物業(yè)服務(wù)不滿意，能不能不交物業(yè)費(fèi)？
業(yè)委會不合程序，業(yè)主如何監(jiān)督？
房子漏水，暖氣不熱，電價(jià)過高，車輛被劃，哪些情況該找物業(yè)公司？
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從本周起，安小居為您精心挑選新鮮熱乎的物業(yè)訴訟案例，讓我們和“市民王先森”一起，看看法院怎么處理這些天大的小事！
房子漏水找誰修？
一看保修期，二看服務(wù)合同！
案例一
一天，市民王先生發(fā)現(xiàn)自家的房子由于公共管道漏水造成房屋漏污水，立即向小區(qū)的物業(yè)公司報(bào)修。物業(yè)公司接到報(bào)修后來到王先生家中查看、拍照，但沒有維修。
兩個(gè)月后的某天，某施工單位來到王先生家中，對漏水墻面進(jìn)行了維修。由于墻體浸泡時(shí)間過長，修理后幾天，王先生發(fā)現(xiàn)原來漏水的地方壁紙脫落，墻上還出現(xiàn)了水花印跡，長出黑毛并有異味。業(yè)主報(bào)修后，物業(yè)公司又來到家中進(jìn)行了拍照，并帶走部分壁紙做樣品，但后來沒有進(jìn)行維修。
王先生氣不過，一紙文書將物業(yè)公司告上了法院，要求物業(yè)公司支付壁紙材料費(fèi)、房屋墻體損壞費(fèi)等共計(jì)6萬元。
法院判決：
根據(jù)建筑及建設(shè)工程質(zhì)量的相關(guān)法律規(guī)定以及王先生入住時(shí)間來計(jì)算，房屋內(nèi)公共管道漏水問題仍在開發(fā)商的保修期間，應(yīng)由開發(fā)商來處理，物業(yè)公司不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
王先生不服，再次向法院提出上訴，法院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王先生與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，其中約定，委托物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、要求，如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：1、業(yè)主負(fù)責(zé)督促承建商返修或委托物業(yè)公司返修，業(yè)主承擔(dān)委托返修費(fèi)用；2、業(yè)主委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)督促承建商、供應(yīng)商履行在保修責(zé)任期內(nèi)的承諾和相關(guān)義務(wù)。
法院判決：
根據(jù)王先生和物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》，王先生要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任缺乏法律依據(jù)，法院駁回上訴，維持原判。
案例二
某天，市民王二先生入住某小區(qū)，并簽訂《物業(yè)管理公約》。王二先生入住后發(fā)現(xiàn)墻面漏水，屋外地面凹陷，下雨時(shí)雨水倒灌，并由于漏水和雨水倒灌導(dǎo)致房屋及家具受損，要求物業(yè)公司進(jìn)行修復(fù)并賠償其損失共計(jì)1280元，但物業(yè)公司以王二先生未交物業(yè)費(fèi)為由拒絕維修賠償。
法院判決：
根據(jù)王二先生與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理公約》，物業(yè)公司服務(wù)管理范圍包括小區(qū)共用部分共用設(shè)施設(shè)備，王二先生作為被服務(wù)的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水，并提出造成漏水的原因及地點(diǎn)均在物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，要求物業(yè)公司按照其公約約定履行維修義務(wù)，而物業(yè)公司并未查找原因或采取任何補(bǔ)救措施，亦未向房屋開發(fā)企業(yè)反映問題，致使業(yè)主反映的問題無法得到反饋或解決、財(cái)產(chǎn)受到損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
同樣遭遇房屋漏水
王先生和王二先生上訴的結(jié)果卻不同
為什么呢？
敲黑板！劃重點(diǎn)！
首先是保修期的問題。根據(jù)建筑行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)定，房屋建設(shè)單位（也就是開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)對所有權(quán)人履行質(zhì)量保修義務(wù)。保修期自交付使用之日開始計(jì)算。
房屋的地基、主體結(jié)構(gòu)保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的合理使用年限；
房屋防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；
供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；
電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年(鏈接2015年12月2日《<北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例>——北京史上最嚴(yán)法規(guī)》)。
其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。
此外，針對漏水重災(zāi)區(qū)房屋外窗，北京也專門出臺相關(guān)文件(鏈接2015年9月29日《外窗施工管成這樣，您放心了嗎？》)，規(guī)定外窗工程最低保修期為2年，外窗防滲漏最低保修期為5年。
在發(fā)現(xiàn)問題申請維修的時(shí)候，我們首先應(yīng)該看是否在保修期內(nèi)，找對責(zé)任人，才能快速解決問題。
其次是合同條例的運(yùn)用。業(yè)主入住之初會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其中會規(guī)定服務(wù)起止時(shí)間、服務(wù)范圍和方式，它可以有效劃定職責(zé)，保護(hù)雙方利益，所以簽合同的時(shí)候，一定要看清細(xì)則，千萬不要任性地大筆一揮喲。
還要提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)。即使房屋質(zhì)量問題發(fā)生在保修期內(nèi)，您也不能一推到底，覺得這是開發(fā)商和施工單位的責(zé)任，與自己毫無關(guān)系，畢竟咱在小區(qū)里為業(yè)主服務(wù)，該積極幫業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商和施工單位的還得聯(lián)系，能先采取措施減少業(yè)主損失的咱們還得采取點(diǎn)必要的措施，和業(yè)主建立好和諧互信的關(guān)系，也對將來讓業(yè)主支持服務(wù)有益哦！
本期責(zé)編：002lm
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