購房者最擔(dān)心在這些問題上碰到麻煩
“買套房，不僅是對經(jīng)濟(jì)能力的考量，更是對個(gè)人身心的嚴(yán)峻考驗(yàn)”，如果你買過二手房或正經(jīng)歷著這個(gè)過程，很大程度上都會(huì)對這句話感同身受。因?yàn)榈步灰走^二手房的人或多或少都會(huì)經(jīng)歷這樣那樣的“痛點(diǎn)”，小則物業(yè)交割發(fā)生欠費(fèi)、乃至上手戶口“擋道”，大則訂金不退或半路“殺出個(gè)”共有產(chǎn)權(quán)人無法交易，甚至房屋被查封無“解藥”等。
今年，上海鏈家全城聯(lián)動(dòng)，與所在小區(qū)的居民展開調(diào)研，了解購房者在二手房交易過程中最常遇見的問題以及最迫切解決的問題，通過盤點(diǎn)和整理發(fā)布了業(yè)內(nèi)首個(gè)“二手房交易風(fēng)險(xiǎn)提示白皮書”，并將內(nèi)容制作成簡單易懂的視頻，在上海鏈家的門店和簽約中心循環(huán)播放，讓購房者對可能存在的風(fēng)險(xiǎn)了然于心。同時(shí)，上海鏈家找出這些“風(fēng)險(xiǎn)”的解決之道，解決購房者的后顧之憂。
全城開展交易風(fēng)險(xiǎn)提示，讓交易風(fēng)險(xiǎn)無處遁形
交易風(fēng)險(xiǎn)提示白皮書指出，由于二手房交易流程的特殊性，產(chǎn)權(quán)與資金在無法同步完成交易的情況下，往往容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)交易前、交易中、交易后進(jìn)行歸類，其風(fēng)險(xiǎn)多集中爆發(fā)在以下環(huán)節(jié)：抵押風(fēng)險(xiǎn)、購房資質(zhì)問題、貸款風(fēng)險(xiǎn)、稅費(fèi)誤算風(fēng)險(xiǎn)、置換風(fēng)險(xiǎn)、交割風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)交易往往表現(xiàn)在交易中為：信息不對稱、產(chǎn)權(quán)調(diào)查不盡責(zé)、訂金簽署有漏洞；虛假承諾交易稅費(fèi)、誤導(dǎo)買房資格等影響合同效力；簽前查封，以房抵債無法履約；物業(yè)交割不清晰、質(zhì)量瑕疵無法追責(zé)、發(fā)現(xiàn)兇宅無法撤消交易等。在過去，一旦出現(xiàn)這些問題，買賣雙方都不得不為這些風(fēng)險(xiǎn)買單。
案例一：謹(jǐn)慎求證房屋產(chǎn)權(quán)的可靠性
無論是自己網(wǎng)上搜索攻略還是接觸專業(yè)中介，都會(huì)有越來越多的人提醒購房者：一定要親自去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易相關(guān)部門做“產(chǎn)調(diào)”，確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰。
“雖說有驚無險(xiǎn)，但沒有及時(shí)做產(chǎn)調(diào)還是讓我心有余悸”，羅先生去年通過中介購買了一套房屋，因?yàn)楸容^相信中介就沒有及時(shí)去做產(chǎn)調(diào)，后來在朋友的強(qiáng)烈“批判”下去房地產(chǎn)簽約中心拉產(chǎn)調(diào)。
羅先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，房子并不像承諾的那樣“沒有問題”，“房子做過抵押，不過后來撤銷了，不影響交易”，盡管如此，羅先生后來仍然拿自己的例子做教訓(xùn)，對身邊買房的朋友強(qiáng)調(diào)做產(chǎn)調(diào)的重要性。
房產(chǎn)抵押是正常的借款行為，但如未在交易過戶前結(jié)清抵押借款金額，就有潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，所以核查房屋抵押信息是交易申請的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，并及時(shí)辦理注銷。在實(shí)際交易中，確保房屋產(chǎn)權(quán)的清晰，除了指房屋無抵押、無貸款可以正常交易外，還涉及買賣雙方的資格認(rèn)定問題。比如賣房人是不是產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)證上有幾個(gè)所有權(quán)人，在簽約時(shí)一定要求所有的業(yè)主都要簽字。而買房人是否涉及到限購限貸，尤其是年輕人結(jié)婚買房，容易碰到以前自己的名字在父母房產(chǎn)證上出現(xiàn)過，以及因?yàn)橘J款政策收緊，承諾的貸款辦不出從而在合同上發(fā)生糾紛。
所以，在買賣房屋前，購房者一定要做好全面的調(diào)查，避免因一時(shí)疏忽大意而陷入錢房兩失的尷尬境地。
案例二：規(guī)范錢款交接的重要性
二手房交易中錢款交接的程序是否規(guī)范非常重要，這決定了購房者交出去的定金、首付款、尾款等是否安全。
