■ 本文系作者原創(chuàng)，微信號(hào) Marvin1379 ，歡迎添加。
資源福利：酒店行業(yè)研究報(bào)告合集
包含：《西北區(qū)中高端酒店專題報(bào)告》、《中國(guó)住宿業(yè)綠色發(fā)展白皮書(shū)》、《中國(guó)在線酒店市場(chǎng)創(chuàng)新模式研究報(bào)告》等，視角全面，推薦收藏！
領(lǐng)取方式：后臺(tái)回復(fù)關(guān)鍵字“酒店”獲取。
前言
近年來(lái)我國(guó)旅游市場(chǎng)火熱，消費(fèi)勢(shì)頭強(qiáng)勁，酒店行業(yè)也水漲船高。尤以經(jīng)濟(jì)酒店的市場(chǎng)潛力最為巨大，經(jīng)濟(jì)型酒店以大眾旅行者和中小商務(wù)者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，價(jià)格低廉（一般在200元人民幣以下）、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境舒適、硬件上乘，是一類(lèi)性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)，根據(jù)2016年12月相關(guān)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店的平均入住率超過(guò)70%。
經(jīng)濟(jì)型酒店雖然客單價(jià)較低，但以客房產(chǎn)品為主，去除其他非必需服務(wù)，從而大幅度削減了運(yùn)營(yíng)成本；部分經(jīng)濟(jì)性酒店因?yàn)樘嵩鐡屨剂寺糜尉包c(diǎn)、火車(chē)站、汽車(chē)站等周邊優(yōu)勢(shì)地理位置，隨著旅游市場(chǎng)的發(fā)展獲客能力大幅提升。意欲布局酒店行業(yè)的企業(yè)，自己重新選址、注冊(cè)登記、搭建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的時(shí)間、精力成本頗高，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式來(lái)獲取一家證照完備、選址合理的酒店無(wú)疑是最優(yōu)選擇。
本文即從股權(quán)專業(yè)律師的角度，結(jié)合實(shí)務(wù)操作來(lái)談?wù)勔怨蓹?quán)交易的方式來(lái)收購(gòu)一家經(jīng)濟(jì)型酒店的完整流程。為免篇幅冗長(zhǎng)，分成上下兩篇，上篇主要討論酒店股權(quán)收購(gòu)的交易及登記流程，下篇將細(xì)述收購(gòu)?fù)瓿珊蟮墓芾斫唤印?/span>
律師對(duì)酒店的盡職調(diào)查，主要從資產(chǎn)、用工、證照三個(gè)主要的板塊著手，前期以列出資料清單由目標(biāo)酒店提供來(lái)進(jìn)行書(shū)面審查為主。雖然律師盡調(diào)的角度更側(cè)重于對(duì)交易的合法性、交易主體的真實(shí)性、相關(guān)證照的有效性做法律判斷，同時(shí)也需要適度了解目標(biāo)酒店的經(jīng)營(yíng)、管理情況，以便在后續(xù)收購(gòu)過(guò)程中設(shè)計(jì)合理的交易方式，在協(xié)議上達(dá)成雙方都能夠接受的交易條款。
以作者參與收購(gòu)酒店的盡調(diào)清單為例，主要包括如下部分：
1.1.1 要求目標(biāo)酒店書(shū)面說(shuō)明基本情況，如地理位置、建筑面積、客房情況、裝飾裝潢、配套功能、餐飲區(qū)域、公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施等；
1.1.2 要求目標(biāo)酒店書(shū)面說(shuō)明銷(xiāo)售情況，如年銷(xiāo)售收入、客房收入、餐飲收入、平均房?jī)r(jià)、客房出租率、餐廳上座率等，各類(lèi)型收入占總收入比重等；
1.1.3 要求目標(biāo)酒店提供配套管理規(guī)章制度，如服務(wù)、衛(wèi)生、安全等管理制度；
1.1.4 要求目標(biāo)酒店提供相關(guān)證照資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、排污許可證、特種行業(yè)治安許可證、消防合格證等；
1.1.5 要求目標(biāo)酒店提供相關(guān)財(cái)務(wù)資料，如近期與上一年度的財(cái)務(wù)報(bào)表，酒店資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)清單等；
1.1.6 要求目標(biāo)酒店提供相關(guān)經(jīng)營(yíng)資料，如用工情況說(shuō)明、勞動(dòng)或勞務(wù)合同、重大交易合同、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等；
1.1.7 要求目標(biāo)酒店提供工商登記檔案資料，如機(jī)讀檔、公司章程、變更記錄、設(shè)立登記相關(guān)材料等。
通過(guò)前期盡調(diào)我們可以了解到目標(biāo)酒店的經(jīng)營(yíng)主體、股權(quán)結(jié)構(gòu)、主要資產(chǎn)、管理控制情況等信息，在此基礎(chǔ)上考慮如何來(lái)設(shè)計(jì)交易方式，主要就是對(duì)交易價(jià)格、權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確，對(duì)辦理登記、管理交接的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排。
