確定市中心是否活著且健康。簡(jiǎn)言之，查明是否有健康的商業(yè)活動(dòng)、社會(huì)生活以及一直到深夜的娛樂(lè)活動(dòng)。看看市中心是否仍然對(duì)城市周?chē)械胤接欣?。如果有，進(jìn)入及離開(kāi)市中心的道路是真正的城市要道，這些干線(xiàn)道路讓城市有活力并喘息著。
你可以發(fā)現(xiàn)城市的部分區(qū)域缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)?？纯匆粋€(gè)貧乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)所透露出來(lái)的跡象：
地形的問(wèn)題
拙劣的道路系統(tǒng)
新的興趣引力中心出現(xiàn)在鄰近區(qū)域
下滑的人口統(tǒng)計(jì)趨勢(shì)
缺少足夠的城市規(guī)劃
缺少新投資
要得知更多有關(guān)城市的經(jīng)濟(jì)，看看各種類(lèi)型的空置率：住宅的，工業(yè)的，辦公的，商業(yè)的。問(wèn)下列問(wèn)題：
十年前的空置率如何？
這些空置影響了幾個(gè)街區(qū)？
這些空置目前影響了哪些區(qū)域？
這些租客搬到哪里了？
空置率增加了嗎？
一個(gè)商業(yè)區(qū)域的空置或缺少空置是零售生意繁榮水平的一個(gè)明顯信號(hào)。你不要落位于有歷史空置記錄的區(qū)域。
發(fā)生零售空置有各類(lèi)原因。在一些商業(yè)街中心，商家的輪換是正常的；在其他商業(yè)中心，空房表明商戶(hù)的重新定位，在商品定價(jià)上更適合區(qū)域的人口統(tǒng)計(jì)。而且，空置可能顯示商業(yè)轉(zhuǎn)移到新的中心，原因可能是交通路線(xiàn)的重新改變，其它地方有更健康的環(huán)境，人口統(tǒng)計(jì)及密度的改變導(dǎo)致需求的消失，這些類(lèi)型的空置透露了一個(gè)幾乎無(wú)法扭轉(zhuǎn)的深層次的問(wèn)題。
除了城市的中心或市區(qū)，一個(gè)城市的平衡可以分開(kāi)為三個(gè)部分。第一部分是早期建在一起的建筑物集群，第二部分是較老的郊區(qū)有著單戶(hù)房及多戶(hù)房，區(qū)域有社區(qū)購(gòu)物中心或社區(qū)Malls。第三部分是近幾年來(lái)所開(kāi)發(fā)的新郊區(qū)，這較新的區(qū)域包括單戶(hù)房開(kāi)發(fā)，更大的Malls，時(shí)尚的辦公園區(qū)，以及新的公路網(wǎng)絡(luò)。明白城市的平衡將幫助你了解潛在顧客在哪里居住、工作及娛樂(lè)。例如，有著遠(yuǎn)離城市中心的社區(qū)，市區(qū)的拉力將變成越來(lái)越弱。有些社區(qū)會(huì)在他們之間集聚在一起，形成一個(gè)不同的核心市區(qū)。
檢查整體的區(qū)段來(lái)看看它們是如何互相關(guān)聯(lián)在一起，就是在腦中要有一個(gè)觀念，城市的哪個(gè)區(qū)域?qū)⒂兄谏馀d旺。這種完整的調(diào)查將幫你更好地了解如何并在哪里做廣告和促銷(xiāo)你的生意。你作為一家零售商的目標(biāo)就是達(dá)到最大的市場(chǎng)滲透，也就是說(shuō)你可以接觸區(qū)域內(nèi)的每個(gè)潛在顧客。
你也要研究功能完備環(huán)境的區(qū)域，意思是區(qū)域能提供居民所需的每件東西，包括工作的地方、購(gòu)物、社交活動(dòng)、文化的、娛樂(lè)的、及專(zhuān)業(yè)的活動(dòng)?？傊纯匆粋€(gè)自給自足的區(qū)域。例如，當(dāng)你看一個(gè)只有工廠(chǎng)的區(qū)域，你將清楚沒(méi)有人會(huì)在晚上或周末在那個(gè)區(qū)域走動(dòng)。同樣的，當(dāng)你看一個(gè)住宅區(qū)域，你知道人們（通常是夫妻兩人）工作周一到周五。仔細(xì)檢查存在的所有因素，顯示功能完備而且是可靠的顧客利基所需要的因素，包括：
