作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務總監(jiān),應具備以下九大技能和素質(zhì)：
1、具有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財務、會計理論知識和實務操作水平；
2、了解房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和發(fā)展趨勢； 3、能全面主持房地產(chǎn)公司的財務核算工作； 4、能自行處理或組織處理房地產(chǎn)公司財務工作上的各種問題和難題；
5、能協(xié)助相關管理部門制訂房地產(chǎn)公司經(jīng)營計劃和財務考核指標； 主要財務考核指標有投資回報率、投資回報期、資金的周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、成本下降率、銷售收入、銷售利潤率、土地儲備周轉(zhuǎn)期、預算執(zhí)行偏差率等；投資回報率可分自有資金投資回報率，總投資回報率。 對于財務考核指標不能簡單用一個指標來考核；如總投資回報率，其會根據(jù)投資期不同會有很大變化，一般房地產(chǎn)的總投資回報率為100%左右，項目周期一般為2-3年，按3年測算，年總投資回報率為33%左右；項目周期短，年總投資回報率會相對提高，反之，則降低；另外，總投資回報率還會根據(jù)建設成本、銷售價格、管理水平高低發(fā)生變化，成本減少，銷售價格高，則年總投資回報率會相對提高，反之，則降低。 用自有資金投資回報率作財務考核指標，比總投資回報率作財務考核指標更能體現(xiàn)管理水平，但自有資金投資回報率的比例確定無定性，難度較大。
1、要有豐富的財務管理經(jīng)驗，擔任過大型控股公司的財務領導工作；
2、能迅速建立適合房地產(chǎn)發(fā)展需要的財務核算體系和財務管理體系；
3、能建立和健全一套現(xiàn)代化企業(yè)的財務制度，全面推行制度化、流程化、表格化管理。
4、能領導財務團隊順利開展工作，并有能力提升整個財務團隊素質(zhì)和水平； 財務總監(jiān)不只是單兵作戰(zhàn)，而是帶領團隊經(jīng)營管理的領頭人，建立一個優(yōu)秀的財務隊伍是做好財務總監(jiān)工作的基礎。因此，財務總監(jiān)要對原有財務人員進行一次全面評估，了解現(xiàn)有財務人員的結(jié)構(gòu)和素質(zhì)，針對現(xiàn)狀通過培訓、調(diào)整、補充等方式提升整個財務隊伍的業(yè)務和管理水平。
1、能用能財務管理知識分析比較各房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成果；
2、能根據(jù)各房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成果分析判斷其管理水平，并提出管理建議；
3、能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，科學地制定并修正財務考核指標；
4、有對項目進行前期審慎調(diào)查的能力，并制作審慎調(diào)查報告；
5、有對主要竟爭對手進行對比分析的能力，并從中發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢和缺陷；
6、有戰(zhàn)略分析能力，能為決策層提供正確的數(shù)據(jù)參考。
1、有能力建立財務風險防范機制： 公司規(guī)模越大，其存在的風險越大，公司發(fā)展速度越快，其可能發(fā)生的風險也就越大；因此，財務總監(jiān)要建立風險防范機制，主要是對公司將要發(fā)生的各種經(jīng)濟活動進行事前審查和控制； 2、有能力建立財務風險預警機制： 財務總監(jiān)同時還要建立風險預警機制。風險預警機制主要是對公司正在進行的各種經(jīng)濟活動進行事中監(jiān)督和控制；
3、有豐富的風險管理知識，了解風險管理的范圍： 風險管理不只是資金管理風險、還有有形資產(chǎn)管理風險、無形資產(chǎn)管理風險、經(jīng)營管理風險、投資管理風險、融資管理風險等。
4、有財務風險防范能力、控制能力，處理能力和消除能力： 防范風險于未來，發(fā)現(xiàn)風險又能及時控制、處理和消除，要做到這點，單有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財務是不行的，還要有較全面的綜合知識，特別是法律知識。
1、有合同談判能力： 公司的各種經(jīng)濟活動都要通過經(jīng)濟合同來履行和實現(xiàn)，可見合同管理自然非常重要；規(guī)范合同雖然是法務部門的責任，但財務部門是合同經(jīng)濟條款洽談的參與者，因此財務總監(jiān)要參與公司重大合同的談判，并具有較強的合同談判能力；
