提要：正是為了防止開發(fā)商 “偷面積贈送”，政府才實施建設工程規(guī)劃許可制度，對項目的規(guī)劃設計予以審核、驗收。事實上，開發(fā)商若要給購房者以實惠，應當合法建設并降低房價，讓購房者真正獲得低價合法的產(chǎn)權房屋。
其實，“贈送面積”是樓市中常見的宣傳噱頭。在一般人看來，受贈總歸是好事，但在現(xiàn)實中業(yè)主和開發(fā)商為此產(chǎn)生糾紛的也不少。
贈的是什么面積
如果開發(fā)商真的有心讓利，直接降低房子的單價就行了，何必拐著彎兒“贈送面積”。那么，開發(fā)商贈送的一般都是些什么“面積”呢？
1、“偷面積”
所謂“偷面積”，當然并不是真的偷，而是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范，盡量多設計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積或只計算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計算；層高低于2.2米的空間也不計入銷售面積等)，以提高單位面積的使用率，讓購房者覺得“物超所值”。
“偷面積”實際是鉆了“建筑面積計算方法”的空子，減少了建筑的套內(nèi)面積。這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費，在樓盤營銷時，更是可以將“偷”來的面積“贈”給買房者，以增加項目銷售的賣點。
2、違建面積
部分開發(fā)商的 “贈送面積”，是通過擅自變更規(guī)劃設計違法搭建起來的。具體操作手法是在建設項目通過規(guī)劃驗收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯(lián)裝修公司，對房屋進行二次裝修改造。即在與購房者簽訂商品房預售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關聯(lián)裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導致購房者“被違規(guī)”，使得房屋實際使用面積增大。
3、侵犯共有面積
涉嫌虛假宣傳
所謂“贈送面積”，前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產(chǎn)權。由于開發(fā)商所“贈送”的面積是不計入容積率的，部分贈送面積甚至是涉嫌違法和侵權的面積，其贈送行為均屬無效。即便其能通過“偷面積”達到“贈送面積”的目的，但因為開發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的成本攤到了房價中，“贈送”仍舊是有名無實，故涉嫌違法虛假宣傳。只是相關部門長期以來對開發(fā)商“贈送面積”的宣傳視而不見，進一步縱容了開發(fā)商。
所獲“面積”不牢靠
因開發(fā)商對所贈送的面積往往不具有合法產(chǎn)權，因此不會也不可能寫入《房地產(chǎn)證》。而根據(jù)我國《物權法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權面積才受法律保護。這就意味著開發(fā)商所送的面積并不受法律保護，不可能像房地產(chǎn)證登記的面積一樣，可以用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，在遭遇糾紛時權益更是無法得到保障。
損害他人利益
由于開發(fā)商加建了 “贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設施使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會有所降低。
又由于容積率與土地出讓金的多少有關，調(diào)高容積率需要補交土地出讓金，辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率違建而來的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補交地價，導致了國家財政收入的流失。
類似宣傳應限制
開發(fā)商“贈送”的面積既然不合法，為什么所有的購房者還趨之若鶩呢？原因很簡單，反正是“贈送”的，有了總比沒有好，不要白不要，這是幾乎所有購房者共同的想法。因為一方面該面積表面上看是不計價的，另一方面“法不治眾”，即便是違法搭建，估計也不會讓業(yè)主整改。至于產(chǎn)權合法與否、容積率提高后的居住舒適度降低，一般很少有人予以關注，財政收入的流失更和業(yè)主無關。從這個角度來說，購房者自然愿意接受。
正是為了防止開發(fā)商 “偷面積贈送”，政府才實施建設工程規(guī)劃許可制度，對項目的規(guī)劃設計予以審核、驗收。所謂的“贈送”往往有名無實，涉嫌虛假宣傳，應當予以明確禁止。比如成都今年就出臺新的“規(guī)劃管理技術規(guī)定條例補充”，“高贈送空間”的樓盤被叫停。
有些贈送面積，
原來就是你的
房管局的工作人員表示，對于贈送面積，購房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設計合理，買房人能得到額外使用面積，開發(fā)商房子也賣得好，可以說是一種雙贏，但如果沖著“贈送”兩個字盲目以為撿了便宜，沖動買房，萬一贈送部分設計得不好，不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_，那就得不償失了。
