法院判決物業(yè)欠費官司既要出于法理，也要考慮情理；既要讓業(yè)主交納物業(yè)費，又要對服務(wù)質(zhì)量確有瑕疵的物業(yè)公司予以懲戒
近日，重慶渝北區(qū)法院審理了一起物業(yè)起訴業(yè)主不交物業(yè)費的案件。不過經(jīng)法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，最后判決原告在物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費打“七折”，業(yè)主們按此標準給付（8月14日《重慶日報》）。
“物業(yè)費打七折”的判例值得借鑒。每家每戶都會與小區(qū)物業(yè)打交道，產(chǎn)生糾紛和矛盾在所難免。糾紛和矛盾產(chǎn)生之后，業(yè)主拒交物業(yè)費的現(xiàn)象也屢見不鮮。比如在渝北區(qū)法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，超九成案件為物業(yè)索要物業(yè)費。昆明市一家法院的統(tǒng)計也顯示，物業(yè)欠費糾紛占全部物業(yè)官司的九成以上。對于物業(yè)欠費官司，法院到底如何判決，公眾的關(guān)注度也比較高。
在以往的物業(yè)欠費官司中，我們往往看到，即使物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量確實存在瑕疵甚至未盡到職責，看起來“有理”的業(yè)主卻屢屢敗訴。每當此時，法官總會如此釋法，“按時交納物業(yè)服務(wù)費用”是物業(yè)管理條例賦予業(yè)主的法定義務(wù)，物業(yè)服務(wù)瑕疵并非是拒交物業(yè)費的正當理由，業(yè)主因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或房屋質(zhì)量問題等拒交物業(yè)服務(wù)費是錯誤的做法。如果業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)公司有權(quán)起訴業(yè)主。
在部分業(yè)主敗訴的案例中，有的法官還如此解釋:有些業(yè)主拖欠物業(yè)費，會使物業(yè)企業(yè)因為經(jīng)費緊張而降低服務(wù)質(zhì)量，損害其他按時交納物業(yè)費業(yè)主的權(quán)益，或者導致其他業(yè)主因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降也加入到拒交物業(yè)費的隊伍里。不可否認，一些拒交物業(yè)費的行為其實是試圖混淆責任主體的過度維權(quán)——將房地產(chǎn)企業(yè)遺留的房屋質(zhì)量問題、其他業(yè)主的侵權(quán)行為等問題，均歸責于物業(yè)公司，這也是不公平的。
法官的上述釋法，顯然是從法律的規(guī)定出發(fā)，并無不妥之處。但業(yè)主拒交物業(yè)費，其實也有督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的用意。從諸多物業(yè)服務(wù)糾紛來看，一些小區(qū)也確有通過拒交物業(yè)費來倒逼物業(yè)企業(yè)搞好服務(wù)的必要。故筆者認為，法院判決物業(yè)欠費官司既要出于法理，也要考慮情理；既要讓業(yè)主交納物業(yè)費，又要對服務(wù)質(zhì)量確有瑕疵的物業(yè)公司予以懲戒。這樣既能維護法律的權(quán)威，又能維護業(yè)主利益。
“物業(yè)費打七折”的判例既出于法理，也考慮了情理。最高法早就要求，在審判執(zhí)行工作中努力實現(xiàn)法理情有機結(jié)合。渝北區(qū)法院判令物業(yè)費打七折，是符合上述精神的。況且，商品在質(zhì)量差等情況下，也可以打折出售。同理，小區(qū)物業(yè)服務(wù)有問題時，業(yè)主也能打折給付物業(yè)費，這是符合市場規(guī)則的。像開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題、其他業(yè)主的侵權(quán)行為等問題，相信物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有報告、協(xié)調(diào)處理的義務(wù)。
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