關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及防范措施的研究 | 作者： 出處：《中國總會計師》雜志 更新時間： 2011年08月29日 |
馬永紅
目前，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨較為嚴(yán)峻的政策形勢。同時，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集性的特點(diǎn)極易使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。如何有效規(guī)避和控制財務(wù)風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險為：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生各種難以預(yù)料或控制的變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的惡化和經(jīng)營成果的降低。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的構(gòu)成
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義，按照來源不同可以將財務(wù)風(fēng)險劃分為：投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、利率風(fēng)險及營運(yùn)風(fēng)險等。
1．投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在追求投資回報的時候，因信息收集不完整、項(xiàng)目前期論證不充分、決策過程考慮不夠周全、對項(xiàng)目所在地政策把握不準(zhǔn)等原因，存在投資回報損失甚至投資本金損失的風(fēng)險。
2．籌資風(fēng)險
指房地產(chǎn)企業(yè)無法籌集足夠的資金以保證項(xiàng)目順利推進(jìn)或無法償還到期債務(wù)本息，造成財務(wù)狀況惡化，致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著預(yù)期投資回報下降的可能性。
3．利率風(fēng)險
利率的變化對房地產(chǎn)企業(yè)主要有兩方面的影響：一是對房地產(chǎn)實(shí)際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益；二是對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而對投資回報產(chǎn)生較大的影響。
4．營運(yùn)風(fēng)險
一是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司管控風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的逐漸增多和市場區(qū)域跨度的增大，如果對各項(xiàng)目公司監(jiān)管制度不完善、重大事項(xiàng)決策制度不健全，都可能會給項(xiàng)目運(yùn)營帶來風(fēng)險和損失。二是銷售風(fēng)險。受國家政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行變化的影響，國內(nèi)樓市變化復(fù)雜，如果項(xiàng)目產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確或者對市場行情把握不準(zhǔn)確，就會造成產(chǎn)品成交量下降、銷售緩慢、投資回收期變長等問題。三是成本控制風(fēng)險。如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，缺乏對成本的有效控制或者缺乏降低成本的方法，將可能導(dǎo)致開發(fā)成本超過同行業(yè)平均水平或者超過企業(yè)自身的概預(yù)算水平，使得企業(yè)在市場競爭過程缺乏競爭優(yōu)勢。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
從現(xiàn)實(shí)情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因分為外部因素和內(nèi)部因素。
?。ㄒ唬┩獠恳蛩?br> 企業(yè)財務(wù)活動所處的環(huán)境包括自然環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，它們存在于企業(yè)之外，但會對企業(yè)的財務(wù)活動產(chǎn)生重大影響。就國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，自然環(huán)境和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國民生產(chǎn)總值增長情況、經(jīng)濟(jì)周期的波動、國際收支與匯率、貨幣政策、通貨膨脹與就業(yè)、工資水平等諸多方面。這些因素的變動會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的不確定性，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響，從而帶來財務(wù)風(fēng)險。
?。ǘ﹥?nèi)部因素
房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)特征、經(jīng)營模式、資本結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)方面的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面的獨(dú)特性。
1．行業(yè)和經(jīng)營特征方面
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有產(chǎn)品開發(fā)周期長、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢、資產(chǎn)風(fēng)險高的特征。房地產(chǎn)開發(fā)要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段，經(jīng)過相當(dāng)長的時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，風(fēng)險也就越大。
2．資本結(jié)構(gòu)方面
房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款、銷售回款、經(jīng)營性欠款等四部分組成。目前，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的占比不高，債務(wù)資本往往占企業(yè)全部資金來源的70%以上，有的甚至更高。房地產(chǎn)企業(yè)一般是用自有資金購買土地，再將土地作為抵押品向銀行貸款用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大，一旦銷售受阻，開發(fā)周期延長，企業(yè)將面臨資金鏈?zhǔn)站o甚至斷裂的危險。
3．組織架構(gòu)方面
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立相應(yīng)的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司的設(shè)立給企業(yè)管理帶來一定的好處，通過集權(quán)與分權(quán)、目標(biāo)與績效考核等方式最大限度的調(diào)動了項(xiàng)目公司的主觀能動性。但是同時，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)管理的風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
?。ㄒ唬┩ㄟ^建立與優(yōu)化財務(wù)戰(zhàn)略防范財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)戰(zhàn)略服從于企業(yè)戰(zhàn)略，又制約著企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)戰(zhàn)略必須有相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略來配合，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略總體規(guī)劃制定出與之適應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略和措施，通過戰(zhàn)略規(guī)劃引導(dǎo)企業(yè)，只有這樣才能促進(jìn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境和企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行重點(diǎn)分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)現(xiàn)有資源、面臨的內(nèi)外部環(huán)境，結(jié)合財務(wù)戰(zhàn)略理論以及企業(yè)未來幾年的經(jīng)營預(yù)測，合理科學(xué)地制定財務(wù)戰(zhàn)略。
