房地產(chǎn)股權(quán)并購的風(fēng)險是多方面的，在有限篇幅里，無法面面俱到。不同項目和不同交易目的，對于并購風(fēng)險的考慮，也是不同的。以下是我們團隊根據(jù)多年房地產(chǎn)并購項目經(jīng)驗，從收購方的角度，總結(jié)歸納的比較典型的七大問題及其解決思路。
一、標的股權(quán)存在瑕疵
股權(quán)并購從交易形式上看，體現(xiàn)的是收購方受讓被收購方持有目標公司的標的股權(quán)，因此，標的股權(quán)存在瑕疵，嚴重的將直接影響交易進行和交易目的之實現(xiàn)。
在盡調(diào)中，我們一般通過調(diào)取工商檔案、工商注冊登記窗口查詢、企業(yè)信用信息公示信用系統(tǒng)、核實公司提供的債權(quán)債務(wù)資料、訪談、網(wǎng)上檢索等各種方式，核查標的股權(quán)的情況。實踐中，標的股權(quán)可能存在的問題主要有：
1、標的股權(quán)被凍結(jié)或質(zhì)押。主要解決思路有:一是讓被收購方負責(zé)在轉(zhuǎn)讓之前，自行解決凍結(jié)或質(zhì)押問題，使之具備轉(zhuǎn)讓條件；二是，如果涉及的債務(wù)金額較大，被收購方無能力自行解決的，則需由受讓方先行出資滌除凍結(jié)或質(zhì)押瑕疵后，再行轉(zhuǎn)讓。但是，這對受讓方而言，由于存在被收購方其他債務(wù)使得股權(quán)可能再被凍結(jié)等風(fēng)險，因此，通常要求被收購方提供足額的擔(dān)保后，方可進行。
2、標的股權(quán)出資未到位或出資被抽回。根據(jù)《公司法司法解釋三》第十九條第一款之規(guī)定，受讓方在受讓股權(quán)時知道或者應(yīng)當知道，被收購方未履行或者未全面履行出資義務(wù)的，目標公司可以要求被收購方和受讓方履行出資義務(wù)，債權(quán)人也可以要求被收購方和受讓方在未出資本息范圍內(nèi)對目標公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)補充賠償責(zé)任。
解決思路主要有：一是讓被收購方對已履行出資義務(wù)進行陳述和保證；二是如被收購方對出資義務(wù)明確未到位或抽回的，則要對將來可能產(chǎn)生的責(zé)任進行約定。
3、標的股權(quán)存在代持情況。標的股權(quán)存在代持，可能產(chǎn)生的問題有，一是標的股權(quán)權(quán)屬將來可能產(chǎn)生爭議；二是代持人往往并無履行合同的能力。對此的解決思路有：一是將委托人作為實際被收購方，代持人負有配合義務(wù)；二是委托人和代持人對債務(wù)履行承擔(dān)連帶責(zé)任。
4、標的股權(quán)分步高度分散。標的股權(quán)為多人持有，可能存在的問題有：一是各個股東的想法較難統(tǒng)一，談判磋商較為困難；二是容易出現(xiàn)無權(quán)代理或無權(quán)處分的情況。
解決思路主要有：一是在接觸之初，盡可能讓其他股東全權(quán)授權(quán)委托其中1到3名股東負責(zé)收購事宜，較少磋商和交易成本；二是在基本達成交易意向后，讓其他股東辦理公證委托其中1到3名股東代理簽約、履約，避免無權(quán)代理或無權(quán)處分的出現(xiàn)，即便出現(xiàn)無權(quán)代理或無權(quán)處分，亦能受到表見代理或善意取得的保護。
二、目標公司存在負債、或有負債等問題
目標公司是股權(quán)收購的承受者，目標公司存在負債、或有負債和風(fēng)險，也會影響交易目的的實現(xiàn)。
在盡調(diào)中，一般通過核實目標公司提供的債權(quán)債務(wù)資料、調(diào)取企業(yè)信用信息報告（貸款卡信息）、與審計機構(gòu)交叉驗證、訪談債權(quán)人或函證甚至要求目標公司提供資金流水等方式，盡可能核實目標公司存在的負債、或有負債等問題。
實踐中，負債、或有負債存在的主要問題有兩類：第一類是負債、或有負債的金額大于資產(chǎn)，即凈資產(chǎn)為負數(shù)；第二類是被收購方隱瞞或遺漏披露負債、或有負債。
對第一類問題的解決可考慮采用承債式收購，一方面可以解決目標公司的部分債務(wù)問題；另一方面可以通過約定以清償債務(wù)的方式以替代支付部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；此外還可以就此做必要的稅務(wù)籌劃。
對于第二類問題的解決，一方面是盡可能通過盡調(diào)以發(fā)掘問題，另一方面主要是通過協(xié)議約定的方式予以防范，具體詳見本文最后一部分。
三、過渡期可能存在的風(fēng)險問題
一般而言，在股權(quán)收購過程中，存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準日（審計、評估基準日）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割日、股權(quán)轉(zhuǎn)讓過渡期、管理權(quán)移交日四個時間。當然，在不同的收購中，可以做不同的設(shè)定，比如管理權(quán)移交日可以設(shè)定在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交割日之前，也就是說在股權(quán)交割前介入管理。