單戶(hù)以及多戶(hù)住房
各種大小的購(gòu)物中心
工業(yè)及生產(chǎn)區(qū)域
專(zhuān)業(yè)性辦公樓
娛樂(lè)勝地
學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)
醫(yī)療保健提供商
一個(gè)好的道路系統(tǒng)
公共運(yùn)輸
如果你將居住在你門(mén)店選址的社區(qū)，你必須考慮這些因素來(lái)滿(mǎn)足你的需要以及家庭需要。除了城市經(jīng)濟(jì)平衡及功能完備，你也需要考慮其它的關(guān)鍵因素，把人從他們的家，工作地方及長(zhǎng)途旅行中拉過(guò)來(lái)。
在白天的時(shí)段（早上及傍晚）當(dāng)人們從一個(gè)地方移動(dòng)到另一個(gè)地方，想象在一臺(tái)直升機(jī)上面觀測(cè)一個(gè)區(qū)域（有四分之一平方公里）。你將能夠清楚地辨別大量的車(chē)流往一個(gè)或更多方向，這流量最終將成扇形散開(kāi)到更小的通道，就像血液從動(dòng)脈流到微血管。有些將做急轉(zhuǎn)彎，蜿蜒流動(dòng)到更小的區(qū)域。說(shuō)到店鋪選址，產(chǎn)生并決定人們流動(dòng)的研究是興趣引力。
“興趣引力”或“風(fēng)”是一種力量或吸引力，以一定的方向?qū)虿⒁苿?dòng)人們往有興趣的地方。這些地方可能是就業(yè)、購(gòu)物、各類(lèi)娛樂(lè)、社交、職業(yè)、文化活動(dòng)的地方。更明確地說(shuō)，這些是人們?nèi)ト〉盟麄兓旧畋匦杵返牡胤?。這些地方，或興趣目標(biāo)，聚集在一個(gè)區(qū)域，組成一個(gè)制造強(qiáng)大的磁性拉力的引力集群。這個(gè)磁性拉力與這些地方的數(shù)量、多樣性及屬性（例如魅力，新奇，便利）直接成比例關(guān)系。你必須檢查因興趣引力導(dǎo)致的人們流動(dòng)，因?yàn)樵谶x址時(shí)，你需要識(shí)別主要的移動(dòng)潮流。你的位置應(yīng)該沿著哪個(gè)潮流。如果潮流走向另一個(gè)方向，人們將忽視你生意的地方。為了助你了解人們移動(dòng)，用向量標(biāo)繪移動(dòng)。一個(gè)“向量”本身能夠以有三個(gè)特性的箭頭表示：
方向：相對(duì)于主要的點(diǎn)位。
箭頭的大小或厚度：表示流動(dòng)的數(shù)量，一條小溪比大河運(yùn)送更少的水。
長(zhǎng)度：是出發(fā)點(diǎn)及抵達(dá)點(diǎn)的距離，想想一條短河流及一條長(zhǎng)河川。
基于上述描述的向量特性，在你的腦中描畫(huà)人們的移動(dòng)。為了更完全領(lǐng)悟興趣引力的概念以及對(duì)零售生意的意義，細(xì)想你自己的每天日?；顒?dòng)。
在進(jìn)行你一天的活動(dòng)時(shí)，你的思想自然會(huì)導(dǎo)向活動(dòng)發(fā)生的方向。例如，如果你住在蘇州，在上海市區(qū)工作，你的思想將轉(zhuǎn)向東邊方向。上海市區(qū)是一個(gè)有活力的興趣中心。結(jié)果，你將發(fā)現(xiàn)從蘇州到上海市區(qū)一個(gè)大量的移動(dòng)流動(dòng)，也被認(rèn)知為“環(huán)路”。事實(shí)上，所有大都會(huì)區(qū)域都有散布在他們之間的引力中心。興趣引力也會(huì)影響小城鎮(zhèn)及大都會(huì)區(qū)的關(guān)系，興趣引力一般會(huì)從小城鎮(zhèn)流向大城市。