（二）通過建立預(yù)警系統(tǒng)防范財務(wù)風(fēng)險
建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并研究一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，對企業(yè)的償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力、成長能力等有代表性指標(biāo)進(jìn)行重點(diǎn)分析，利用財務(wù)、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等定性與定量的方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，向管理者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報，采取相應(yīng)的措施規(guī)避和控制財務(wù)風(fēng)險。
?。ㄈ┩ㄟ^加強(qiáng)投資管理防范財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長，投資回報容易受內(nèi)外部因素的影響而產(chǎn)生波動，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理，加強(qiáng)投資風(fēng)險的控制，確保目標(biāo)整體投資回報的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要從投資立項(xiàng)、投資審批、營運(yùn)管理、過程監(jiān)控、投資后評價、檔案管理等環(huán)節(jié)建立投資管理業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)投資全過程的管理工作，努力降低投資風(fēng)險。
（四）通過強(qiáng)化資金管理防范財務(wù)風(fēng)險
1．創(chuàng)新融資模式，實(shí)現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，拓寬融資渠道，實(shí)施多元化融資策略，同時，利用好自有資金、銷售回款、經(jīng)營性欠款等，從過度依賴銀行借款的單一融資模式中走出來。積極拓展房地產(chǎn)信托、基金機(jī)構(gòu)資金、合作企業(yè)資金以及企業(yè)債券等融資渠道，拓展融資平臺。
2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
負(fù)債經(jīng)營能給企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效益，能增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，籌資風(fēng)險也相應(yīng)變大。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免不合理的資本結(jié)構(gòu)，要根據(jù)自身的融資能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，以此降低籌資風(fēng)險。
3．強(qiáng)化資金集中管理，提高資金使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)資金集中管理的舉措，有效調(diào)控存量資金，合理調(diào)配資金，提高資金使用效率，控制融資規(guī)?？偭亢驮隽?，保證資金的良性循環(huán)和融資規(guī)模適度。
4．縮短預(yù)售時間，銷售資金回籠速度
通過加快項(xiàng)目的實(shí)施，確保項(xiàng)目的工期節(jié)點(diǎn)，盡量提前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)售，加快資金回流。面對限購、個人貸款利率上升、購房人預(yù)期降低等不利因素影響，要創(chuàng)新營銷模式，加大項(xiàng)目營銷力度，制定有效的銷售回款措施，編制可行的銷售回款時間節(jié)點(diǎn)，保證銷售回款能夠足額、按時回籠。
?。ㄎ澹┩ㄟ^提升項(xiàng)目的營運(yùn)能力防范財務(wù)風(fēng)險
1．做好全面預(yù)算管理工作
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況。
2．做好項(xiàng)目的前期策劃定位
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好項(xiàng)目的前期策劃定位，努力打造一流產(chǎn)品。對任何一個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品策劃定位準(zhǔn)確與否，產(chǎn)品是否能為市場所接受，都直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須從前期策劃定位入手，合理規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，從而規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。
3．提高項(xiàng)目管控能力
房地產(chǎn)企業(yè)要抓好項(xiàng)目公司的基礎(chǔ)管理工作，注重項(xiàng)目公司各部門管理職責(zé)的分解落實(shí)，注重各部門之間的溝通與團(tuán)結(jié)協(xié)作。發(fā)揮項(xiàng)目公司主觀能動性，保證項(xiàng)目報建取證、工程建設(shè)、營銷等各節(jié)點(diǎn)計劃目標(biāo)的完成。優(yōu)化項(xiàng)目公司管理流程，完善房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化流程和管理辦法，依托計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和現(xiàn)代化管理軟件，實(shí)現(xiàn)信息和流程自動化管理。強(qiáng)化項(xiàng)目公司監(jiān)督考核，通過對項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和運(yùn)營指標(biāo)進(jìn)行考核，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改正不足，不斷提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
4．加強(qiáng)成本管理工作
房地產(chǎn)企業(yè)要通過各種管理手段提高項(xiàng)目成本費(fèi)用控制水平。結(jié)合概預(yù)算科學(xué)設(shè)置各階段的成本控制目標(biāo)，加強(qiáng)開發(fā)過程的投資控制，合理審核控制施工圖預(yù)算，合理結(jié)算建安工程價款。在土地和項(xiàng)目獲取、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、前期報建、物資設(shè)備采購、施工建設(shè)、銷售等各環(huán)節(jié)切實(shí)降低成本，提高產(chǎn)品的價格競爭優(yōu)勢。
5．重視財務(wù)分析與內(nèi)部監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)要通過健全內(nèi)部控制制度，夯實(shí)財務(wù)基礎(chǔ)管理工作，適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督，有效防范財務(wù)風(fēng)險。要重點(diǎn)檢查監(jiān)督財務(wù)基礎(chǔ)管理、財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況、內(nèi)部控制制度建設(shè)等方面工作。通過這些監(jiān)督檢查行為，規(guī)范項(xiàng)目公司的財務(wù)基礎(chǔ)管理，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督力度。 |
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