作者單位：溧陽市不動產登記中心
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《不動產登記暫行條例》規(guī)定，“限制民事行為能力人申請不動產登記的，應由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關監(jiān)護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證?！睂崉罩校k理處分不動產房屋登記時，因可能會損害限制民事行為人的利益，各地有以“形式審查”為主和以“實質審查”為主的不同做法。
筆者認為，處分限制民事行為人的不動產登記，應做到區(qū)分民事行為能力、考慮監(jiān)護制度和監(jiān)護順位，以及注意不動產登記審查等相關因素，才能規(guī)避登記風險。本文討論的是限制民事行為能力人的監(jiān)護，對于無民事能力人的監(jiān)護權同樣可參照執(zhí)行。
一、民事行為能力人分類及監(jiān)護
●1、民事行為能力人分類
《民法總則》根據(jù)自然人的年齡、理性程度、精神健康狀況把自然人的民事行為能力分為三類，即完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。新《民法總則》中限制民事行為能力人是指8周歲以上的未成年人及不能完全辯認自己行為的成年人，其中成年人是指因精神疾病、物理傷害、老年癡呆等障礙而不能完全辯認自己行為的人。
●2、監(jiān)護制度
《民法總則》設立了監(jiān)護制度，由監(jiān)護人擔任被監(jiān)護人的法定代理人，代理被監(jiān)護人實施法律行為。為保護被監(jiān)護人的人身和財產權利，在履行監(jiān)護職責時，監(jiān)護人應當盡可能遵循被監(jiān)護人的真實意愿，其在履行監(jiān)護職責必要范圍內，可以處分被監(jiān)護人的不動產。處分被監(jiān)護人不動產有嚴格的限定，必須是專為保護被監(jiān)護人的利益，除此之外不得處分，否則構成無權代理。
●3、法定監(jiān)護順位
《民法總則》規(guī)定了兩類五種監(jiān)護情形。第一，依照法律規(guī)定確定的監(jiān)護人，即法定監(jiān)護、有監(jiān)護資格的人通過協(xié)議達成監(jiān)護人、以及有資格擔任監(jiān)護的人爭當或推諉時由人民法院等指定監(jiān)護；第二，通過法律行為指定的監(jiān)護，即遺囑指定監(jiān)護和成年協(xié)議監(jiān)控。
《民法總則》規(guī)定了法定監(jiān)護的順序。第一，未成年人的法定監(jiān)護人。（一）父母；（二）祖父母、外祖父母；（三）兄、姐；（四）其他愿意擔任監(jiān)護人的個人或者組織，但是須經未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意；（五）由民政部門擔任，或住所地的居民委員會、村民委員會。第二，被監(jiān)護人為成年人的。由下列有監(jiān)護能力的人按順序擔任監(jiān)護人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近親屬；（四）和（五）的監(jiān)護順序同未成年人的法定監(jiān)護人。
二、處分限制民事行為人不動產的注意事項
●1、關于登記機構認定限制民事行為能力的問題
不動產登記受理申請時，登記機構可從年齡上隨即判斷未成年人的民事行為能力，但登記機構卻很難判斷成年人是否為限制民事行為能力人。登記機構只能在申請人申請時，通過正常詢問了解其申請時是否具有辨認自己行為的能力。《物權法》也明確“詢問制度”是登記機構在登記過程中應當履行的職責。登記機構所問問題不必復雜，一般提些常識性問題即可。比如，詢問其到登記機構來干什么，申請?zhí)幏殖鍪鄯课莸奈恢?、房價、購房人信息等一些日常簡單問題。若遇到申請人對這些問題也不能很好回答，登記機構至少能基本確定其在申請時不能辨認自己的行為。
●2、登記機構應了解公民限制民事行為能力特別程序
在處分不動產登記申請時，經詢問獲悉某成年人在申請時不能辨認自己的行為，登記機構仍然不能直接由其配偶等作為其法定監(jiān)護人代理申請，比如，現(xiàn)實中有偶然失憶卻并不喪失其作為民事行為能力人等等。此時，登記機構在暫停受理的同時，可建議其到人民法院確認是否具有完全民事行為能力。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，申請認定公民限制民事行為能力，由其近親屬或者其他利害關系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請書應當寫明該公民限制民事行為能力的事實和根據(jù)，人民法院受理申請后，必要時應當對被請求認定為限制民事行為能力的公民進行鑒定。申請人已提供鑒定意見的，法院應當對鑒定意見進行審查，最后通過特別程序確認公民的民事行為能力。
