| 承租人拒不騰房的法律救濟 |
| 2005-12-23 |
| 房屋租賃期滿 對承租人拒不騰房的法律救濟 房屋租賃合同糾紛中，租賃期滿后，承租人因種種原因拒不返還房屋的情況時有發(fā)生，對于這種現(xiàn)象，出租人人對如何主張自己的權(quán)利往往會感到困惑。在立案工作和案件審理過程中，審判人員對當(dāng)事人的主體資格及責(zé)任承擔(dān)等問題也常常會產(chǎn)生一些分歧意見。現(xiàn)對承租人或轉(zhuǎn)租人（次承租人）拒不返還房屋的幾種常見情形下的法律救濟途徑作一簡單分析。 一、承租人拒不返還房屋， 新承租人是否有權(quán)要求原承租人騰房 承租期滿后，承租人因為要求續(xù)租遭出租人拒絕或其他原因而拒絕騰房，這種情形在房屋租賃合同糾紛中最為常見，也是比較容易解決的一類糾紛，可由出租人直接提起訴訟。但是在實踐中，出租人往往是在原承租人還未騰出房屋時就與他人簽訂新的租賃合同。而新的承租人因急于經(jīng)營，又不想得罪房主便常常會以原承租權(quán)人損害了自己的承租權(quán)為由而以自己的名義提起訴訟，對這樣的案件，法院是否應(yīng)當(dāng)受理？對其訴訟請求是否應(yīng)當(dāng)支持呢？ 對于是否應(yīng)當(dāng)受理，立案庭一般只進行程序性審查。其主要依據(jù)就是《中華人民共和國民事訴訟法》一百零八條的規(guī)定，只要符合該規(guī)定的四個起訴條件即可受理，即原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請求和事實理由；屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?？梢钥闯觯鲁凶馊艘宰约好x提起訴訟，要求原承租人騰房是符合這幾個基本的起訴條件的，所以法院沒有理由不予受理，也就是說新承租人有充分的訴權(quán)。 那么新承租人是否享有勝訴權(quán)呢？我們知道，債權(quán)合同的相對性是合同的一個重要特征，也就是說一般情況下合同只在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，第三人不受合同的約束。因此，合同當(dāng)事人不得向第三人主張合同設(shè)定的權(quán)利。合同當(dāng)事人可以為第三人設(shè)定履行義務(wù)，但第三人對合同當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任，而只能由為其設(shè)定義務(wù)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！逗贤ā返谝话俣粭l規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！痹谛鲁凶馊伺c房主簽訂的房屋租賃合同中，原承租人是該合同的第三人，因此，新承租人不能直接向原承租人主張權(quán)利，而只能向合同相對方，即房主來主張違約責(zé)任。新承租人向房主提起違約之訴時，只能要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，而不能強制其交付房屋，這是因為這種情形屬因第三人原因造成的 履行不能。這樣看來，新承租人享有的只是訴權(quán)而不是勝訴權(quán)，該向原承租人提起的要求交付房屋的訴訟請求是不能被法院支持的。 二、承租人轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租人拒不騰房，由誰主張權(quán)利 在上述第一種情形下，我們已經(jīng)得出結(jié)論，新承租人不能直接要求原承租人騰房。那么在承租人將承租房屋轉(zhuǎn)租的情況下，轉(zhuǎn)租到期后，轉(zhuǎn)租人拒不騰房由誰來主張權(quán)利呢？這要分為兩種情形：一種情形是轉(zhuǎn)租人的租期已屆滿，而原承租人的租期未屆滿。在這種情形下，承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同，要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物。因前一個租賃合同租期尚未屆滿，即其要求承租人返還租賃物的債權(quán)請求權(quán)還未到行使期限，所以房主作為出租人尚不能主張其權(quán)利。而且從實踐來看承租人與轉(zhuǎn)租人之間的糾紛，只要原租期未屆滿，出租人也一般不會出面干預(yù)的。但是，如果轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，出租人可在得知該情形后的任何時候行使解除租賃合同的權(quán)利，在轉(zhuǎn)租人不騰房的情形下得向轉(zhuǎn)租人主張權(quán)利。另一種情形是承租人的租期與轉(zhuǎn)租人的租期同時屆滿。