2、有合同制度建設能力： 財務部門對合同的規(guī)范和管理有不可推卸的責任；因此，財務總監(jiān)要配合法務部門規(guī)范公司合同，建立合同管理辦法，從制度上規(guī)范合同，防范因合同執(zhí)行引發(fā)的風險；
3、能建立有效的合同監(jiān)督體制： 經(jīng)濟合同的履行主要是由財務部門監(jiān)督執(zhí)行的，因此，財務總監(jiān)要建立合同監(jiān)督體制，確保合同合法履行，維護公司合法權(quán)益。
1、有整合內(nèi)部資產(chǎn)的能力： 能盤活公司不良資產(chǎn)，能使公司資源、資產(chǎn)增值最大化；
2、能借用外力，為公司發(fā)展提速： 財務總監(jiān)要通過兼并收購、融資上市、戰(zhàn)略聯(lián)合等資本運作手段，使公司資產(chǎn)證券化、證券資產(chǎn)市場化，實現(xiàn)公司快速發(fā)展之目標。
3、有上市公司管理經(jīng)驗和資本運作知識： 上市公司管理要求更嚴、監(jiān)管力度更強，對上市公司財務總監(jiān)的要求也就更高，單有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財務是不行的，還必須有上市公司管理經(jīng)驗和資本運作管理知識。
4、有上市公司審計、評估、法務經(jīng)驗，能協(xié)調(diào)好相關中介的工作： 要處理好上市公司的審計、評估、法務、券商的工作，就要有相關的工作經(jīng)驗和較全面的綜合知識，熟悉法律、審計、評估、上市公司操作等輔助知識、是個復合性的人才。
1、掌握企業(yè)合理避稅的基本技術(shù)： 如免稅技術(shù)、減稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、分割技術(shù)、扣除技術(shù)、抵免技術(shù)、延期納稅技術(shù)和退稅技術(shù)等；
2、能因地制宜地發(fā)揮避稅籌劃技巧： 目前，北京企業(yè)所得稅是按銷售收入的20%×33%預交；要確保不再補交企業(yè)所得稅，仍要發(fā)揮避稅籌劃技巧，如借款利息支出是準予稅前扣除，可考慮將投資款變成借款，增加借款利息支出；再如可考慮兼并賬面上有虧損的企業(yè)，將盈補虧可以達到免繳企業(yè)所得稅的目的； 3、有預算管理能力，能建立項目預算管理制度： 對房地產(chǎn)每個項目都推行預算管理，用預算執(zhí)行偏差率、成本下降率等財務考核指標考核管理層，促使管理層樹立成本意識，加強成本控制；
4、有招投標管理經(jīng)驗，能協(xié)助相關部門建立招投標管理制度： 招投標管理是控制房地產(chǎn)項目成本的重要手段，財務總監(jiān)要參與重大招投標活動工作，并對其活動及執(zhí)行進行監(jiān)督。
1、建議推行項目公司收支兩條線管理模式； 收支兩條線管理模式即項目公司所有收入統(tǒng)一上交到財務部門指定的銀行收入專用賬號，由集團統(tǒng)一調(diào)度使用；項目公司所有支出按預算及進度，由集團撥付到財務部門指定的銀行支付專用賬號；這樣能提高資金的安全和資金的利用率。
2、有理財知識，能合理舉債經(jīng)營： 萬科資產(chǎn)負債率達到了64%，合理負債經(jīng)營是能減少自有資金的壓力和風險的；借錢一方面可以幫公司賺錢，一方面可以提高企業(yè)的發(fā)展速度；如何舉債，舉債多少是需要綜合的管理水平和專業(yè)判斷的；
3、具有資金有償使用意識，建立公司資金有償使用制度：建立公司資金有償使用制度，各項目公司借用集團資金，或各項目公司之間借用資金，全面實行內(nèi)部有償使用制度，克服盲目申請資金現(xiàn)象，樹立各項目公司成本意識，能確保公司資金快速增值。
4、具有財務融資能力，能多渠道地籌借公司所需資金：
1、有很好執(zhí)業(yè)品德，保密意識強、工作作風正、心底無私天地寬，是個品質(zhì)優(yōu)良的人才； 財務工作是企業(yè)的機密工作，特別是內(nèi)部財務資料和高層財務決策，更是絕密信息，絕對不能外泄，更不能以此謀取非法利益。
2、有良好的心理素質(zhì)、為人謙虛、做事果斷、工作效率高，是個心身健康的人才；
3、有健康的身體和創(chuàng)新的思維，能協(xié)調(diào)好內(nèi)外各種關系： 財務工作不僅會涉及到公司內(nèi)部的每個部門、每個人的，還會涉及到公司外部的多個相關職能部門，所以要真正做好財務管理工作，還必須協(xié)調(diào)好內(nèi)外各種關系，一個好漢三個幫，只有得到大多數(shù)人的支持，財務總監(jiān)工作才能做的好，做的順。
