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在我國商品房交易中，為了規(guī)范商品房買賣行為，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家工商總局聯(lián)合制定了《商品房買賣合同示范文本》，各地房地產(chǎn)主管部門及工商行政主管部門也以國家示范文本為基礎，結合各地不同特點制定了各地的《商品房買賣合同》范本，要求開發(fā)企業(yè)在與買受人簽訂商品房買賣合同時按照范本簽訂。但在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與買受人簽訂示范文本的同時，會與買受人簽訂相應的補充協(xié)議，而基于補充協(xié)議的約定條款發(fā)生的爭議屢見不鮮，同時，補充協(xié)議的有關條款被認定為格式條款的案例也不在少數(shù)。
本文將以一個案例為基礎，來分析《商品房買賣合同》中格式條款的相關法律問題。
案例：2013年2月3日，鐘某（買受人）與雅信公司（出賣人）簽訂了一份《商品房買賣合同》示范文本（含補充協(xié)議），在房屋交付時，雙方因商品房的層高問題發(fā)生了爭議。合同中約定該商品房的層高為4.4米，但交付的房屋的實際層高為3.9米左右。后雙方協(xié)商賠償未果，鐘某遂向法院提起訴訟，請求法院判決雅信公司賠償因房屋層高減少造成的損失168532元（房屋總價款為1399770元，屋高縮水比例為12.04%，賠償款為：1399770元×12.04%=168532元）；庭審中雙方確認涉案商品房的層高為3.9米。被告雅信公司辯稱，《商品房買賣合同》補充協(xié)議第二條明確約定：“買受人所購商品房的層高以本條為準，若該商品房為住宅、商鋪的，一般立契部位層高應不低于2.6米，但不排除有部分區(qū)域因設計需要未達該標準，雙方同意以出賣人實際交付為準?！惫式桓兜纳唐贩俊皩痈卟坏陀?.6米”就符合合同約定。原告鐘某則認為，補充協(xié)議字體偏小，在簽署合同時被告與原告沒有協(xié)商，也沒有提請原告注意，該協(xié)議屬于是格式合同，應當認定無效。且該條應當理解為：層高2.6米為最低標準，如雙方另有約定層高，應當按照雙方約定為準。
根據(jù)上述案例事實，原告的主張是否能夠獲得支持，取決于相應合同條款是否被認定為格式條款。據(jù)此，則需要分析格式條款的法律認定規(guī)則。根據(jù)《合同法》第39條、40條、41條及合同法司法解釋（二）第6條、第9條、第10條的規(guī)定，格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。其認定規(guī)則可以總結為以下三個方面。
一、格式條款的訂立規(guī)制
1、訂立應遵循公平原則。即在采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務。
2、提供方應履行提示或說明的義務。即提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明。
二、格式條款的解釋規(guī)則
格式條款的解釋，是在對格式條款的理解發(fā)生爭議時，對格式條款的含義所做的說明。由于格式條款與一般合同條款有不同的特點，因此，對格式條款的解釋也必有特別的要求。
1、按照通常理解予以解釋。也就是說，在發(fā)生爭議時，不能按照提供格式條款的一方的特別理解來解釋，也不能按照相對方在訂立該合同時的特定情形下的理解來解釋，而應當按照通常情形下訂立該合同的一般人的平均的、合理的理解對格式條款進行解釋。
2、對條款制作人作不利的解釋。格式條款因是由一方事先擬定的，且未經(jīng)對方協(xié)商也不允許對方協(xié)商，因此，在格式條款按照通常的理解也會出現(xiàn)兩種以上的解釋效果時，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，也就是應為對相對方有利的解釋。
3、非格式條款優(yōu)先于格式條款。合同中既有格式條款又有非格式條款，且兩者不一致的，應按照非格式條款優(yōu)于格式條款的規(guī)則解釋，亦即應采用非格式條款而否定格式條款。這是因為格式條款是由一方提供而未經(jīng)協(xié)商的，非格式條款是由當事人雙方協(xié)商一致的，如果格式條款與非格式條款不一致，實際上是當事人雙方以其合意排除了格式條款的適用。在這種情形下，若采用格式條款，無疑是否定了當事人的真實意思，而采用非格式條款，則恰巧能反映當事人的真實意思。
三、格式條款的效力規(guī)則
格式條款并不是當然無效的條款，只有當格式條款符合一定的條件或者未按一定的程序訂入合同，即有可能被認定為無效。按照法律規(guī)定，存在以下情形的格式條款會被認定無效：
1、具有《合同法》第52條規(guī)定情形之一者。具體內容包括：以欺詐或脅迫的手段訂立合同以損害國家利益；惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；損害社會公共利益的；違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
2、造成相對方人身傷害的。
3、因故意或重大過失造成相對方財產(chǎn)損失的。
4、提供格式條款一方免除自己責任且未采取合理的方式提請對方注意或予以說明的。
5、提供格式條款一方加重對方責任且未采取合理的方式提請對方注意或予以說明的。
6、提供格式條款一方排除相對方的主要權利且未采取合理的方式提請對方注意或予以說明的。