專業(yè)人士透露，目前很多樓盤所宣傳的贈送面積大部分是國家規(guī)定不計面積的。比如根據(jù)相關規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。
如果開發(fā)商將這些也計入“贈送面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，只有像江北某樓盤那樣，贈送3/4的陽臺面積，那才算是真的贈送了購房者面積，得到了實惠。
“天上掉下來的餡餅”
不一定好吃
筆者了解發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)樓盤的贈送面積都不計入產(chǎn)權證，這就意味著這些贈送的露臺、院子等只有使用權，像公共的樓頂平臺等則屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。
“實際上真正贈送面積，就是在產(chǎn)權證上實際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權證上120m2的房子，開發(fā)商只收110m2的錢，那10m2才能算是贈送，否則就不能算作贈送面積。”房產(chǎn)局工作人員表示。
江蘇蘇源律師事務所房地產(chǎn)部資深律師王煒提醒，購房者面對“贈送面積”的誘人“餡餅”，一定要保持清醒的頭腦，認清三個問題：
一、所謂“贈送面積”，其建筑成本可能已被分攤進了房價，買房更應該重點關注房屋的質(zhì)量、配套等要素；
二、一些“贈送面積”，如閣樓等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問題，一定要先看好再簽合同；
李先生問：我的屋頂是閣樓，閣樓頂部與地面高差約4米左右，而四壁是傾斜屋頂坡面，只有約半米為垂直墻面。當初與開發(fā)商簽約時開發(fā)商沒把閣樓部分計入銷售面積，僅按復式兩層樓的建筑面積寫進合同，合同中標明的建筑面積為150余平方米。
江蘇彭隆律師事務所顧愛軍律師：
《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定，物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業(yè)管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質(zhì)量相適應的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。
《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務收費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。物業(yè)服務企業(yè)可按物業(yè)服務協(xié)議或買賣(租賃)合同約定分期預收，預收時間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。業(yè)主、使用人應當按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務費的起始時間。
西部網(wǎng)訊 由于西安樓市近期價格走高，房屋銷售量以往相比有所下降。為此，不少樓盤紛紛推出了一些買房贈面積的優(yōu)惠條件，優(yōu)惠的方式也是花樣百出。既有“頂層送閣樓、底層送地下室”還有“入戶送花園、空中送露臺”。那么，開發(fā)商的宣傳可信嗎？這些買房贈送面積的優(yōu)惠是真實惠還是開發(fā)商慣用的銷售伎倆？記者就此進行了調(diào)查。
買房送面積 羊毛出在羊身上
記者首先來到了位于西安高新區(qū)某樓盤的銷售中心。這家樓盤推出的優(yōu)惠條件是買一層送一層。
記者：LOFT多大？
銷售人員：有40到100多都有，適合投資的，挑高有5.3米。SOHO6.7米。
這家樓盤主打的是商用住宅，推出的是買一層送一層的LOFT和SOHO戶型，聽說記者買房，售樓小姐領著記者來到樣板間實地查看。
售樓小姐：這房子在2.8米高處我們做了預埋件，你可以全封閉也可以半封閉，搭出來一個樓上樓下，全封閉完可以做到80平米。
記者：這現(xiàn)在是41平米，算面積咋算？
售樓小姐：把這個位置送給這一戶，這房子5.3米高，走廊只需要3.1米。把樓上的面積送給這一戶了。
看完漂亮的樣板間后，見到記者對于購房送面積的條件十分心動。售樓小姐話鋒一轉(zhuǎn)，倒出了購房送面積的奧秘所在，就是送的房子售價比不送面積的房子價格要高出兩千多元。
售樓小姐： 46。85平米，不送買7700元，那個9300元送了8個平方，單價上去了，沒有絕對贈送的，開發(fā)商這個算得很清楚的。
見記者還在猶豫，這位售樓小姐又舉了個例子，說出了實情。
聽這位售樓小姐這么一說，看來羊毛真是出在了羊身上。那么，這種售樓方式在西安樓市是個別現(xiàn)象還是普遍存在。記者又走訪了幾家樓盤。
隨后，記者又來到西安浐灞新區(qū)附近的一處樓盤，這里銷售的都是幾百平米的洋房別墅，開發(fā)商對外宣稱：在這里買底層房送車庫，買頂層房送露臺。
售樓小姐：這個面積是280平米，送50平米車庫，這50平米是送的。
記者發(fā)現(xiàn)這家樓盤推出的贈送面積的房子售價同樣也是高于其他平層。但是高多少，售樓小姐卻不細說，只說每平米會高一兩千元。
記者：貴在哪了?