在這種情形下，承租人可以依據(jù)合同，要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物，他的請求權(quán)是基于租賃合同中的要求轉(zhuǎn)租人履行返還租賃物的債權(quán)請求權(quán)。出租人也可以行使其物權(quán)請求權(quán)，也就是直接要求轉(zhuǎn)租人返還其房屋。上述兩種情形下，轉(zhuǎn)租人對承租人的抗辯都只能向承租人行使，而不能向原出租人行使。 三、租賃期滿，房屋易主， 原房主是否有權(quán)要求承租人騰房 租賃期滿后，原房主將房屋出賣給他人，且已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，而原承租人仍不肯騰出房屋，致房屋交付不能的情形下，新房主往往以房屋未交付系原房主的責(zé)任而不愿提起訴訟，在這種情形下，原房主是否有權(quán)要求原承租人騰房呢？ 原房主基于原租賃合同，作為出租人享有訴權(quán)這是確定無疑的，那么他現(xiàn)在已經(jīng)不是房屋產(chǎn)權(quán)人，是否還有權(quán)要求承租人騰房呢？有人認為原房主既然已不再是房屋所有權(quán)人，他據(jù)以行使請求權(quán)的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，因此不能享有勝訴權(quán)。筆者認為這種說法是不正確的。 我們知道，請求權(quán)是指權(quán)利人請求他人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。請求權(quán)因基礎(chǔ)權(quán)利而發(fā)生，請求權(quán)并非只有物權(quán)請求權(quán)一種，還包括債權(quán)請求權(quán)、人身權(quán)請求權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)請求權(quán)等。債權(quán)請求權(quán)與物權(quán)請求權(quán)主要區(qū)別就在于：一是基礎(chǔ)權(quán)利不同。債權(quán)請求權(quán)基于債權(quán)而產(chǎn)生，而物權(quán)請求權(quán)建立在物權(quán)基礎(chǔ)之上；二是發(fā)生的條件不同。債權(quán)請求權(quán)從債權(quán)有效成立時發(fā)生，而物權(quán)請求權(quán)只有在物權(quán)已經(jīng)受到侵害或有被侵害之現(xiàn)實可能時方才發(fā)生，并且物權(quán)請求權(quán)之行使可隨時反復(fù)多次發(fā)生；三是請求權(quán)相對人不同。由于債權(quán)具有相對性，而物權(quán)具有對世性，所以債權(quán)請求權(quán)只能向債權(quán)產(chǎn)生所依據(jù)的法律關(guān)系的對方當(dāng)事人主張，而物權(quán)請求權(quán)可以向危及物權(quán)權(quán)利行使的任何相對人行使；四是責(zé)任承擔(dān)方式不同。債權(quán)請求權(quán)的目的在于實現(xiàn)債權(quán)，消滅債之關(guān)系，故其責(zé)任承擔(dān)主要以填補債權(quán)人實際損失為主，而物權(quán)請求權(quán)則以回復(fù)物權(quán)支配力之圓滿狀態(tài)為目的，其責(zé)任承擔(dān)以排除影響物權(quán)人權(quán)利行使之妨害事實為主；四是效力不同。由于作為基礎(chǔ)權(quán)利的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，因而物權(quán)請求權(quán)也優(yōu)先于債權(quán)請求權(quán)。也就是說如果房屋新產(chǎn)權(quán)人主張其權(quán)利，原房主作為承租人便不再享有勝訴權(quán)。 那么原房主又是基于怎樣的法律依據(jù)請求承租人返還房屋的呢？《合同法》第二百三十五條規(guī)定，“租賃期屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！庇纱丝梢?，原房主不僅享有要求承租人騰房的勝訴權(quán)，而且還享有對租賃房屋損害的賠償請求權(quán)。當(dāng)然，在這種情形下，承租人可依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定直接行使對出租人的抗辯權(quán)，還可以基于優(yōu)先購買權(quán)主張房屋買賣合同無效。 在紛繁復(fù)雜的民事糾紛中，只要我們認真理清民事法律關(guān)系，努力把握糾紛的焦點問題和案件實質(zhì)，準(zhǔn)確尋找法律依據(jù)，就一定會找到正確的處理辦法。
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