根據(jù)該三項認定規(guī)則分析，上述案例中《商品房買賣合同》的補充協(xié)議屬于開發(fā)商雅信公司“為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款”，故可以認定相應補充條款（協(xié)議）屬于格式條款（合同）。對補充協(xié)議第二條的約定，一審法院認為：第一，該條款為格式條款，提供格式條款的一方為雅信公司，故應采納不利于雅信公司的解釋，即層高2.6米為最低約定標準。第二，即便雅信公司主張的解釋成立，該商品房的層高不得低于2.6米即符合合同約定，則該條款明顯限制了買受人的權利，減輕了雅信公司的責任。而補充協(xié)議的字體明顯小于合同正文，且雅信公司沒有采取合理的方式提請買受人注意該條款的內容，未盡到告知義務，該條款應認定為無效。因此，一審法院認定，雅信公司未按照合同約定交付商品房，已構成違約，應酌情賠償鐘某的損失，判決雅信公司向鐘某賠償80000元。
雅信公司不服一審判決，提出上訴，上訴狀中進一步提出補充協(xié)議是對合同的補充變更和修改，其效力應優(yōu)于正文。二審法院審理后認為，從雙方簽訂的《補充協(xié)議》看，該協(xié)議屬于《合同法》第39條規(guī)定的格式條款。《補充協(xié)議》第二條改變了《商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小了房屋使用空間，實際上減輕了雅信公司的責任、限制了買房人的權利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內容，未盡提醒告知義務，該條款不對買受人發(fā)生法律效力?！渡唐贩抠I賣合同》中關于層高4.4米的約定仍對雙方有約束力。雅信公司所交付房屋未達4.4米，構成違約，應賠償買房人的相應損失。一審法院綜合考慮涉案商品房的性質、價格、層高縮水程度以及開發(fā)商過錯程度等，酌情確定雅信公司賠償買受人損失80000元并無明顯不妥。故二審法院判決維持原判，駁回其上訴請求。
實際上，在本案中還有一個需要厘清的問題，那就是：《商品房買賣合同》示范文本是不是也屬于格式合同？相應條款是否也應適用格式條款的規(guī)定？如果答案是肯定的，那么，對于本案事實的認定和法律的適用則會產(chǎn)生不同的理解。
四、示范文本與格式合同
1.合同示范文本的概念與特點
合同示范文本，是指由工商行政管理部門或者工商行政管理部門與其它行政主管部門或業(yè)務主管部門按照合同法等法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)市場交易的長期實踐，結合交易特點和交易慣例等內容，經(jīng)過反復優(yōu)選、評審，通過法定程序制定的指導性、規(guī)范性合同文本。
合同示范文本的條款由必備條款、選擇條款和約定條款三部分構成。合同示范文本具有內容合法、形式規(guī)范、用語嚴謹、條款完備、權利、義務、責任分配公平合理等特點。對于提高當事人的協(xié)商效率，避免違法、重大遺漏或誤解產(chǎn)生等具有重要作用。
2.示范文本與格式條款的區(qū)別
與上文對于格式條款分析相比，示范文本具有以下特征：
（1）示范文本屬于可協(xié)商合同。示范文本中有必備條款（該條款屬于一般性的條款，簽署某類合同均應體現(xiàn)的內容）、選擇條款（基于某種事實在示范文本中列明不同的情形當事人可以進行選擇約定）、約定條款（示范文本給予當事人對某些條款可以進行重新約定及補充約定），所以，示范文本屬于可協(xié)商的合同文本，而不同于格式條款的不可協(xié)商，這是格式條款與示范文本的根本區(qū)別。
（2）示范文本不一定反復使用。示范文本不一定是為了反復使用而制訂的，可能是為一次性使用而制訂的，它是當事人根據(jù)需要作出的選擇性使用。而格式條款都是要反復使用的，格式條款的最大優(yōu)點就是它可以反復使用，從而可以簡化談判過程，降低交易費用。
（3）示范文本并不具有強制使用性。示范文本屬于政府部門推薦當事人在交易中選擇使用、參考使用、協(xié)商使用的合同文本。而格式條款是對方當事人對條款內容不能協(xié)商和更改，從某種程度上屬于強制使用，對方當事人要么接受簽約，要么放棄簽約。
（4）示范文本的制定主體為政府相關部門。示范文本一般由合同管理機關或業(yè)務主管部門會同合同管理機關經(jīng)法定程序對合同示范文本進行制訂并公布，其它任何單位不得擅自發(fā)布或印制合同示范文本。而格式條款可以由任何交易主體制定使用。
基于以上分析，示范文本雖然在某些方面與格式條款具有相似性，但其與格式條款有著本質的區(qū)別，其應當不屬于法律規(guī)定的格式合同（條款）。所以，上述案例一、二審法院應當還可以進一步認定，《商品房買賣合同》示范文本中關于“房屋層高為4.4米”的約定內容與補充協(xié)議“房屋層高為2.6米”的約定內容不一致的，應當以前者約定為準。也即格式條款與非格式條款約定不一致的，應以非格式條款約定為準。
綜上，針對《商品房買賣合同》示范文本及其《補充協(xié)議》（或補充條款）而言，《商品房買賣合同》應當不屬于格式合同（條款），但是，開發(fā)商基于《商品房買賣合同》示范文本所起草擬定的《補充協(xié)議》（或補充條款）則可能會被認定為是格式合同（條款）。當然，作為開發(fā)商而言，若想使《商品房買賣合同》的相應補充內容不被認定為格式條款而無效，則應按照本文關于格式條款的認定規(guī)則制定條款、公示告知、特別提示、解釋說明等，若有可能，也可以向買受人提供協(xié)商的機會來簽署合同，從而確保合同條款不被認定為格式條款，或即使被認定為格式條款，也可以保證條款的有效性。
實習編輯/李陽
為無訟投稿/tougao@wusongtech.com