按慣例，二手房交易合同簽訂后，買家會(huì)先付一部分資金給賣家，待過戶完成后再支付剩余款項(xiàng)。賣家拿到的這部分資金往往多用于還貸款，先解除抵押后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易。買家最終拿到產(chǎn)權(quán)證。如果發(fā)生賣家“一房二賣”或者“卷款而逃”，買家先付出的資金等于打了水漂。市民劉女士就遇到了這個(gè)讓人頭疼的問題，她將自己的房屋賣給了朋友王小姐，因?yàn)槭鞘烊司驮谑盏绞赘逗箝_始辦理過戶，沒想到在過戶成功支付尾款的節(jié)骨眼上，王小姐的經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)問題，無法按照約定支付剩下的尾款，讓劉女士很是頭疼。
一般來說，在沒有第三方資金監(jiān)管的情況下，專業(yè)的中介公司都會(huì)在定金、首付款、尾款等不同付款節(jié)點(diǎn)起到監(jiān)督作用，盡量確保買賣雙方的利益。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)規(guī)范性的提高，目前錢款支付相對安全很多，但購房者仍然要保持高度警惕。同時(shí)，還要特別重視貸款問題，因?yàn)橘I受方的貸款額度由銀行根據(jù)收入、交易房屋情況等多方面進(jìn)行綜合審批，放款時(shí)限也是根據(jù)銀行實(shí)際情況調(diào)整，因此買賣雙方必須謹(jǐn)慎判斷，留有足夠余量，防止風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
案例三：物業(yè)交割清晰的必要性
今年3月，剛剛住進(jìn)新居的李先生還沒高興多久，就被一張催繳物業(yè)費(fèi)的單子搞蒙了，幾番溝通下來才明白，原來是上一任房主拖欠了物業(yè)費(fèi)，李先生立即聯(lián)系了居間中介和原房主，幾經(jīng)交涉之后，在李先生愿意分擔(dān)一半費(fèi)用的情況下，原房東才同意配合補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)。
最終事情得到解決的李先生算幸運(yùn)的，上海鏈家在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些購房者甚至遇到原房東惡意欠費(fèi)、拒不補(bǔ)交的情況，最后只能通過法律途徑解決，這其中的波折實(shí)在是讓購房者心力交瘁。
上海鏈家表示，過戶后發(fā)現(xiàn)房屋有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等“后遺癥”的事情并不鮮見，扯皮事件非常多，此時(shí)購房者往往處于弱勢，很難向賣房人伸張權(quán)益。
除了以上三點(diǎn)，稅費(fèi)問題和信息不對稱也是購房者普遍反映比較多的買房“風(fēng)險(xiǎn)”。在整個(gè)交易過程中，涉及到契稅、個(gè)稅、營業(yè)稅、中介費(fèi)等名目繁多的稅類，讓購房者“傻傻分不清楚”，難免會(huì)給不法分子留下“可乘之機(jī)”。
另外，因?yàn)橘I賣雙方信息不對稱導(dǎo)致購房者買入后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)?shù)睦右灿泻芏啵热玑烎~房源、虛假房源、夸大承諾、隱瞞房產(chǎn)信息等，讓購房者不勝其煩。
解決之道：“八大安心服務(wù)承諾”讓交易零風(fēng)險(xiǎn)
虛假房源信息、一房多賣、交錢無法辦理過戶、購房者交錢后中介攜款跑路……在梳理出二手房交易流程中的高發(fā)風(fēng)險(xiǎn)后，僅僅做出提示顯然仍然是無法完全保障購房者利益的，上海鏈家重磅推出了上海鏈家“八大安心服務(wù)承諾”，為購房者提供了從簽約前到交房后的購房全流程保障。
“八大安心”服務(wù)承諾：不吃差價(jià)、吃一賠十；稅費(fèi)精算、誤差補(bǔ)償；交易不成、傭金全退；真實(shí)房源、假一賠百；簽前查封、先行墊付；房屋篩查、原價(jià)回購；物業(yè)欠費(fèi)、先行墊付；房屋漏水、維修保固。上海鏈家承諾，一旦發(fā)生以上瑕疵服務(wù)，將率先進(jìn)行補(bǔ)償、或是對客戶的損失先行墊付，將二手房風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
從敢為人先的“真房源行動(dòng)”，到不斷改進(jìn)、完善功能的上海鏈家APP，再到努力提高經(jīng)紀(jì)人專業(yè)素質(zhì)的多項(xiàng)舉措，上海鏈家一直努力跋涉在精進(jìn)業(yè)務(wù)、提升服務(wù)的征程中，用讓人驚嘆的毅力和韌勁，在服務(wù)的專業(yè)度和體驗(yàn)度上精心打磨，積極兌現(xiàn)“為房產(chǎn)交易保駕護(hù)航”的美好承諾。
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