通常目標公司處于持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，如果這四個時間的間隔較長，則目標公司的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益均會發(fā)生變化，因此，有必要對該等變化進行約定處理。
這里面主要涉及三個問題，一是如何通過標的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格調(diào)整機制充分保護收購方；二是如何對目標公司過渡期的經(jīng)營管理進行安排；三是目標公司如何進行交割以及做好責(zé)任劃分。首先介紹過渡期的安排，其他兩個問題后面具體闡述。
從廣義而言，從股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準日至管理權(quán)移交日均可認為是過渡期。從收購方的角度，其應(yīng)重點關(guān)注：一是被收購方在這期間可能作出對目標公司資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益不利的事宜；二是由于目標公司處于持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，對于一些必要的商業(yè)決策和業(yè)務(wù)往來，如何劃分管理權(quán)限。
對于第一個問題，一般是通過在收購協(xié)議中列舉并兜底的方式，對被收購方和目標公司的行為進行限制并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。從大的分類來看，包括以下幾類：
1、進行資本性支出；
2、非公司正常經(jīng)營所需處置財產(chǎn)和簽訂大額合同（累計達到一定金額）的合同；
3、利潤分配；
4、資本公積轉(zhuǎn)增股本；
5、調(diào)整人事政策等加大公司成本的行為；
6、其他有損目標公司和收購方利益的行為等。
對于第二個問題，在房地產(chǎn)收購中，主要是涉及房產(chǎn)的銷售等必要事項。對此，以房產(chǎn)銷售為例，根據(jù)不同情況，有如下三種處理方式：
1、必須經(jīng)過收購方同意才能銷售；
2、目標公司在雙方商定銷售價格區(qū)間內(nèi)有權(quán)銷售；
3、目標公司銷售房產(chǎn)應(yīng)告知收購方等。
四、標的股權(quán)價格調(diào)整機制問題
在房地產(chǎn)收購中，標的股權(quán)價格調(diào)整機制是有效防控收購風(fēng)險的重要手段。實踐中，最有效的標的股權(quán)價格作價和調(diào)整方式是，通過對資產(chǎn)作價再還原為股權(quán)價格。
具體而言，首先根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓基準日目標公司的資產(chǎn)、負債情況確定股權(quán)的基準價格；然后在公司交割時根據(jù)屆時目標公司的資產(chǎn)、負債情況等進行調(diào)整后，得出最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。
基準價格是指對房地產(chǎn)的作價加減流動資產(chǎn)和負債后得出的價格。根據(jù)不同情況，基準價格的前提可以約定為：（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)可以合法有效開發(fā)銷售；（2）流動資產(chǎn)是實際盤點的結(jié)果；（3）所有負債都已體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中；（4）公司各方面都具備完善的合法手續(xù)。
相應(yīng)地，在確定最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格時：（1）如果房地產(chǎn)資產(chǎn)有瑕疵，則調(diào)減基準價格；（2）流動資產(chǎn)的債權(quán)如有不能收回情況，則收購方從股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中扣留相等于不能收回的債權(quán)金額直接支付給目標企業(yè)（未直接從股權(quán)款中扣減是因為擔(dān)心會給目標公司帶來壞賬損失）；（3）如有負債和或有負債，則調(diào)減基準價格；（4）如有未完成的承諾事項，則調(diào)減基準價格。
五、目標公司交割應(yīng)注意的問題
不同交易，目標公司交割的內(nèi)容和程序可能有所不同，這里著重介紹管理權(quán)移交以及責(zé)任劃分。
首先，管理權(quán)移交主要包括三方面的內(nèi)容：
1、法定代表人、董事、監(jiān)事等高級管理人員的變更；
2、公司證照、合同、資料、賬冊等的移交；
3、公司印章，包括公章、法定代表人印章、財務(wù)章、銀行印鑒等在內(nèi)的移交。