興趣中心之間的關(guān)系不僅是一個(gè)城市與城市的關(guān)系，而且是市區(qū)與郊區(qū)的關(guān)系。每個(gè)城市有各類(lèi)區(qū)段服務(wù)于其它能提供更強(qiáng)興趣強(qiáng)度的區(qū)段。藉著了解你所選址位置的城市區(qū)段的興趣引力，你將開(kāi)始了解人們的移動(dòng)將產(chǎn)生你的顧客。你需要選址在“風(fēng)”吹的地方。
你能夠再細(xì)分興趣引力成移動(dòng)或流量的類(lèi)型。包括：
生活流量
工作流量
長(zhǎng)途流量
生活流量是人們滿(mǎn)足生活需求而產(chǎn)生的，人們滿(mǎn)足這些需求當(dāng)他們：
購(gòu)買(mǎi)生活用品，藥及衣服。
參加娛樂(lè)及社交活動(dòng)。
看醫(yī)生或牙醫(yī)。
買(mǎi)個(gè)冰激凌或一個(gè)煎餅。
看電影。
在多數(shù)社區(qū)，這些活動(dòng)發(fā)生的半徑是相對(duì)小的，通常在1或2公里。
當(dāng)你看著你居住區(qū)域的地圖時(shí)，你能夠識(shí)別你作為一部分的生活流量的中心，一個(gè)城市只不過(guò)是一個(gè)包含各類(lèi)興趣引力中心的網(wǎng)格，鄰近的興趣引力中心互相彼此服務(wù)。在選址時(shí)，你需要識(shí)別大部分在白天及夜晚所發(fā)生的生活流量。生活流量形成主要的人們移動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)而且通常包括重度用戶(hù)，你需要知道在你意向店址所組成的生活流量的顧客。經(jīng)過(guò)你門(mén)店的人經(jīng)常會(huì)有較高的、擺在首位的認(rèn)知。換句話(huà)說(shuō)，大多數(shù)你的顧客對(duì)你門(mén)店將有第一印象。當(dāng)他們想到你的產(chǎn)品，他們就想到你的門(mén)店。更多擺在首位印象的信息將在后面的文章說(shuō)明。
工作流量是工作所產(chǎn)生的。疊加在生活流量之上，工作流量涉及從家里到工作地點(diǎn)的通勤。然而，工作流量的移動(dòng)比生活流量的移動(dòng)還久。如果你有很棒的生活流量加上很棒的工作流量，其興趣引力中心是更令人滿(mǎn)意的。然而，要當(dāng)心這個(gè)流量是不穩(wěn)定的。工作流量將因白天時(shí)間以及周的哪天而異，有高峰及低谷的時(shí)間段。而且，工作流量通過(guò)你門(mén)前一天至少2次，但可能不是周末。
長(zhǎng)途流量有各式各樣的，包括：
旅行到度假地點(diǎn)。
推銷(xiāo)員路過(guò)。
商業(yè)運(yùn)輸車(chē)如箱型貨車(chē)或半掛車(chē)。
尋找專(zhuān)賣(mài)產(chǎn)品或服務(wù)的人們。
個(gè)人要參加臨時(shí)的活動(dòng)像音樂(lè)會(huì)、個(gè)人表演及會(huì)議。
可以在國(guó)道公路及高速公路等看到長(zhǎng)途流量。如果長(zhǎng)途流量通過(guò)生活流量的中心，興趣引力將增強(qiáng)，意指是一個(gè)更理想的特殊位置。長(zhǎng)途流量對(duì)你的門(mén)店位置是一個(gè)非常重要的額外津貼，因?yàn)樗诂F(xiàn)存的特殊商圈內(nèi)添加了潛在生意。三個(gè)類(lèi)型流量的組合被稱(chēng)為“流量集聚”。圖5-1顯示了三個(gè)類(lèi)型的流量如何匯集。當(dāng)你有一條寬廣、筆直的道路連接城市較遠(yuǎn)的地方或鄉(xiāng)村，其流量集聚將更強(qiáng)烈，這種運(yùn)載集聚流量的路是區(qū)域性道路。社區(qū)道路及本地道路明顯不運(yùn)載所有三類(lèi)流量-長(zhǎng)途、工作及生活流量，這些路只運(yùn)載一種或兩種類(lèi)型的流量。
