企業(yè)在分析如何選址的時(shí)候，究竟是在討論什么呢？
古語(yǔ)云:“不務(wù)天時(shí),則財(cái)不生,不務(wù)地利,則倉(cāng)不盈?！睙o(wú)論官方說(shuō)法中企業(yè)選址的原因是版圖擴(kuò)張、轉(zhuǎn)型升級(jí)、消減成本還是重心轉(zhuǎn)移，歸根到底是一種投資行為。而在這一投資行為中，投入的“本金”即投資額度至關(guān)重要。
而在寸土寸金和土地閑置、粗放利用的用地背景下，國(guó)家推行土地集約化，“畝均論英雄”已經(jīng)成為工業(yè)用地投資的重要標(biāo)準(zhǔn)。有限的土地，需要有更高的產(chǎn)出。那么在這些土地落戶(hù)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、投資總額和注冊(cè)資本的要求就越來(lái)越高。
下面，選址中國(guó)結(jié)合國(guó)內(nèi)典型區(qū)域的投資入駐門(mén)檻，對(duì)企業(yè)選址的“投資額度”進(jìn)行展開(kāi)。那么，一家企業(yè)給出的選址“預(yù)算”，適合選址在哪個(gè)城市？
1、選址“預(yù)算”與土地“畝均”
首先我們來(lái)了解“投資強(qiáng)度”這一概念。
所謂投資強(qiáng)度,其準(zhǔn)確的說(shuō)法為固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度, 即項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額，是衡量開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用率的重要標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算公式是：投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積，其中項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠(chǎng)房、設(shè)備和地價(jià)款等。
不同地區(qū)、不同工業(yè)園區(qū)對(duì)其入駐項(xiàng)目均有不同的投資強(qiáng)度要求，以柯恩汽車(chē)生產(chǎn)基地項(xiàng)目落戶(hù)沈陽(yáng)虎石臺(tái)新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園為例，擬占地1445畝，總投資65億元，其中固定資產(chǎn)投資62億元，那么對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度為：
620000萬(wàn)元÷1445畝=429.07萬(wàn)元/畝
這里需要注意的是，生產(chǎn)性項(xiàng)目總投資包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩部分，非生產(chǎn)性工程項(xiàng)目總投資只有固定資產(chǎn)投資，不含流動(dòng)資產(chǎn)投資。如上面提到的汽車(chē)生產(chǎn)基地案例，總投資包含固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。
此外，很多地區(qū)除了對(duì)投資強(qiáng)度有要求，還對(duì)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后畝均產(chǎn)值、年納稅額、容積率和建筑系數(shù)等有一定要求。
如小鵬智能新能源汽車(chē)整車(chē)項(xiàng)目落戶(hù)地肇慶高新區(qū)，在《肇慶高新區(qū)項(xiàng)目準(zhǔn)入管理暫行辦法（修訂）》中明確規(guī)定：
申請(qǐng)入園項(xiàng)目的投資強(qiáng)度和產(chǎn)出效益達(dá)到 “準(zhǔn)入基本條件”的有關(guān)要求。即，購(gòu)買(mǎi)一級(jí)土地的投資項(xiàng)目投資強(qiáng)度不低于300萬(wàn)元/畝，達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值不低于500萬(wàn)元/畝，年納稅額不低于20萬(wàn)元/畝；盤(pán)活現(xiàn)有土地或廠(chǎng)房的投資項(xiàng)目投資強(qiáng)度不低于150萬(wàn)元/畝或達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值不低于300萬(wàn)元/畝，年納稅額不低于10萬(wàn)元/畝。
小鵬智能新能源汽車(chē)整車(chē)項(xiàng)目擬用地3000畝，一二期總投資100億。假設(shè)，小鵬汽車(chē)的100億元投資額均為固定資產(chǎn)投資，那么小鵬汽車(chē)該項(xiàng)目的投資強(qiáng)度為：
1000000萬(wàn)元÷3000畝=333.33萬(wàn)元/畝
符合肇慶高新區(qū)的準(zhǔn)入基本條件。
2、一些典型區(qū)域的“準(zhǔn)入門(mén)檻”
東部地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地地均固定資產(chǎn)投資達(dá)到514.15萬(wàn)元/畝（7712.3萬(wàn)元/公頃），分別是中部、西部和東北地區(qū)的1.3倍、1.4倍、1.5倍。其余中部、西部和東北地區(qū)的工業(yè)用地地均固定資產(chǎn)投資依次為409.87萬(wàn)元/畝、380.17萬(wàn)元/畝、342.67萬(wàn)元/畝。
圖：2017年度東部中部西部東北地區(qū)固定資產(chǎn)投資額柱狀圖 來(lái)源：國(guó)土資源部 土地利用管理司
具體到開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)看多數(shù)“入門(mén)門(mén)檻”并未達(dá)到2017年度工業(yè)用地地均固定資產(chǎn)投資額。下面選址中國(guó)整理了部分區(qū)域設(shè)置的一些入門(mén)門(mén)檻作為案例，供大家參考。
部分省市
1、江蘇昆山
外資項(xiàng)目綜保區(qū)不低于80萬(wàn)美元/畝，開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、花橋不低于70萬(wàn)美元/畝、其他區(qū)鎮(zhèn)不低于60萬(wàn)美元/畝；內(nèi)資項(xiàng)目不低于400萬(wàn)人民幣/畝。同時(shí)要求進(jìn)一步提高工業(yè)用地容積率標(biāo)準(zhǔn)，一般行業(yè)容積率≥1.0；重型機(jī)械等特殊行業(yè)容積率≥0.7。
2、山東省
國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、其他工業(yè)集中區(qū)新建工業(yè)項(xiàng)目平均投資強(qiáng)度一般應(yīng)分別不低于350萬(wàn)元/畝、280萬(wàn)元/畝、220萬(wàn)元/畝，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后畝均產(chǎn)值一般分別不低于520萬(wàn)元/畝、400萬(wàn)元/畝、280萬(wàn)元/畝，畝均稅收一般分別不低于30萬(wàn)元/畝、20萬(wàn)元/畝、15萬(wàn)元/畝。新建工業(yè)項(xiàng)目平均容積率一般不低于1.0，建筑系數(shù)一般不得低于40%。
3、安徽省
