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隨著電商的迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)零售消亡論甚囂塵上，產(chǎn)業(yè)鏈上正大規(guī)模布局商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，迎來(lái)新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。

　　關(guān)店調(diào)整是否能產(chǎn)生效果？

　　實(shí)體商鋪的投資價(jià)值是否會(huì)由此打上問(wèn)號(hào)？

　　一鋪養(yǎng)三代的傳奇還能延續(xù)嗎？

　　百貨業(yè)態(tài)調(diào)整引關(guān)注提升人氣是王道

　　欲戴王冠，必承其重。雖然已經(jīng)坐穩(wěn)內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅，但前不久剛剛在港交所實(shí)現(xiàn)上市的萬(wàn)達(dá)，卻在近日被爆出關(guān)店的傳聞。據(jù)報(bào)道，此次萬(wàn)達(dá)準(zhǔn)備關(guān)閉約10家經(jīng)營(yíng)不佳的萬(wàn)達(dá)百貨，另外還打算壓縮約20多家百貨樓層。涉及關(guān)閉的萬(wàn)達(dá)百貨位于寧波、青島、沈陽(yáng)、蕪湖等城市，而涉及壓縮百貨樓層的萬(wàn)達(dá)百貨則位于無(wú)錫、廈門、煙臺(tái)、常州等地區(qū)。已經(jīng)大面積撤柜的包括東莞長(zhǎng)安萬(wàn)達(dá)百貨、青島李滄百貨，于2009年11月27日開業(yè)的青島CBD萬(wàn)達(dá)百貨也有14600平方米面積進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然以往萬(wàn)達(dá)也曾就業(yè)態(tài)進(jìn)行過(guò)調(diào)整，但像這次一樣的大動(dòng)作卻比較少見。“關(guān)閉盈利能力不強(qiáng)的百貨門店，對(duì)外出租或者轉(zhuǎn)為其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以提升公司的財(cái)報(bào)表現(xiàn)或許是直接原因”。據(jù)了解，目前萬(wàn)達(dá)在全國(guó)約有近百家百貨，基本都是結(jié)合萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開設(shè)的，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，除了百貨，還有很多其他招商引入的餐飲、服飾等，現(xiàn)在實(shí)體商業(yè)最注重的就是人氣，做整體業(yè)態(tài)調(diào)整，增加引入能提升商場(chǎng)人氣的餐飲、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，也能提升整個(gè)綜合體的業(yè)績(jī)表現(xiàn)?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/span>

　　公開資料顯示，萬(wàn)達(dá)百貨 2013年完成收入154.9億元，盡管同比增長(zhǎng)39%，但全年僅完成計(jì)劃的91%，凈利潤(rùn)增虧7%。這是萬(wàn)達(dá)百貨歷史上第一次沒(méi)有完成利潤(rùn)計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)百貨也是該年度集團(tuán)內(nèi)唯一完成指標(biāo)不佳的公司。值得一提的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾提出萬(wàn)達(dá)百貨要到2015年年底實(shí)現(xiàn)盈利的時(shí)間表。

　　電商沖擊實(shí)體商業(yè)必須面對(duì)的困境

　　實(shí)際上，近年來(lái)大幅調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心絕不在少數(shù)，這其中一個(gè)公認(rèn)的原因就是飛速發(fā)展的電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)全面深入我們的生活，廣大消費(fèi)者的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實(shí)體，不僅改變了商業(yè)格局，商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)。從一些機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購(gòu)的品類主要集中在服裝飾品、化妝品、數(shù)碼電器等標(biāo)準(zhǔn)化電子產(chǎn)品。也就是說(shuō)，受電商沖擊最大的是傳統(tǒng)百貨業(yè)，服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)尚不明顯。這也意味著，以傳統(tǒng)百貨業(yè)為核心的商業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大沖擊。

　　在世貿(mào)天街一家新開不久的全球連鎖服裝品牌店，一位店員對(duì)在試衣間里久久不出來(lái)的年輕顧客頗有些怨言。“有一些女孩子常來(lái)試衣服，在試衣間里試好久最后也不買，其實(shí)我知道，她們都是來(lái)抄號(hào)的”這位店員說(shuō)。面對(duì)各品牌服飾店、鞋店動(dòng)輒幾百甚至上千元的高價(jià)，不少消費(fèi)者紛紛到專賣店試穿衣服、鞋子，然后記下型號(hào)，再上網(wǎng)購(gòu)買。相對(duì)于實(shí)體店越來(lái)越高的商品價(jià)格，更多消費(fèi)者選擇了網(wǎng)購(gòu)。雖然網(wǎng)店和實(shí)體店的主流顧客群有差別，但市場(chǎng)蛋糕有限，網(wǎng)上消費(fèi)無(wú)疑成了傳統(tǒng)商鋪?zhàn)钣辛Φ膿屖痴摺?/span>