售樓小姐：貴在我剛才說了一層相當于別墅，頂層送的前后雙露臺，享受就不一樣了，它是復式的，所以價位就有區(qū)別了。
記者算了一筆賬，以贈送車庫和露臺的房子為例，每平米高出1500元計算，250平米就的房子就要高出45萬元，也就是說，房產(chǎn)商送給的車庫和露臺實際上還是你自己了價錢買來的，購房者并沒有得到實惠，而事實上所謂的買房贈送陽臺、露臺、入房花園、飄窗并不是開發(fā)商在“發(fā)善心”。因為按照2000年出臺的國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》第三條，不計算建筑面積的范圍規(guī)定：房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池，不計算建筑面積。顯然，這是開發(fā)商在欺騙購房者。
偷換概念 復式送精裝有貓膩
隨后，記者來到西安市南郊另一家尚未開盤的樓盤，在售樓部里記者看到，來這里買房的人絡繹不絕，原來買這里房子帶精裝修。
售樓小姐：現(xiàn)在賣五號樓，我們樓的性價比很好，現(xiàn)在是六千左右，而且是精裝的復式。
同一些樓盤一樣，這家樓盤也有買房總送面積的優(yōu)惠條件。
售樓小姐：這種復式的戶型，樓上都有一些贈送面積，因為一樓有過道，二樓沒有過道，會把這算入室內(nèi)，但不計入您面積，不算錢，算贈送面積，非常合適。
在現(xiàn)場記者看到，這家樓盤的層高非常低，尤其是二層只有2米1左右。按照國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》第三條，不計算建筑面積的范圍規(guī)定：層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室不計算建筑面積。而這里卻是實際面積來計算。
記者：不超過2.2米，就應該按半面積收費嘛。
售樓小姐：這個不是的，復式的開發(fā)商賣的就是面積不可能按半面積計算，如果按半面積計算，價位就不是這樣了。
同樣，在這家樓盤，像45平米的房子也承諾是買一送一，每平米價格6000元，但是在簽訂合同時，合同上的面積和實際賣出的面積就不一樣了。
售樓小姐：合同實際面積多大？給你寫45平方，單層的。只有給你寫45平米的，你后期的物業(yè)大修基金才能按單層收，如果寫90平米，你沒法交。咱們合同上顯示的單層面積價格是1萬多。
原來這家樓盤的房子單價實際上為每平米一萬多元，遠遠高出了周圍小區(qū)五六千元的售價，但因為打著復式的概念，有著買一送一的概念，又因為精裝修對外宣稱售價六七千，所以吸引了許多購房者。
買房送面積已成行業(yè)潛規(guī)則
記者走訪了西安市七八家樓盤，發(fā)現(xiàn)他們幾乎都推出了買房子贈面積的優(yōu)惠購房條件，而且只要是含有贈送面積房子的價位都比不送面積房的房子價格高。一位房地產(chǎn)資深銷售人士告訴記者買房送面積已成為這個行業(yè)的潛規(guī)則。
業(yè)內(nèi)人士：等于說跟咱買一個東西一樣，買一支筆 你這個筆本來只有三塊錢，但我給你包裝一個盒子特別高檔的盒子。這個盒子你看自己放里面賣十五塊錢二十塊錢，等于你多掏錢了十幾塊錢買這個盒子，他把這些戶型差異大的先賣出去，最后他好樓層好戶型好地段，銷售方面就比較快就不必擔心賣不出去了。
大多數(shù)“贈送”面積有使用權沒產(chǎn)權
采訪中，房屋管部門工作人員告訴記者，按照國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，大多數(shù)“贈送”的面積只有使用權，沒有產(chǎn)權，如露臺、花園，不獨立使用的地下室等等，甚至有的是屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。另外由于贈送面積因為不屬于產(chǎn)權面積，所以如果遇到贈送面積縮水、拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權益將無法得到保障。只有白紙黑字寫在產(chǎn)權證上的登記面積才是合法的，贈送的面積在產(chǎn)權糾紛中一般都得不到法律保障。
評論員周新武：我們的開發(fā)商利用一套比較繁雜的房屋面積計算方法房屋的單價核算方法，這些東西會導致我們的業(yè)主在購房的時候一時半會兒計算不清，我們是沾光還是吃虧了，所以說這時候業(yè)主應該更多的冷靜思考思考。如果說掉入了開發(fā)商欺詐的計算辦法中間 計算公式中間去。最后業(yè)主簽完合同后后悔的可能只有自己。
購房贈送面積不是“天上掉餡餅”，也是一種不規(guī)范的市場銷售手段。因為產(chǎn)權的不明晰，很容易引起糾紛。今年3月份，成都等城市就對此行為進行了叫停。因此，購房者在買房時，一定要對開發(fā)商“贈送”的禮物保持警惕，考慮周全，不要被售樓人員的花言巧語所忽悠，因為贈送面積一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題和產(chǎn)權糾紛，業(yè)主就會有維權障礙，引來長久的煩惱。