其次，公司是個組織體，無法自為意思表示，只能通過自然人對外為意思表示，自然人要么通過簽字，要么通過蓋章代公司為意思表示。也就是說，蓋章被推定為公司的意思。因此，公司印章的移交對于收購雙方責(zé)任的劃分非常重要。
實踐中，風(fēng)險主要來自于兩方面：（1）移交前已經(jīng)客觀存在的合同、文件等，可能對目標公司不利，進而可能影響收購，被收購方有意隱瞞：（2）移交前被收購方有意虛構(gòu)合同（如對外擔(dān)保）等，讓目標公司承擔(dān)責(zé)任或者損害目標公司利益或者通過目標公司套利。
對此，一般通過印章交接和協(xié)議約定予以解決，收購協(xié)議約定：（1）所有公司文件已做移交，被收購方承諾除此無其他隱藏文件；（2）對公司印章做標記，除了移交過來的文件外，其他加蓋原印章的文件全部由被收購方負責(zé)，蓋標記后印章的文件，由轉(zhuǎn)讓后的目標公司負責(zé)。
六、土地使用權(quán)可能存在的問題
土地的問題，對于房地產(chǎn)并購是根本性的問題，涉及到是否并購和并購目的能否實現(xiàn)。在盡調(diào)中，應(yīng)盡可能了解每個土地問題形成的原因是什么、問題的解決方式是什么（特別涉及到國土等政府部門的，應(yīng)充分了解政府部門的看法）、被收購方擬采取的解決措施以及可行性等等。對一些能夠解決的問題，應(yīng)在收購協(xié)議詳細約定解決的主體、時間、費用等。
實踐中，我們一般要通過到國土局等政府部門去調(diào)查土地檔案和詢問等方式，了解土地使用權(quán)可能存在的問題。實踐中，常見的土地問題有：
1、土地系毛地，不具備“三通一平”等開發(fā)條件；
2、未取得土地證；
3、土地取得（如系協(xié)議取得）有問題；
4、土地出讓金未完全繳納；
5、土地使用權(quán)尚余年限較短；
6、土地已抵押；
7、土地被查封、被拍賣等風(fēng)險；
8、土地閑置造成可能被征收閑置費或被收回的風(fēng)險；
9、涉及分期開發(fā)的，容積率所剩無幾；
10、整體規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致無法開發(fā)或需改變業(yè)態(tài)。
七、在建工程（項目）可能存在的問題
在建工程涉及的問題，很大一部分也是土地的問題，這個上面已經(jīng)介紹了。和土地問題一樣，在盡調(diào)中，應(yīng)盡可能了解每個涉及政府審批的問題，形成的原因是什么、問題的解決方式是什么（相關(guān)政府部門的看法）、被收購方擬采取的解決措施以及可行性等等。對一些能夠解決的問題，應(yīng)在收購協(xié)議詳細約定解決的主體、時間、費用等。
針對在建工程本身，盡調(diào)過程中，要通過向規(guī)劃局了解合規(guī)性、向建設(shè)局了解工程的合法性（包括是否能分割銷售等）、向房管局了解項目的銷售和預(yù)售情況、向施工方了解工程建設(shè)以及工程款等情況。
實際中，在建工程可能存在的問題有：
1、未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；
2、在建工程不符合規(guī)劃；
3、項目不能銷售/分割銷售；
4、項目不能辦理預(yù)售許可證或銷售許可證；
5、隱瞞項目銷售、預(yù)售的情況；
6、存在購房糾紛；
7、欠付工程款等；
8、工程質(zhì)量問題。
八、總體解決思路
房地產(chǎn)收購中，除了以上介紹的七大問題之外，還可能存在其他問題。但是無論是什么問題，大體上都有一些相通的解決思路，我們可以視不同問題靈活采用。以股權(quán)收購中常見的負債、或有負債問題為例，通常如下解決思路：
1、協(xié)議起草邏輯。收購方起草收購協(xié)議的邏輯起點應(yīng)當是，系基于對被收購方對標的股權(quán)和目標公司情況的披露是真實、準確、完整之產(chǎn)生信賴的基礎(chǔ)上，才決定收購股權(quán)的邏輯進行表述，同時應(yīng)當避免出現(xiàn)雙方共同確認之類的表述；
2、在前述基礎(chǔ)上，如果被收購方債務(wù)披露存在問題，則雙方同意按如下方式處理：
（1）收購方有權(quán)單方解除合同并有權(quán)要求被收購方承擔(dān)違約責(zé)任（特別是合同解除后如何清算以及土地或房產(chǎn)的增值利益如何賠償?shù)葢?yīng)詳細約定）；
（2）收購方有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同，但是收購方案（價格、付款等條件應(yīng)予以調(diào)整，被收購方還需承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任和違約責(zé)任等。
3、作為標的股權(quán)價格的調(diào)整因素；
4、引入股東互保（配偶）、第三方擔(dān)保；
5、明確責(zé)任的劃分,特別是公章移交；
6、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓款進行共管，拉長股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付周期，出現(xiàn)違約情形時有權(quán)直接抵扣股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。