　　“服飾這類業(yè)態(tài)以往是購(gòu)物中心最喜歡招商引入的，因?yàn)榉椀匿N售價(jià)格通常是成本價(jià)的10倍以上，利潤(rùn)空間巨大，于是服飾業(yè)態(tài)的承受租金能力非常強(qiáng)。相對(duì)而言，餐飲消費(fèi)單價(jià)低，承受租金能力低。所以考慮到租金收益，以前購(gòu)物中心最喜歡服飾業(yè)態(tài)。然而在電商發(fā)展起來(lái)以后，對(duì)上述業(yè)態(tài)布局產(chǎn)生了很大沖擊：由于電商對(duì)服飾產(chǎn)品、日用百貨的替代性很高，很多人網(wǎng)購(gòu)上述標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，那么實(shí)體店服飾業(yè)態(tài)以及日用品就失去了大量客源，缺乏人氣。反而是餐飲、電影院等無(wú)法用網(wǎng)購(gòu)替代的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)能聚集大量客源?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)

　　差異化經(jīng)營(yíng) 體驗(yàn)式消費(fèi) 多元化發(fā)展

　　在探訪北京朝陽(yáng)大悅城、富力中心等商業(yè)綜合體的過(guò)程中，我們能看到，比起業(yè)態(tài)調(diào)整以前，餐飲、電影院等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的占比有著明顯的提高。這也成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的應(yīng)對(duì)方式。

　　高緯環(huán)球研究部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰分析認(rèn)為：“在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大及網(wǎng)購(gòu)增速勢(shì)頭不減的雙重影響下，國(guó)內(nèi)外零售商對(duì)自身品牌擴(kuò)張策略繼續(xù)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。各大購(gòu)物中心大眾餐飲比例將繼續(xù)增大，預(yù)計(jì)可能會(huì)緩解餐飲收入目前下行的壓力。新增供應(yīng)的集中入市或?qū)轫?xiàng)目招商帶來(lái)壓力?！?/span>

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云表示，現(xiàn)在市場(chǎng)的問(wèn)題首先是購(gòu)物中心總量過(guò)剩，同時(shí)在吸收量減少或不成熟的情況下出現(xiàn)的過(guò)剩，其中，包括我們已建的購(gòu)物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高及城市其他綜合體密集帶來(lái)的過(guò)剩。在蔡云看來(lái)，一邊是開發(fā)商盲目拿地，大量建設(shè)購(gòu)物中心，可另一邊卻是零售市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩，購(gòu)物中心空置率居高不下，經(jīng)營(yíng)難度增大，同質(zhì)化增加，開發(fā)商與零售業(yè)出現(xiàn)極不相稱。而在行業(yè)的同質(zhì)化、電商沖擊及百貨業(yè)的利潤(rùn)下滑形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)剩也就不言而喻。

　　據(jù)蔡云介紹，從具體區(qū)域來(lái)看，相比北京、上海等一線城市，成都、武漢、沈陽(yáng)等二三線城市購(gòu)物中心過(guò)剩則更為嚴(yán)重?！岸€城市的體量比一線城市高出了 18%，首先是因?yàn)槎€城市住宅配套服務(wù)業(yè)的飛速發(fā)展，而新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)也催生了購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)的發(fā)展和形成，并最終導(dǎo)致購(gòu)物中心供過(guò)于求。”

　　在如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)方面，蔡云認(rèn)為，隨著環(huán)境的優(yōu)化，商業(yè)地產(chǎn)需要進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，保證租金上升，同時(shí)還需嘗試體驗(yàn)營(yíng)銷?！拔覀円J(rèn)清這個(gè)形勢(shì)，要明確商業(yè)地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的差異化經(jīng)營(yíng)，這才是我們的方向。”

