簽訂“項目轉讓合同”的方式實現(xiàn)轉讓。1.單純的資產轉讓行為，不繼承原公司的權利和義務，對原公司的債券債務，稅務風險，開發(fā)風險進行了有效阻斷和切割。2.轉讓資產的前提需要進行各項稅費的清繳，受讓方得到的是完整的資產價格和全票，可以后期抵扣，項目竣工清算時稅負較低。3.以在建工程轉讓方式進行并購的方式，巧妙地回避了股權并購方式無法逾越的公司資產整體性障礙和商品房網上銷售的對象不確定性，是房屋建成前進行資產并購的常見方式。4.以收購在建建筑物為主的在建工程收購模式類似于現(xiàn)房或預售房收購，但收購方在取得在建工程所有權后自行改建、裝修等的余地較大，有利于發(fā)揮收購方的管理和開發(fā)經驗等優(yōu)勢，也便于收購方將其品牌優(yōu)勢整合入在建工程項目，使收購標的在交易后得以升值。同時，以收購在建建筑物為主的在建工程收購還可以避免針對現(xiàn)房或預售房收購、轉售的“二手房”相關稅收政策，相對來說稅費成本較低。1.需要滿足25%投資強度的硬性規(guī)定，有的地方還需要達到30%的投資強度。因此交易之前需要買家介入，對項目進行先期投入，待項目達到25%的投資強度時再進行交易。2.交易時賣家的稅收負擔較重，采用此種交易方案的意向較低。4.如果自行開發(fā)遇到嚴重阻礙，如開發(fā)商資金鏈斷裂，或是行政審批方面存在障礙等，開發(fā)商才會迫于無奈而將在建工程出讓，可見待價而沽的在建工程一般都存在先天不足，以“爛尾樓”居多。因此，以收購在建建筑物為主的在建工程收購中，可能存在交易標的的質量、承包合同糾紛、未得到行政審批等風險，提高了交易成本。5.在建工程轉讓涉及工程建設合同的整體變更和工程建設項目批準文件的變更，所涉及的程序非常繁瑣，也并非由在建工程轉讓的交易雙方可以控制和決定。而且由于不動產權屬轉移的變更需要登記公示，使并購雙方進行交易活動顯而易見，并且更容易受房地產調控措施的直接影響。3.查明轉讓方是否存在虛增成本的情況，要拿出相應的費用證明。4.須查看項目是否存在拖欠工程款等情況，避免后期因原施工單位未結清工程欠款而導致無法接管現(xiàn)場工程等問題。5.如有部分在建工程已取得預售許可證，出讓和接收雙方因確保了解當中合同內容及處理方式，在項目轉讓后，應通知預購人。股權轉讓是指收購者通過收購目標企業(yè)的股權，或者對目標企業(yè)進行增資擴股以達到對目標企業(yè)實現(xiàn)一定程度的控制權的行為。房地產并購中的股權式并購是指收購方通過收購房地產企業(yè)的股權，或者對目標房地產企業(yè)進行增資擴股以達到通過持有該房地產企業(yè)而間接控制該房地產企業(yè)名下不動產資源并通過對該等不動產資源的經營活動獲取收益的行為。股權轉讓適用范圍：適用于目標地塊權屬復雜（主要是一個項目公司名下多宗土地），債權債務關系復雜，或者已經進行實質開發(fā)的項目。1.不涉及不動產資源本身物權權屬轉移，不受法律政策對于不動產轉讓的限制，例如未達到在建工程轉讓條件的待開發(fā)地塊即可通過開發(fā)商股權轉讓達到轉手的目的。2.由于不涉及不動產的權屬轉讓，不涉及土地增值稅，一般僅涉及企業(yè)所得稅和印花稅，稅負較低。3.由于不動產權屬未變更，對于在建工程而言，不涉及有關建設批準文件和建設承包合同的變更。4.可以在獲得不動產資源的同時獲得被并購目標企業(yè)的品牌、人力資源、銷售渠道等。5.對于作為并購方的上市公司，如果并購獲得目標企業(yè)的股權超過50%，可以將其作為控股子公司直接并入財務報表，將目標企業(yè)的收入直接作為上市公司的收入，增強盈利能力。1.目標企業(yè)除了并購的實質性目標不動產資源外，還存在并非并購目標的其他資產，目標企業(yè)可能存在其他債權債務，尤其是或有負債風險，可能使得目標企業(yè)價值虛增，導致并購方損失。2.目標企業(yè)處于經營活動中，在對交易價格進行磋商所依據的基準日到實際交割日之間存在相當時間的差距，可能導致目標企業(yè)發(fā)生損益從而影響雙方的目標企業(yè)在實際交割時價值的認定。3.企業(yè)是個有機體，相對于物權并購中的交割驗收，其驗收交接程序更為復雜，容易引發(fā)交易雙方的爭議。4.并購方接受目標企業(yè)后需要負擔職工安置、企業(yè)文化融合等并購后續(xù)問題，加重了負擔。5.股權轉讓需要半數以上股東的同意，以防部分股東用股東的優(yōu)先購買權對抗交易。6.土地溢價部分無法提供票據，無法進入后期開發(fā)和運營的成本，因此項目竣工清算時的稅負相對來說較高。股權轉讓的主體是土地所在公司的股東，轉讓的標的是股東持有的股權。資產轉讓的主體是土地所在的公司，轉讓的標的是土地及其地上建筑及附著物。股權轉讓定價不僅要參考土地及地上建筑的價值，再參考土地有票成本及溢價，還需要對公司的負債進行評估，以股權所對應的凈資產（資產減去負債）為定價依據。資產轉讓只需要評估土地及地上建筑的價值即可，并以此為參照。股權轉讓相對比較自由，除非項目公司在土地出讓時，就其股權變動的限制與地方政府有過明確約定，否則項目公司股東可以在任何階段將在建工程以股權轉讓的方式轉讓出去，而不受資產轉讓各項要求的限制。