作者：原深圳市委常委、副市長張思平。
整個深圳商品房市場處于急劇變化和動蕩之中，各種跡象表明，房價已經(jīng)出現(xiàn)了從上升到下降的歷史拐點。因此，未來幾年乃至更長時期，深圳的房價走勢，可能出現(xiàn)三種趨勢，并相應(yīng)地給深圳經(jīng)濟社會的發(fā)展帶來三種影響：
第一種可能是政府繼續(xù)使用行政手段，以行政備案和審批的方式，對房價進(jìn)行嚴(yán)格的管控，使深圳房價長期背離市場規(guī)律，背離供求關(guān)系，既嚴(yán)格控制房價上漲，更嚴(yán)格控制房價下降，使深圳房價長期處于基本高位固化的狀態(tài)。
應(yīng)該說，從2016年10月起，近兩年深圳市政府采取的對房地產(chǎn)開發(fā)商新房銷售時間和價格實行管控和審批，也是政府當(dāng)前對經(jīng)濟管理和治理能力低下，應(yīng)對國家調(diào)控行政目標(biāo)的無奈之舉，客觀上起到了控制房價繼續(xù)上漲的效果。
但是，隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需關(guān)系的重大調(diào)整，而對房價下降采取什么樣的政策，深圳市政府既無思想準(zhǔn)備，也無調(diào)控的實踐經(jīng)驗，更沒有特別有效的經(jīng)濟手段。在未來經(jīng)濟環(huán)境繼續(xù)惡化，社會消費需求不足，供求關(guān)系發(fā)生變化，要保持房地產(chǎn)市場價格不下降，對深圳市政府來說也是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。尤其是在深圳二手房交易占整個商品房市場比例比較大的情況下，政府面對分散的購買者和出售者的一對一交換，無法采取類似對房地產(chǎn)企業(yè)新房出售的價格管控方法。
面對房價大幅度下降的趨勢，要阻止房價下降，除了國家宏觀層面放松銀根，降低房貸利息，放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資限制，以及地方政府放寬購房準(zhǔn)入條件和門檻外，深圳市政府唯一可以采取的有效措施也許仍然是用行政手段，對新建設(shè)的商品房價格進(jìn)行審批和管控，但管控的方向則發(fā)生大逆轉(zhuǎn)，即從過去不允許開發(fā)商出售的商品房漲價，形成市場上新房和二手房價格嚴(yán)重倒掛的價格扭曲現(xiàn)象，轉(zhuǎn)向用行政審批、命令不允許房地產(chǎn)開發(fā)商新的商品房降價，既在表面上形成市場一手商品房價格不降的格局，并直接或間接影響和控制二手房交易價格的大幅度下降。
假如深圳市未來用行政手段甚至用價格管控的方式，控制房地產(chǎn)價格下降，這種用價格管制的方式阻礙房價理性回歸只是維持了短期的表面上的穩(wěn)定，實質(zhì)上進(jìn)一步加深了深圳房價畸高引起的各種矛盾，起到的作用只是掩蓋了房地產(chǎn)泡沫的真實現(xiàn)象。從一定程度上，這種方式可以說是飲鴆止渴，一旦未來對畸高房價泡沫無法掩蓋和控制，對未來經(jīng)濟社會帶來的影響會更大。
第二種可能是畸高房價短期內(nèi)快速回歸市場，房地產(chǎn)泡沫破裂，對近期經(jīng)濟發(fā)展造成毀滅性打擊。
從目前政府和社會各界對房價的認(rèn)識來看，房價過高并形成一定程度上的泡沫，基本上已經(jīng)形成共識。但是，深圳房價回歸到多少才算合理，房地產(chǎn)價格下降多少才能使泡沫消失，在未來很難形成共識。
從國外的房地產(chǎn)發(fā)展的實踐來看，房地產(chǎn)回歸理性和泡沫消失的程度和情況也不一樣。日本上世紀(jì)90年代初經(jīng)濟泡沫破裂后，全國房地產(chǎn)價格下降50%，其中東京房地產(chǎn)價格跌得更多；香港1997年亞洲金融危機期間，房價也一度下降50%以上；而美國2008年次貸危機爆發(fā)后，美國房地產(chǎn)價格下降15%左右。從深圳的經(jīng)濟社會發(fā)展水平和中等以上收入群體的可承受能力來看，深圳的房價回歸至2015年的平均水平可能比較合理。即深圳房價從2017年每平方米54445元下降到2015年每平方米33406元，下降幅度為40%左右，每平方米價格下降2萬元左右，應(yīng)該是屬于合理回歸。
假如近期深圳房價真的大幅度下跌40%左右，高房價的“灰犀?！闭娴膩砼R，房價泡沫真的破裂，對經(jīng)濟社會和人民生活會帶來什么樣的影響呢？
由于深圳乃至全國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，尚未出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫破裂的先例，因此很難準(zhǔn)確地預(yù)測深圳房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟社會和居民生活帶來的深刻的影響和損害。但日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂的歷史，可以給我們很多啟示和借鑒。