●3、登記機構如何核對限制民事行為能力的監(jiān)護人
（一）對于未成年人來說，父母是子女當然法定監(jiān)護人，未成年人父母有監(jiān)護能力的，其他有監(jiān)護資格的人不能啟動指定監(jiān)護和協(xié)議確定監(jiān)護人。未成年人的父母已經死亡或者沒有監(jiān)護能力的，有監(jiān)護能力的人才能按順序擔任監(jiān)護人。父母離婚，即便不隨子女生活的一方，法律也沒有剝奪其監(jiān)護權。
（二）對于成年人的監(jiān)護，明確是法定監(jiān)護的，應根據(jù)民法總則規(guī)定的擔任順序進行確認。對于監(jiān)護人的確定有爭議的，爭議人員應向被監(jiān)護人所在地的居民委員會、村民委員會或民政部門申請指定監(jiān)護人，對于該指定不服的相關當事人可以向法院申請指定監(jiān)護人，也可直接向人民法院申請。
不動產登記機構在受理處分被監(jiān)護人的不動產申請登記時，若通過法律行為、法律規(guī)定進行指定監(jiān)護或協(xié)議監(jiān)護的，該監(jiān)護順位要高于法定監(jiān)護。若僅有法定監(jiān)護的情形時，順序在前的監(jiān)護人自動擔任被監(jiān)護人的法定監(jiān)護人；前面順序的人不存在或者缺乏監(jiān)護能力，那就由順位在后的自動擔任其法定監(jiān)護人。登記機構可通過戶口本、結婚證、出生證等民政、公安部門證明材料予以核查法定監(jiān)護的順位。
●4、登記機構對“被監(jiān)護人利益的書面保證”的把握
《民法總則》第35條規(guī)定，監(jiān)護人應當按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責。監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第11條對此也相應做出規(guī)定，即因處分不動產而申請登記的，還應當提供為“被監(jiān)護人利益的書面保證”。
對“被監(jiān)護人利益的書面保證”內容，有些登記機構對此僅作形式審查，而有些登記機構卻要求申請人進一步提供確為“被監(jiān)護人利益書面保證”相應佐證材料，證明其申請事項的真實性，比如，要求監(jiān)護人提供相應的權屬證書、存折、錄取通知書等等。筆者認為，登記機構在形式審查的基礎上，作必要的詢問調查即可：
其一，因監(jiān)護權是民事法律關系方面的身份權，對于被監(jiān)護人來說，在這個世界上，監(jiān)護人是被監(jiān)護人最親近的人，他比任何人更適合保護被監(jiān)護人的權利；
其二，因監(jiān)護人身份的特殊性，若監(jiān)護人侵害被監(jiān)護人權益，法律也會對其作出賠償或剝奪其監(jiān)護資格等相應懲罰；
第三，登記機構行使公權力，登記機構很難從實質層面對監(jiān)護人的真實意思作出判斷。
三、登記機構的審查責任
筆者認為，登記機構受理處分限制民事行為能力人申請登記，除了審查核對監(jiān)護人及把握“被監(jiān)護人利益的書面保證”之外，還需注意以下兩個方面問題。
●1、提交材料的邏輯問題
比如，監(jiān)護人雖然提交了“為被監(jiān)護人利益書面保證”的材料，但又將被監(jiān)護人的不動產無償贈與他人或者將被監(jiān)護人的不動產處分抵押用于從事生產經營，這些行為顯然與書面保證材料是相悖的；還有將被監(jiān)護人的不動產賣與自己而形成“自已代理”等問題。
●2、合理征求同順位所有監(jiān)護人意見
若被監(jiān)護人有多個同順位的監(jiān)護人，其中每個監(jiān)護人均可成為被監(jiān)護人的法定代理人，由于不動產是被監(jiān)護人大額財產，理應得到所有監(jiān)護人的保護和監(jiān)督，所以其中一個監(jiān)護人在處分被監(jiān)護人不動產登記申請時，需征求同順位其他監(jiān)護人的意見。《不動產登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產的，全部代理人應當共同代為申請。
總之，登記機構受理處分限制民事行為人的不動產登記申請時，應對行為人作理性謹慎的合理詢問，判斷其申請時的辨認能力；形式審查監(jiān)護人的“被監(jiān)護人利益書面保證”材料并作必要詢問，保證材料之間邏輯一致；同時要求同順位監(jiān)護人均到場申請，從而確保登記機構的登記行為合理合法。