開(kāi)發(fā)區(qū)新建工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率不低于1.0，建筑密度不低于40%（不含道路），其中國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、市管省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)新建工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率不低于1.2；國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、市管省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、縣管省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)新建項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度一般分別不低于300萬(wàn)元/畝、200萬(wàn)元/畝、150萬(wàn)元/畝，或預(yù)期畝均稅收（不含土地使用稅，下同）不少于30萬(wàn)元/年、20萬(wàn)元/年、10萬(wàn)元/年。對(duì)達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的新建項(xiàng)目，相應(yīng)核減建設(shè)用地面積。對(duì)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額低于1億元或省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額低于6000萬(wàn)元的單個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地。
4、浙江杭州蕭山
國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度原則上高于450萬(wàn)元/畝(外資項(xiàng)目高于70萬(wàn)美元/畝)，其他高于300萬(wàn)元/畝(外資項(xiàng)目高于50萬(wàn)美元/畝);現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度原則上高于200萬(wàn)元/畝(外資項(xiàng)目高于30萬(wàn)美元/畝)，其中倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的投資強(qiáng)度原則上高于150萬(wàn)元/畝(外資項(xiàng)目高于25萬(wàn)美元/畝);現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目高于100萬(wàn)元/畝(外資項(xiàng)目高于15萬(wàn)美元/畝);工業(yè)項(xiàng)目容積率高于1.2，行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施等非生產(chǎn)性用房占地面積，不得超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的7%。 預(yù)期畝均銷(xiāo)售收入:工業(yè)項(xiàng)目高于400萬(wàn)元，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目高于300萬(wàn)元，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目高于150萬(wàn)元;預(yù)期畝均稅收:工業(yè)項(xiàng)目高于30萬(wàn)元，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目高于20萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資總額低于300萬(wàn)元的工業(yè)項(xiàng)目、低于2000萬(wàn)元的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目、低于1500萬(wàn)元的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目和低于1000萬(wàn)元的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，原則上不再單獨(dú)供地。
5、浙江湖州
湖州市內(nèi)所有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)（高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)），南太湖產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、省際承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，以及各縣區(qū)規(guī)劃建設(shè)的大平臺(tái)、特色小鎮(zhèn)等引進(jìn)的項(xiàng)目，在符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等的基礎(chǔ)上，必須達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度達(dá)到400萬(wàn)元/畝以上；項(xiàng)目畝均產(chǎn)值達(dá)到500萬(wàn)元以上，畝均稅收達(dá)到30萬(wàn)元以上；項(xiàng)目建筑容積率原則上不低于1.5等。同時(shí)，對(duì)固定資產(chǎn)投資額小于1億元的新建項(xiàng)目，原則上不再單獨(dú)安排供地。
部分開(kāi)發(fā)區(qū)
1、眉山機(jī)械產(chǎn)業(yè)園
入駐園區(qū)發(fā)展項(xiàng)目的基本“門(mén)檻”：每畝投資強(qiáng)度250萬(wàn)元以上，產(chǎn)出強(qiáng)度250萬(wàn)元以上，畝平稅收10萬(wàn)元以上。
2、海口國(guó)家高新區(qū)
?？趪?guó)家高新區(qū)——要求醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、低碳制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等最低標(biāo)準(zhǔn)：投資強(qiáng)度300萬(wàn)元/畝，產(chǎn)值500萬(wàn)元/畝，稅收40萬(wàn)元/畝。
3、 張家港保稅區(qū)
張家港保稅區(qū)及所轄各類(lèi)園區(qū)項(xiàng)目土地投資強(qiáng)度全部提高到每畝不低于500萬(wàn)元人民幣，企業(yè)等用地單位內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積，不超過(guò)項(xiàng)目總用地面積的7%。
備注：
隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的不斷完善，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度指標(biāo)要求將越來(lái)越高。以上數(shù)據(jù)因地因時(shí)而異，具體指標(biāo)需以開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)工業(yè)用地相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
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