案例一：我在2001年買的新房，可拿到鑰匙以后就發(fā)現(xiàn)房子漏雨透寒.找物業(yè)要求維修，可是物業(yè)卻一直拖，直到現(xiàn)在也沒(méi)給徹底維修好。我就說(shuō)什么時(shí)候給我修房子我就什么時(shí)候交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)卻說(shuō)我的房子已過(guò)5年的保修期，得自己掏錢修房子，請(qǐng)問(wèn)有這種說(shuō)法嗎？我的維修基金豈不是白交了，維修基金只管5年嗎？這種情況我不交物業(yè)費(fèi)行嗎？
案例二：我是泡崖二區(qū)的業(yè)戶，2003年居住以來(lái)，房屋就一直漏雨，新型物業(yè)倒是修了幾次，可還是年年漏雨，這兩年物業(yè)也不管啦，就是叫我等。我想咨詢有什么辦法解決，可不可以通過(guò)法律渠道解決呢？我知道打官司也不是好打的，可我也沒(méi)有別的辦法。
編輯解答:
漏雨和透寒一般發(fā)生的部位，通常在外墻、屋頂，而這些部位屬于房屋的共用部位，而共用部位的質(zhì)量問(wèn)題在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，保修期滿后，應(yīng)該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修（啟用公共維修基金）。但如果透寒部位屬于業(yè)主自用部位，保修期滿后，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修。
住宅專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主自用部位的維修不能使用此資金。
漏雨透寒是在保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題且您有證據(jù)證明曾向開發(fā)商要求過(guò)維修的，則應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。如已超過(guò)保修期且屬于公共部位的，則應(yīng)要求物業(yè)公司予以維修（分大小修）。根據(jù)物業(yè)管理合同中一般規(guī)定物業(yè)有在緊急情況下幫助業(yè)主搶救維修的義務(wù)，但是現(xiàn)在對(duì)于大小維修的界定不是特別清晰，小修則動(dòng)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，大修則啟動(dòng)公共維修基金。私有部分則是有償維修，業(yè)主自行承擔(dān)維修費(fèi)用。
律師提示:
房屋的共用部分維修主體是開發(fā)商和物業(yè)。
目前，房屋質(zhì)量問(wèn)題中常見的就是房屋漏雨和透寒，但維修及處理方式則各不相同。業(yè)主購(gòu)買的房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知開發(fā)商，由其負(fù)責(zé)維修。保修期滿，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，如屬于共用部位或者共用設(shè)施設(shè)備，可使用啟動(dòng)房屋維修基金，并由物業(yè)公司組織維修；如屬于自用部位的，則應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)維修。需要說(shuō)明的是，房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題開發(fā)商未進(jìn)行維修或未能修好，在保修期滿再次發(fā)生問(wèn)題的，仍應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修，或者由開發(fā)商委托其他單位負(fù)責(zé)維修。
一、案例回顧
2006年3月，北京胡先生（化名）購(gòu)買了北京某房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤的最頂層，面積1000多平米，胡先生交付了房款，2007年5月收房。該樓盤名為住宅，實(shí)為寫字樓。胡先生收房后，正遇夏季，頂層不時(shí)漏雨，為此，找物業(yè)公司進(jìn)行了多次維修，但仍未全面解決頂層漏水問(wèn)題，雙方為此發(fā)生爭(zhēng)議，胡先生遂將房地產(chǎn)公司告上了法庭。
訴訟請(qǐng)求：
1.要求房地產(chǎn)公司對(duì)房屋漏水情況進(jìn)行修復(fù)。
2.自2007年7月30日起至該房屋實(shí)際修復(fù)之日止，房地產(chǎn)公司應(yīng)按每天每平米5元的租金標(biāo)準(zhǔn)賠償原告胡先生。
3.訴訟費(fèi)用、鑒定費(fèi)用由被告房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
二、法院裁判：
經(jīng)過(guò)委托房屋質(zhì)量鑒定部門鑒定，胡先生的房屋漏水屬于嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)公司應(yīng)予維修，維修期間的損失應(yīng)由房地產(chǎn)公司賠償。經(jīng)價(jià)格事務(wù)所鑒定，租金損失每平米每天5元。法院遂判決自2007年7月30日起至該房屋實(shí)際修復(fù)之日止，房地產(chǎn)公司按每平米每天5元的租金標(biāo)準(zhǔn)賠償胡先生。訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
三、案例點(diǎn)評(píng)：
1.商品房買賣合同
是買賣合同的一種，是指出賣人將房屋交付給買受人，買受人支付相應(yīng)價(jià)款的合同。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱為出賣人）將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
當(dāng)事人因商品房買賣合同的效力、履行、違約責(zé)任產(chǎn)生爭(zhēng)議而提起的訴訟，或者合同以外的利害關(guān)系人對(duì)買賣合同的當(dāng)事人提起的確認(rèn)買賣合同無(wú)效或者賠償損失的訴訟，均為商品房買賣合同糾紛。
2.適用法律
商品房買賣合同屬于特殊的買賣合同，可以參照適用《合同法》中關(guān)于買賣合同的規(guī)定。其次，商品房買賣合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，還要參照適用不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等。同時(shí)，應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。
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