以作者參與收購(gòu)酒店的交易安排為例，酒店的經(jīng)營(yíng)主體是一家酒店管理公司下設(shè)的分支機(jī)構(gòu)，與酒店經(jīng)營(yíng)相關(guān)的幾份重要合同皆以管理公司作為主體簽署，且該分支機(jī)構(gòu)的法定代表人即為酒店管理公司的股東之一，所以我們只需要收購(gòu)酒店管理公司的股權(quán)即可實(shí)現(xiàn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)、相關(guān)權(quán)益的受讓，并保證變更登記手續(xù)的完成。
在交易價(jià)格上，因?yàn)槟繕?biāo)酒店尚有一些遺留的債務(wù)、員工安置問(wèn)題需要處置，同時(shí)出讓方與受讓方又涉及到較多人數(shù)，溢價(jià)轉(zhuǎn)讓需要更長(zhǎng)的稅費(fèi)審核時(shí)間，部分收購(gòu)涉及到的股東不能滯留等待；于是雙方達(dá)成一致，由受讓方負(fù)責(zé)在此次交易中明確的目標(biāo)酒店的債務(wù)以及員工安置，雙方以稅務(wù)申報(bào)周期較短的平價(jià)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易。
在付款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，出讓方與受讓方簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并協(xié)助受讓方辦理完畢工商登記手續(xù)后，受讓方支付50%的轉(zhuǎn)讓價(jià)款；雙方進(jìn)行管理移交，對(duì)目標(biāo)酒店的證照、合同、印章、財(cái)務(wù)資料、設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、核對(duì)無(wú)誤簽署交接清單后，受讓方支付余下50%的轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理辦法》及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的相關(guān)規(guī)定，在非上市公司自然人股東的股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，主要涉及“個(gè)人所得稅”和“印花稅”兩個(gè)稅種。其中“個(gè)人所得稅”由轉(zhuǎn)讓方按股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)扣減其它稅費(fèi)后的20%繳納；“印花稅”雙方均需繳納，按股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所載出讓金額的0.05%繳納。若出讓方為居民企業(yè)的，則根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，按企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得以收入全額減除投資成本后的余額適用25%的稅率。
以作者參與收購(gòu)的酒店為例，因?yàn)殡p方均為自然人并協(xié)商一致采用“平價(jià)轉(zhuǎn)讓”的方式，所以不用申報(bào)“個(gè)人所得稅”，僅需要以《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》作為“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”申報(bào)繳納印花稅。這里需要特別說(shuō)明一下——并非所有收購(gòu)酒店股權(quán)的都適合采用“平價(jià)轉(zhuǎn)讓”的交易設(shè)計(jì)，尤其是目標(biāo)酒店資產(chǎn)中含有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的，一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的，可能被稅務(wù)部門(mén)認(rèn)定為“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為”征收土地增值稅。
而在作者參與的收購(gòu)中，目標(biāo)酒店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地全部系租賃使用，同時(shí)受讓方屬于“承債式”獲得股權(quán)，有合理的理由進(jìn)行“平價(jià)轉(zhuǎn)讓”。否則按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理辦法》第十一條至十四條的規(guī)定，個(gè)人采用平價(jià)或者虧損轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以認(rèn)定為屬于“申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由”的情形，進(jìn)而根據(jù)被投資企業(yè)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等大額資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例、短期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓價(jià)格差異較大等具體情況，采用凈資產(chǎn)核定法、類(lèi)比法或其他合理方法進(jìn)行核定征收，還原真實(shí)的交易價(jià)格并確保及時(shí)收繳到位。
根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅管理辦法》第十九條、二十條，自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的申報(bào)納稅，一般在原公司注冊(cè)地的地稅機(jī)關(guān)，法律規(guī)定在股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成的次月15日內(nèi)申報(bào)，但也不排斥在此期間內(nèi)提前（股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成的當(dāng)月）申報(bào)。