圖5-1：一個(gè)流量集聚的重要性
既然一個(gè)好的零售位置的主要要素之一是道路的重要性，你的位置應(yīng)該有一個(gè)高水平的可視性且沿著一條區(qū)域道路曝光，所以你將給人們最高的每日印象次數(shù)。
現(xiàn)在你知道了在一條道路可能有不同類(lèi)型的交通，接下來(lái)識(shí)別跟你的生意最相關(guān)的興趣引力中心，列出這些中心的清單并根據(jù)相關(guān)性來(lái)排名。了解來(lái)自各個(gè)方向的移動(dòng)是如何互補(bǔ)或排斥。然而，記住一個(gè)商圈的范圍是由山丘及山脈所決定的情況。例如，在有山丘及山脈的城市像重慶，交通引向山谷的底部并跟隨它們的輪廓。一個(gè)山谷開(kāi)向另一山谷，其交通作用就像一條河流有幾條支流。你能夠沿著那條河流識(shí)別出生活及工作交通的中心，這些中心或節(jié)點(diǎn)將提供一個(gè)交通集聚，就是生活交通加上工作交通加上長(zhǎng)途交通的總和。
為了更好地了解你所要服務(wù)的城市，深入觀察不僅是什么移動(dòng)人們，而且是人們每天的流量型態(tài)。流量可以被歸類(lèi)為單人流量及多人流量。例如，如果你在金融行業(yè)，你對(duì)單人流量會(huì)比較有興趣；如果你從事賓館或餐廳生意，你將對(duì)多人流量有興趣，原理是更多人會(huì)帶來(lái)更大的銷(xiāo)售潛力，多人流量通常是長(zhǎng)途流量且是休閑的，意指有更多人有消費(fèi)心情。工作流量也可能是單人及多人流量。
你可以在24小時(shí)區(qū)間內(nèi)計(jì)數(shù)經(jīng)過(guò)你店的車(chē)輛數(shù)（含汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)）及走過(guò)的人流數(shù)，你將對(duì)你的潛在客戶(hù)數(shù)量有個(gè)良好感知。很多城市做定期的流量統(tǒng)計(jì)，目的是道路維護(hù)及建設(shè)。一般而言，流量是以小時(shí)計(jì)數(shù)的。然而，為了你生意需要，你可以計(jì)數(shù)較短的時(shí)間段。流量計(jì)數(shù)分析將讓你知道大部分顧客的高峰流量時(shí)段，
一個(gè)每日流量曲線(xiàn)將與一個(gè)特定位置的營(yíng)業(yè)時(shí)間相符。你需要知道在你意向店前的高峰及低峰流量時(shí)段。在高峰流量時(shí)段管理好你的零售生意是必不可少的，因?yàn)檫@是你將賺取利潤(rùn)的地方。
你的意向店址可能在周六有大的流量，但似乎在周四的下午三點(diǎn)的生意是災(zāi)難性的。當(dāng)你在找新店鋪時(shí)，你必須在白天及夜晚的不同時(shí)間段，實(shí)地考察現(xiàn)場(chǎng)來(lái)完全了解：
流量型態(tài)
流量類(lèi)型
流量向量
與特別的生意發(fā)動(dòng)機(jī)有關(guān)的流量，例如區(qū)域購(gòu)物中心及辦公園區(qū)。
而且，你需要了解流量高峰與你生意的高峰銷(xiāo)售時(shí)段的關(guān)聯(lián)性，使用“小時(shí)銷(xiāo)售分析表”（后續(xù)探討的“對(duì)比店數(shù)據(jù)”文章將教你制作這個(gè)表）所得到的數(shù)據(jù)。高峰流量計(jì)數(shù)量可能在某個(gè)時(shí)段被發(fā)現(xiàn)，或許甚至只有1個(gè)或2個(gè)類(lèi)型的流量（可能大部分是工作流量或者大部分是生活流量）。取決于你生意的性質(zhì)，你需要選擇對(duì)你最適合的流量類(lèi)型及流量數(shù)。原則上說(shuō)，高峰的集聚流量（工作，生活及長(zhǎng)途流量的混合）比只是高峰流量數(shù)更可取。當(dāng)然，在路上的車(chē)行數(shù)及人流數(shù)在大城市是更重要的，畢竟還有很多競(jìng)爭(zhēng)的城市。在小城鎮(zhèn)，你的顧客知道你就在那里，因而就會(huì)有較少的流量通過(guò)你門(mén)店。