　　去年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林宣布，萬(wàn)達(dá)已和百度、騰訊進(jìn)行戰(zhàn)略合作，三方出資打造萬(wàn)達(dá)電商，萬(wàn)達(dá)電商計(jì)劃首期投資人民幣50億元，萬(wàn)達(dá)持有70%股權(quán)，百度、騰訊各持有15%股權(quán)，目前仍在推進(jìn)之中。王健林透露未來(lái)總投入將超200億元。從這里，我們也多少能看出傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的多元化嘗試。

　　投資者啟示

　　傳統(tǒng)商鋪投資觀念有待轉(zhuǎn)型

　　曾幾何時(shí)，“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法成為人們的投資金句，似乎買“旺鋪”成了一勞永逸的投資法門。然而商業(yè)地產(chǎn)商們的遭遇，似乎正提醒著人們，傳統(tǒng)投資觀念也到了需要更新的時(shí)候。

　　當(dāng)前，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，商業(yè)實(shí)體店客流下降明顯，一路攀升的租金又讓實(shí)體店對(duì)降低商品價(jià)格有心無(wú)力，使得傳統(tǒng)零售業(yè)總體表現(xiàn)低迷。對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)，不僅要面對(duì)年年漸長(zhǎng)的租金，還有高額的管理費(fèi)用，再加上人工、水、電、暖等費(fèi)用，成本過(guò)高導(dǎo)致租戶退租情況越來(lái)越多。此外，入住率不高、周邊消費(fèi)人群不足的區(qū)域可能需要很長(zhǎng)的培養(yǎng)期，這期間商家往往會(huì)賠錢經(jīng)營(yíng)。所以，一個(gè)剛剛建成的社區(qū)，商家不會(huì)立刻進(jìn)入經(jīng)營(yíng)。這也是許多新建商圈區(qū)域商鋪大批空置的主要原因。目前的情況是，培養(yǎng)期時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，有的商業(yè)體為了吸引人氣，甚至打出“首年零租金”的口號(hào)，依然難以吸引到商家。

　　而另一方面，很多網(wǎng)絡(luò)實(shí)體體驗(yàn)店，都選擇開在了樓中鋪，形成較為明顯的商業(yè)效應(yīng)，也帶動(dòng)了一些特定區(qū)域?qū)懽謽堑淖馐?；體驗(yàn)式消費(fèi)往社區(qū)商業(yè)的擴(kuò)展，也帶來(lái)了新的投資熱點(diǎn)。“總的來(lái)說(shuō)，要順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，積極尋求轉(zhuǎn)型，以盤活商鋪；準(zhǔn)備投資商鋪的，應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查，了解周邊市場(chǎng)需求，切勿盲目投資?！睂I(yè)人士這樣提醒。

　　投資貼士

　　電商時(shí)代專業(yè)人士的幾個(gè)投資小建議

　　哪些類型商鋪受的沖擊最大？

　　電商以其天然的低成本優(yōu)勢(shì)席卷而來(lái)，小巧輕便易運(yùn)輸?shù)男∩唐肥艿阶畲鬀_擊，所以很多書店關(guān)門、火車票代售點(diǎn)關(guān)門、百貨店倒閉、化妝品服裝店轉(zhuǎn)讓……投資中應(yīng)當(dāng)了解。

　　哪些類型商鋪受的沖擊最?。?/span>

　　1. 經(jīng)營(yíng)大宗物品和高端高價(jià)商品的商鋪基本上沒(méi)有影響，如家具建材、黃金珠寶、奢侈品、高端服裝及其他高端商品等商業(yè)。

　　2. 服務(wù)類型的商鋪，如醫(yī)療、保健、娛樂(lè)、餐飲、賓館等商業(yè)，是網(wǎng)店無(wú)法取代的服務(wù)產(chǎn)品。

　　3. 菜市場(chǎng)、水果店類商鋪，這些新鮮類商品目前暫時(shí)無(wú)法由電商取代。不過(guò)隨時(shí)代發(fā)展，未來(lái)本地化電商或許同樣可以完成以上服務(wù)。

　　哪些類型商鋪不能買？

　　未來(lái)電商肯定更受歡迎和普及，很多實(shí)體商鋪將逐漸失去財(cái)富光輝，我們只有選擇那些受電商沖擊小的商鋪，才會(huì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)相應(yīng)提高收益。有的商業(yè)物業(yè)體量相對(duì)過(guò)剩，以同質(zhì)重復(fù)粗放的商業(yè)模式為主，部分項(xiàng)目缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)性，投資者要擦亮眼睛。

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