以作者參與收購(gòu)酒店的稅務(wù)登記為例，經(jīng)咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，要求準(zhǔn)備股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東會(huì)決議、稅務(wù)登記證（副本）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、公司新舊章程、出讓方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議上月末企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、轉(zhuǎn)讓人和受讓人的身份證復(fù)印件這些基礎(chǔ)資料；2014年3月1日之前成立的公司，需要提供驗(yàn)資證明，其后成立的公司，需要提供其他能夠證明股權(quán)原值的資料。以上材料，準(zhǔn)備復(fù)印件用于提交，同時(shí)在復(fù)印件上簽注“此復(fù)印件與原件相符”并加蓋公章，攜帶原件以供辦理時(shí)備查核對(duì)。
辦理申報(bào)繳稅時(shí)，要求填寫(xiě)《股東股權(quán)變更稅源監(jiān)控登記表》、《個(gè)人股東變動(dòng)情況報(bào)告表》、《地方稅（費(fèi)）申報(bào)表三個(gè)申報(bào)表》，前兩個(gè)表可以從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)官網(wǎng)下載填寫(xiě)，后一個(gè)表可以提前索要，復(fù)印填寫(xiě)。《地方稅（費(fèi)）申報(bào)表》填寫(xiě)完成后，攜帶上述資料到管理分局管理員處簽字，然后可以到窗口申報(bào)繳稅；將窗口出具的稅票復(fù)印一份，連同上述資料交管理員審核無(wú)誤后，管理員在前兩個(gè)表簽字并加蓋分局印章。
現(xiàn)在大部分工商局辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東變更登記手續(xù)都要求出讓方受讓方股東到場(chǎng)，當(dāng)面簽署用于備案登記的《股東會(huì)決議》、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《公司章程修訂稿》、《董事會(huì)決議》系列協(xié)議文書(shū)；《公司登記（備案）申請(qǐng)書(shū)》則可以提前從工商局官網(wǎng)下載填寫(xiě)新股東、法定代表人、董事長(zhǎng)、監(jiān)事、經(jīng)理等信息，打印并粘貼身份證復(fù)印件。
履行完畢稅務(wù)登記手續(xù)后，最好能夠在當(dāng)天或安排工商登記的前一天跑一趟目標(biāo)公司登記地的工商局，請(qǐng)窗口的工作人員檢查準(zhǔn)備用來(lái)登記備案的協(xié)議文書(shū)。因?yàn)榧词故菑漠?dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)官網(wǎng)下載的文書(shū)格式模版，在實(shí)際窗口辦理公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù)時(shí)，具體的窗口工作人員還是有很大可能對(duì)協(xié)議文書(shū)的格式、表述方法提出修改要求。
而之所以要在稅務(wù)登記手續(xù)完成后才去工商局，是因?yàn)閮杉业男畔⒐芾?strong>系統(tǒng)聯(lián)通，只有在稅局的手續(xù)辦完，工商局的系統(tǒng)才能獲取稅局傳遞過(guò)來(lái)的目標(biāo)酒店的公司信息、股東變動(dòng)信息，在此信息的基礎(chǔ)上，工商局的工作人員才能檢查核對(duì)你準(zhǔn)備使用的工商登記協(xié)議文書(shū)。
作者參與收購(gòu)酒店的工商登記手續(xù)辦理，因涉及股東人數(shù)較多，為了避免當(dāng)場(chǎng)咨詢工商局辦事窗口、修改協(xié)議文書(shū)的等待時(shí)間，在前一天到工商局窗口咨詢、修改好協(xié)議文書(shū)后，才開(kāi)始安排、通知出讓方、受讓方前來(lái)辦理工商登記手續(xù)的時(shí)間。
酒店股權(quán)收購(gòu)的交易流程，辦理完畢稅務(wù)、工商登記手續(xù)是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，但還不是交易的終點(diǎn)。目標(biāo)酒店的股東變更登記只是在行政公示上確認(rèn)了受讓方取得股東資格，而受讓方要真正接收目標(biāo)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，還需要通過(guò)整體協(xié)議來(lái)交割雙方權(quán)利義務(wù)，并在現(xiàn)場(chǎng)完成酒店管理、財(cái)務(wù)、合同、證照等資產(chǎn)的驗(yàn)收和交接，這部分內(nèi)容將在下篇詳述。
點(diǎn)擊關(guān)鍵詞，查看精選文章
公司并購(gòu) / 民辦教育 / 股權(quán)設(shè)計(jì) / 股權(quán)激勵(lì)
云筆記整理術(shù) / 玩轉(zhuǎn)Mac / 朋友圈營(yíng)銷(xiāo) / 百度推廣
互聯(lián)網(wǎng)+法律 / 法律人工智能 / 刑事法寶 / 牛法網(wǎng)
中世律所聯(lián)盟 / 律師與商人 / 行業(yè)號(hào)運(yùn)營(yíng) / 年終總結(jié)
聯(lián)系客服