一旦深圳房價迅速大幅下降，對經(jīng)濟社會和人民生活水平的影響恐怕是相當(dāng)巨大的。從經(jīng)濟方面來看，經(jīng)濟增長速度將會有較大幅度的下降，政府的財政收入將大幅度減少，一批以房地產(chǎn)為主要融資對象的中小銀行有可能破產(chǎn)，一批中小房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)在所難免，金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險可能發(fā)生，以房地產(chǎn)抵押的負(fù)債率高的中小企業(yè)將發(fā)生資不抵債，面臨關(guān)閉破產(chǎn)；從社會發(fā)展方面來看，2015年后購房的群體將會成為負(fù)資產(chǎn)家庭，生活水平會有較大幅度的下降，社會的消費水平將會有較大幅度的下降，大多數(shù)市民將要度過相當(dāng)一段時間的緊日子，甚至是苦日子。
當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫的破裂從長遠(yuǎn)來看，對深圳經(jīng)濟社會發(fā)展和人民生活也有正面的影響。比如，可以促進(jìn)深圳經(jīng)濟增長更加健康，財政收入基礎(chǔ)更加扎實，實體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境得到一定的改善，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整更加合理，金融系統(tǒng)風(fēng)險消除，金融發(fā)展更加穩(wěn)健，中等收入或中高收入群體購房的承受力進(jìn)一步增強等。但是，這些長期的正面影響，畢竟是用近期經(jīng)濟社會和人民生活付出沉重代價換來的，應(yīng)該說無論是政府還是社會都不愿意看到的結(jié)果。
第三種可能是房價逐步回歸，房價泡沫慢慢消失，既不出現(xiàn)房價長期居高不下，也不出現(xiàn)房價“灰犀?！?，在發(fā)展和穩(wěn)定中逐步消除房價極高帶來的巨大風(fēng)險。
與上述兩種可能相比，通過政府宏觀調(diào)控和發(fā)揮市場機制的作用，適當(dāng)控制深圳房價下降速度，通過三年左右時間，使深圳市場商品房價格每年降低10%-15%左右，到2022年左右，使房價回歸到2015年的每平方米33406元左右，通過發(fā)展來逐步化解和釋放房地產(chǎn)風(fēng)險和泡沫，使深圳的房價實現(xiàn)“軟著陸”可能是比較理想的結(jié)果，因此應(yīng)該成為未來深圳房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向和目標(biāo)。
連續(xù)幾年每年房價下降10%到15%，可能會對深圳經(jīng)濟社會發(fā)展帶來一定的影響，但總體說來，深圳憑借幾十年經(jīng)濟發(fā)展積累的財富和形成的巨大經(jīng)濟規(guī)模，每年房價下降10%-15%應(yīng)該說是處于可承受范圍，深圳GDP結(jié)構(gòu)中最重要的是高科技、金融、物流等產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)所占比重不是太大；深圳市財政總收入近1萬億元，賣地收入通常不足1000億元；2017年深圳房地產(chǎn)投資占整個社會投資額的比例為40%，房價下降對深圳投資規(guī)模會有一定的影響，但不至于形成深圳城市建設(shè)萎縮的局面；房地產(chǎn)企業(yè)雖然受房價下降10%-15%的一定影響，但對一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及在2015年前獲得土地的房地產(chǎn)企業(yè)，其影響程度還不至于達(dá)到關(guān)閉破產(chǎn)的程度；在2015年后購買市場商品房的群體，也逐步延續(xù)了負(fù)資產(chǎn)的心理壓力以及對正常生活的影響等等。
實際上，2018年香港房價在連續(xù)幾年上漲后，不少二手房尤其是中小戶型的房價回調(diào)幅度比上年達(dá)到20%左右，對香港經(jīng)濟社會和市民生活的影響沒有表現(xiàn)得特別激烈，也沒有引起社會普遍不滿。
因此，總的說來，利用幾年時間逐步使房價理性回歸，對深圳的經(jīng)濟社會會有一定的影響，但總比房價急劇大幅度下降、房產(chǎn)泡沫短期破裂給深圳帶來的巨大影響要小得多，更比房價長期處于高位畸形狀況對經(jīng)濟社會帶來的長遠(yuǎn)風(fēng)險小得多。
