簽訂物業(yè)合同是業(yè)主與物業(yè)公司合作的基礎(chǔ)，簽訂物業(yè)合同之后發(fā)現(xiàn)對方?jīng)]有遵循合同的相關(guān)內(nèi)容而違反相關(guān)規(guī)定，雙方產(chǎn)生糾紛影響到個(gè)人權(quán)益的時(shí)候，就可以通過法律的方式來解決，這時(shí)要進(jìn)行上訴，小編為你介紹物業(yè)合同糾紛上訴狀。
上訴人1:黃某某,男,漢族,36歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxx,現(xiàn)住深圳市福田區(qū)xxx路x號xx大廈x棟axxx
上訴人2:鄧某,女,漢族,34歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxxx,現(xiàn)住羅湖區(qū)xxx村x棟xxx
上訴人3:許某,男,漢族,29歲,身份證號碼為xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,現(xiàn)住羅湖區(qū)港蓮路xxxx區(qū)xxx棟xx
被上訴人:深圳市xx物業(yè)管理有限公司,住所地深圳市福田區(qū)xxx路xxx號深圳中心xxxxxx房,組織機(jī)構(gòu)代碼xxxxxxxxx
法定代表人:吳某某,董事長
原審被告:深圳市xxx餐飲有限公司,住所地深圳市福田區(qū)xxx路xx號深圳xxxxxxxxxxxxx室,組織機(jī)構(gòu)代碼xxxxxxxxx
原審被告:北京市xxx餐飲有限公司,住所地北京市朝陽區(qū)xxx北路北京市xx研究院內(nèi),組織機(jī)構(gòu)代碼xxxxxxxxx
法定代表人:唐某某,董事長
案由:物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請求:
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;
二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求;
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān).
事實(shí)與理由:
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對訟爭房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯誤的,《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).
由此可見,按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù),業(yè)主要不要繳納物業(yè)費(fèi)、交多少?何時(shí)交?等等一系列內(nèi)容都要由合同約定,我國的任何一部法律都沒有對上述內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定,包括我國的物權(quán)法也沒有規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù),只是在第七十九條了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有、在第八十條規(guī)定了建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)有約定,按照約定,沒有約定或約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定.但上述資金和費(fèi)用并非物業(yè)管理費(fèi),而是維護(hù)建筑物極其附屬設(shè)施的成本費(fèi)用的分?jǐn)?物業(yè)費(fèi)包括了物業(yè)公司的利潤,業(yè)主是沒有法定義務(wù)去養(yǎng)活物業(yè)公司的.
即使根據(jù)現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動.”我們也可以清楚的看到物業(yè)管理活動不是法定存在的,而是依據(jù)合同存在的,這樣我們就不難得出“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不是法定的義務(wù),而是合同約定的義務(wù)”這樣一個(gè)結(jié)論.
(二)、根據(jù)被上訴人與xxxx大廈業(yè)主委員會簽訂的《xxxxx大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》的規(guī)定,上訴人也不應(yīng)對物業(yè)管理等費(fèi)用的交納承擔(dān)連帶責(zé)任.
根據(jù)《物權(quán)法》和《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l理》的規(guī)定,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系是需要雙方約定的,而非固有的、法定的.雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系需要由物業(yè)服務(wù)合同來約定,《物業(yè)服務(wù)委托合同》才是雙方行使權(quán)利、履行義務(wù)的唯一依據(jù).
原告于2005年9月12日與xxxx大廈業(yè)主委員會簽訂了《xxxx大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》,該合同才是雙方確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合法依據(jù),也是唯一依據(jù).該合同第二十二條第1款明確規(guī)定,本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用由乙方(即被上訴人)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取,一個(gè)“或”字表明了被上訴人對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取對象具有選擇權(quán),但被上訴人不能濫用該選擇權(quán),只能選擇其中一方,被上訴人用自己的實(shí)際行動和一系列協(xié)議表明它選擇了向物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,該選擇是其真實(shí)意思表示,并不違背法律規(guī)定,又完全符合《xxxxx大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》的規(guī)定,具有法律效力.
同時(shí),《物業(yè)服務(wù)委托合同》并沒有約定業(yè)主要對租戶的欠費(fèi)行為承擔(dān)連帶清償責(zé)任,而是明確約定了物業(yè)管理公司直接對物業(yè)使用人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),包括服務(wù)對象、管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、違約責(zé)任等,并不需要業(yè)主的參與或擔(dān)保.另外,在本案中,原告與承租三業(yè)主房產(chǎn)的租戶又直接簽訂了停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及廣告墻使用費(fèi)的交納合同,因此,三業(yè)主不需要對租戶的欠費(fèi)行為承擔(dān)連帶責(zé)任.
(三)、假設(shè)交納物業(yè)管理等費(fèi)用是上訴人的義務(wù),那么,被上訴人與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車輛停放和綜合管理費(fèi)的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》,明確約定了物業(yè)管理等費(fèi)用的交納主體、交納金額、交納時(shí)間以及爭議解決方式等事項(xiàng),這已經(jīng)構(gòu)成債務(wù)的移轉(zhuǎn)或債務(wù)承擔(dān),上訴人已經(jīng)因此免除了承擔(dān)債務(wù)的義務(wù).