資產轉讓條件：2.已投資開發(fā)條件。普通的在建工程轉讓，《房地產管理法》中房屋建設工程必須已經投資開發(fā)并且須完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的規(guī)定，是為了避免開發(fā)商為獲取土地溢價利益進行倒賣而非真正進行房地產開發(fā)而設置的限制性條件。司法拍賣的資產轉讓，這個需要根據法院的裁定，并且由資產管理人代為進行資產評估，最后以公開的司法拍賣進行競拍取得資產所有權。3.不屬于司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的情形，不屬于依法回收土地使用權，且房地產權屬清晰、權屬證明依法登記。股權轉讓的程序主要是到工商部門完成股權及公司章程的變更。在建工程轉讓的程序則較為復雜，從項目的立項開始、不動產證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售證，以及總包合同等全套的資料都需要進行變更。股權轉讓只需簽訂股權轉讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權轉讓的工商變更登記手續(xù)即可完成轉讓。由于對外的土地使用權主體和項目主體并未發(fā)生改變，因此無需進行土地使用權或資產轉讓所必須的相關權屬變更登記程序。項目轉讓程序：1.對雙方已確定的各項轉讓內容進行逐一清點、核查，或由專業(yè)評估機構對目標資產進行評估后確定轉讓價格，并在此基礎上簽訂書面轉讓合同。3.轉受讓雙方應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。4.在建工程相關建設用地規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等部分或全部建設手續(xù)的更名審批程序。5.已簽訂的設計、施工、監(jiān)理、銀行抵押貸款、商品房預售等在建工程相關合同、合同的權利義務移轉程序等。股權轉讓是取得其他股東的股權，標志是完成了工商登記的股權變更。在建工程轉讓是取得了土地及地上建筑和附著物的所有權，標志是完成了不動產權屬變更，不動產證上面所載的所有權人主體變更，轉移到收購方的公司名下。股權轉讓時間成本較低，從項目深入談判，到簽訂框架協(xié)議，到盡職調查，再到正式協(xié)議簽訂完成轉股，如果目標項目公司債權債務清晰，土地干凈，時間成本更低。在建工程轉讓經歷的時間則相對較長，從資產評估到各項證照的權屬更名辦理完畢，一般需要半年以上，比如土地證、規(guī)劃證、施工許可證變更等。如果遇到有的項目開發(fā)進度不足，需要先行墊資讓項目開發(fā)強度達到25%以上的，花費的時間更長。股權轉讓是承繼了原有項目公司的權利與義務，對原公司的風險也都負有責任，風險相對較大：1.項目公司的或有負債，包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的稅務風險、潛在的一般性債務等。2.被收購股權的合法性和有效性，包括股權主體（出讓方和受讓方）和股權轉讓的合法性。3.收購項目公司股權后，收購方須及時到工商企業(yè)登記機關辦理登記，中外合資企業(yè)還須經商務部門批準，確認投資主體發(fā)生變化，否則股權收購合同不能生效。4.土地使用權或地上房屋有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權人查封。因此受讓方必須審核房地產產權證是否標注有他項權利的登記。5.房地產項目規(guī)劃、建設的合法性，包括項目是否存在違規(guī)建設，方案對周邊居民的日照影響等因素。在建工程轉讓則相對風險較小，因為是完成了所有的權屬變更，對原項目公司的風險進行了阻斷，而且在資產過戶之前也完成了土地上他項物權及瑕疵的清理，得到的土地資產法律風險小。股權轉讓在交易階段的稅負比較低，除了個別地方外，全國范圍內股權轉讓只需要繳納印花稅，以及根據股東的不同情況繳納個人所得稅和企業(yè)所得稅即可。在建工程轉讓的稅費則顯得比較復雜：賣家方面主要涉及有企業(yè)所得稅（賣家為企業(yè)）或者是個人所得稅（賣家為自然人）、增值稅、土地增值稅、印花稅城建稅及附加五種；受讓方方面：主要涉及契稅和印花稅兩種。關于在建工程轉讓中，原項目公司投資開發(fā)過程中已經發(fā)生的成本能否累計計入后續(xù)的土地增值稅開發(fā)成本問題：在《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條中列舉了各項可扣除的成本，并未明確禁止不能扣除。而且項目實實在在已經完成了投資，如果不能抵扣，無異于是在進行重復無效的投資。實務操作中，只要地方沒有明確禁止，就可以抵扣。
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