興趣引力有時(shí)被認(rèn)為是“風(fēng)”。這風(fēng)能夠在整個(gè)城市里面，城市的一部分，或在城市與城鎮(zhèn)之間流動(dòng)。在考慮你的門(mén)店位置時(shí)，你很有必要感受風(fēng)，這風(fēng)從哪里來(lái)，去哪里去，經(jīng)過(guò)哪里？你找到的店址要能產(chǎn)生最好的流動(dòng)或者集成全部的流動(dòng)，你必須感受一股強(qiáng)烈的風(fēng)。
想想一個(gè)小城鎮(zhèn)與大城市連接。在例圖5-2，城市間的箭頭指明了一個(gè)高強(qiáng)度的風(fēng)，人們經(jīng)常在這些城市間旅行，流量類(lèi)型主要是生活及工作流量，這風(fēng)吹過(guò)的區(qū)域是理想的活動(dòng)區(qū)域，但是在城市中間考慮一個(gè)店址時(shí)要小心。經(jīng)常，這些城鎮(zhèn)的真正中心會(huì)變成陳腐，因?yàn)槠浣ㄖ吓f，缺少停車(chē)及缺少空間等阻礙了擴(kuò)張的可行性。一個(gè)郊區(qū)店址可能是你的選擇，郊區(qū)已經(jīng)發(fā)展了，尤其是風(fēng)連接到其它興趣中心例如其它郊區(qū)節(jié)點(diǎn)、城鎮(zhèn)或高速公路及公路的交叉路口。
圖5-2：城鎮(zhèn)與城市間的風(fēng)
在圖5-2，在A點(diǎn)及B點(diǎn)之間的風(fēng)最強(qiáng)。如果你選址在C,D,E點(diǎn)位，你將遠(yuǎn)離活動(dòng)，因?yàn)闁|西向的道路不知要引導(dǎo)到哪里。然而，點(diǎn)位F有可能是個(gè)好位置，取決于到其北方城鎮(zhèn)的距離及大小。舉一個(gè)例子，一個(gè)零售加盟商堅(jiān)持要在接近Mall的地方開(kāi)家店，而不是在Mall及城市之間，他選擇落位在較遠(yuǎn)的邊上（如圖5-2上的C點(diǎn)）。人們開(kāi)車(chē)從城鎮(zhèn)到Mall或從Mall開(kāi)回城鎮(zhèn)，但幾乎沒(méi)有人超過(guò)Mall，這店址有欺騙性，不管這Mall的規(guī)模有多大，這店鋪位置沒(méi)有在風(fēng)內(nèi)，這加盟商的錯(cuò)誤選址導(dǎo)致生意流失。做一張你要選址的城市地圖，發(fā)現(xiàn)哪里存在風(fēng)將有利于你了解哪里存在你潛在最大數(shù)量的顧客。圖5-3是一個(gè)如何示意城市里的風(fēng)的好例子。
圖5-3：示意城市里的風(fēng)
圖5-3顯示了一個(gè)城市的市中心，注意輻射道路系統(tǒng)從各方向引路到市中心（也叫CBD）。東北區(qū)域顯示了快速發(fā)展，它的引力往市中心用方向箭頭及比例顯示出來(lái)，這方塊指出了風(fēng)合并的興趣區(qū)域，東北區(qū)域的興趣引力在高速公路環(huán)路是強(qiáng)烈的，但是在環(huán)路外的風(fēng)就更弱，就如百分比例顯示的。在一些輻射道路及高速公路之間的數(shù)個(gè)交叉路口，可以發(fā)現(xiàn)其它興趣中心。圖5-4給你另一個(gè)案例示意來(lái)去一個(gè)城市的風(fēng)。
圖5-4：來(lái)去CBD的風(fēng)
在這個(gè)圖例，這CBD是主要的活動(dòng)樞紐中心，風(fēng)的概念清楚地闡明需要選址在靠近重要道路，有風(fēng)來(lái)自或流向交叉路口的重要道路。
小心選址在一條路：
無(wú)路可走。