債務(wù)承擔(dān),又稱“債務(wù)轉(zhuǎn)移”,是債的移轉(zhuǎn)的一種.因第三人與債權(quán)人或債務(wù)人達(dá)成協(xié)議或者依法律規(guī)定、法院判決而由債務(wù)人將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人.廣義的債務(wù)承擔(dān),包括第三人替代債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)和第三人加入債的關(guān)系與原債務(wù)人共同負(fù)擔(dān)同一內(nèi)容的債務(wù)兩種.前者稱為免責(zé)的債務(wù)承擔(dān);后者稱為并存的債務(wù)承擔(dān).通常意義上的債務(wù)承擔(dān)僅指前一種情況即狹義的債務(wù)承擔(dān).免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)是指第三人通過協(xié)議而取代原債務(wù)人承擔(dān)全部債務(wù),債務(wù)人因此免除承擔(dān)債務(wù)的義務(wù).
債務(wù)轉(zhuǎn)移的協(xié)議可以由第三人與債務(wù)人訂立,也可以由第三人與債權(quán)人訂立.前者須經(jīng)債權(quán)人承認(rèn)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)的效力;后者則自成立時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)的效力,無須得到債務(wù)人同意,但債權(quán)人負(fù)有告之的義務(wù).本案中,被上訴人作為收取物業(yè)管理等費(fèi)用的權(quán)利主體,直接與第三人即承租人深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車輛停放和綜合管理費(fèi)的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》,且該物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是明確的、是足額收取的.被上訴人和承租人均已經(jīng)明確告知上訴人,且被上訴人與承租人從2006年6月至2008年6月實(shí)際履行了上述合同,債的移轉(zhuǎn)早已完成.
二、根據(jù)合同的相對性原則,合同關(guān)系的當(dāng)事人并不包括第三人,合同債權(quán)也不能對第三人產(chǎn)生效力,上訴人黃某某、鄧某、許某作為第三人不應(yīng)對其他原審被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)和本體維修金的行為承擔(dān)連帶責(zé)任,否則,作為業(yè)主的上訴人只承擔(dān)義務(wù)而沒有享受任何權(quán)利,也不符合公平原則.
2006年6月,被上訴人先后與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車輛停放和綜合管理費(fèi)的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》,明確約定由深圳市xxx餐飲有限公司向被上訴人支付物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi)、水電費(fèi)、停車場使用費(fèi)和工墻體廣告使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,內(nèi)容具體明確,切實(shí)可行.合同雙方當(dāng)事人按照合同約定一直履行至2008年6月,其間,被上訴人從未向業(yè)主主張過上述費(fèi)用.三業(yè)主并非上述兩個(gè)合同關(guān)系中的當(dāng)事人,不應(yīng)承擔(dān)支付相關(guān)費(fèi)用的義務(wù).
合同是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議.所以,合同必然發(fā)生在特定兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體之間,合同關(guān)系一般只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生效力,這在學(xué)理上稱為合同的相對性.所謂合同關(guān)系的相對性,也通常被稱為債的相對性,它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間,只有一方合同當(dāng)事人能夠基于合同向另一方當(dāng)事人提出請求或提出訴訟;與合同當(dāng)事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請求或提出訴訟,也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)或責(zé)任.
合同的相對性,是合同規(guī)則和制度的奠基石,在債法或合同法中具有十分重要的地位.它主要包括了三個(gè)方面:第一、主體的相對性;第二、內(nèi)容的相對性;第三、責(zé)任的相對性(主要包括了違約責(zé)任的相對性,它是指違約責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間即合同關(guān)系的當(dāng)事人之間發(fā)生,合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任).
本案中,被上訴人與深圳市xxx餐飲有限公司簽訂了相關(guān)合同,他們作為合同的相對方理應(yīng)彼此享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),上訴人黃某某、鄧某、許某雖然是房產(chǎn)的業(yè)主,但他們并非合同的當(dāng)事人,不應(yīng)該交納相關(guān)費(fèi)用.合同的實(shí)際履行人是深圳市xxx餐飲有限公司及其關(guān)聯(lián)公司北京市xx餐飲有限公司、深圳市xx餐飲有限公司,一直是由深圳市xxx餐飲有限公司及其關(guān)聯(lián)公司在實(shí)際使用該房產(chǎn)中的空調(diào)、水電費(fèi)、停車場和廣告墻等,在拖欠費(fèi)用前,他們一直在向被上訴人交納著上述各種費(fèi)用,包括垃圾處理費(fèi)等,被上訴人從未向上訴人主張過上述費(fèi)用.
另外,深圳市xxx餐飲有限公司的法定代表人許某某先生在簽署合同時(shí)又向被上訴人強(qiáng)調(diào),該房產(chǎn)使用過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由深圳市xxx餐飲有限公司承擔(dān),和業(yè)主無關(guān),被上訴人當(dāng)時(shí)對此并無異議(在庭審中被告深圳市xxx餐飲有限公司法定代表人、合同簽署人許某某曾向法庭重申了此點(diǎn),這更能證明三業(yè)主不需要承擔(dān)連帶責(zé)任).
綜上,被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求無法律和事實(shí)依據(jù),不應(yīng)被支持;原審法院認(rèn)定事實(shí)不清,適用法律錯誤,應(yīng)予糾正,懇請貴院依法支持我方的訴訟請求,以彰顯法律之公正,以維護(hù)我方之權(quán)益!
以上意見,請予充分考慮并采納!
北京市xx(深圳)律師事務(wù)所
馬x律師
20xx年1月8日