止于一座山或一個(gè)湖的岸邊。
倚靠在一條高速公路的斜坡。
在一個(gè)T型的交叉路口，以90度角度緊靠另一條路。
基于不同類(lèi)型的零售采購(gòu)，你也需要考慮出行型態(tài)的動(dòng)態(tài)。
在看人們移動(dòng)的方式來(lái)做零售采購(gòu)時(shí)，總是考慮顧客要出行的距離。取決于所需采購(gòu)的物品，人們以不同方式移動(dòng)。根據(jù)是否采購(gòu)專(zhuān)賣(mài)商品或日用品，出行次數(shù)及出行時(shí)間將各異。說(shuō)到專(zhuān)賣(mài)品，一般是昂貴、特殊且是耐久品，出行的距離更長(zhǎng)。例如，汽車(chē)及電器用品屬于不頻發(fā)、昂貴且肯定是特殊的采購(gòu)，它們是由專(zhuān)業(yè)于這些品項(xiàng)的經(jīng)銷(xiāo)商販賣(mài)的。對(duì)比出行到日用品雜貨店，出行到汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商及電器經(jīng)銷(xiāo)商是稀少的。人們外出去尋找渴望得到的汽車(chē)車(chē)型或偏愛(ài)的品牌家電，這些因素影響你零售店的商圈。圖5-5顯示，專(zhuān)門(mén)出行是較少頻發(fā)且在距離及時(shí)間上更長(zhǎng)久，人們會(huì)外出離開(kāi)他們的城鎮(zhèn)到更大的城鎮(zhèn)或城市，你將發(fā)現(xiàn)風(fēng)將從較小的中心流向更大的中心。
圖5-5：專(zhuān)賣(mài)品項(xiàng)的出行型態(tài)
另外一方面，出行購(gòu)買(mǎi)每日用品是生活流量所做的，便利的元素是這種流量的基礎(chǔ)。這些采購(gòu)是日常品項(xiàng)，總是有大量需求，以負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格供貨，而且在很多門(mén)店做促銷(xiāo)。出行買(mǎi)日用品是頻繁的，距離相當(dāng)短，出行時(shí)間也短暫。例如，人們一般不會(huì)開(kāi)車(chē)到城鎮(zhèn)的其它中心購(gòu)買(mǎi)日用雜貨，除非他們需要偶爾賣(mài)的特殊品項(xiàng)。圖5-6顯示出行買(mǎi)日用品傾向于留在城鎮(zhèn)本地，本地雜貨零售商專(zhuān)享他們所在城市內(nèi)的居民生意，人們來(lái)自鄉(xiāng)村或許會(huì)一個(gè)月出行更少次來(lái)采購(gòu)日用品，但他們?nèi)匀还忸櫝擎?zhèn)門(mén)店。
圖5-6：日用品項(xiàng)的出行型態(tài)
你尋找最好的位置來(lái)開(kāi)店總是從更大圖景的分析開(kāi)始，就是整個(gè)城市。當(dāng)你分析整個(gè)大都會(huì)區(qū)域時(shí)，你將會(huì)看到城市及邊緣區(qū)域的興趣引力之間的關(guān)系。你對(duì)于來(lái)到城市，離開(kāi)城市或在城市內(nèi)的輻射道路、四方象限道路、區(qū)域道路及本地道路的了解，有助于你確定各種類(lèi)型的流量。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)城市內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)及小節(jié)點(diǎn)，你就能選擇其中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)作為最有前途的零售生意區(qū)域，進(jìn)而縮小范圍到特定店址?，F(xiàn)在是時(shí)候來(lái)聚焦你的注意力來(lái)發(fā)現(xiàn)正確的店鋪物業(yè)。
聯(lián)系客服
