我們簽約的房主，有不少是還沒拿房的；來咨詢了解的，也有還沒有買房的。所以，我們也會(huì)被問到，怎么選戶型？
在我們實(shí)際服務(wù)的項(xiàng)目里，確實(shí)有為了彌補(bǔ)戶型缺陷，在家裝里需要額外多投入的案例。之前，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高，大家挑房選房的時(shí)間有限，正好趁現(xiàn)在橫盤期，大家多花點(diǎn)時(shí)間選個(gè)好戶型，是很具有實(shí)際操作性的。
01
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看戶型圖判斷
（戶型一）
（戶型二）
怎么看這樣的兩個(gè)戶型，哪個(gè)更好呢？
簡(jiǎn)單說，進(jìn)深/開間比，越接近4:6，就越合理。在都有偏離情況下，優(yōu)選進(jìn)深小開間大的。因?yàn)檫M(jìn)深大，屋內(nèi)相對(duì)會(huì)偏暗。
從這個(gè)指標(biāo)來看一看上面兩個(gè)戶型：
即便嚴(yán)格按兩個(gè)圖最深和最寬處來比，這兩個(gè)戶型在進(jìn)深和開間比上，也是“戶型一”勝出。（戶型沒有尺寸時(shí)，這步，用尺子對(duì)比著圖就能做）
然后，我們看，通透狀況
用這點(diǎn)來對(duì)照上面的戶型：
戶型一只有相鄰側(cè)通風(fēng)，戶型二既有對(duì)側(cè)通風(fēng)也有相鄰側(cè)通風(fēng)，顯然在這方面，戶型二優(yōu)于戶型一。
再看動(dòng)靜分區(qū)
以動(dòng)靜分區(qū)方式看一看上面兩個(gè)戶型：
從分區(qū)上，戶型一動(dòng)靜分明，戶型二動(dòng)靜分區(qū)并不明顯。
另外一個(gè)指標(biāo)跟動(dòng)靜分區(qū)有關(guān)聯(lián)，但不完全一致，就是：動(dòng)線參考。
從動(dòng)線角度，這三線不交叉盡量少交叉的戶型更好，來看上面兩個(gè)戶型對(duì)比：
戶型一，再下一城。
還有要看的就是干濕分區(qū)
在濕區(qū)里，重點(diǎn)看廚房，離入戶門越近越好，離臥室越遠(yuǎn)越好。因?yàn)橛泄艿蓝?，加裝的功能設(shè)備也多等因素，能與一個(gè)衛(wèi)生間隔墻相鄰最好。
從這個(gè)角度來看上面的兩個(gè)戶型，戶型一的廚房位置絕佳，又跟一個(gè)衛(wèi)生間隔墻相鄰，教科書般標(biāo)準(zhǔn)。戶型二在這方面，有明顯缺陷。
除了上面五個(gè)方面的參考指標(biāo)，從戶型圖里還能讀出很多信息，比如：戶型一只有一個(gè)衛(wèi)生間，在家庭成員多于3位時(shí)，會(huì)遇到洗漱浴廁方面的矛盾，這方面肯定不如戶型二的雙衛(wèi)生間更合用。又比如：
同為交通區(qū)域，戶型一里，跟餐廳共享，并不浪費(fèi)；如果裝修階段強(qiáng)調(diào)玄關(guān)的重要性，也有空間多變的可能性。
戶型二里，這個(gè)交通區(qū)域，幾乎沒法利用，也幾乎沒法做玄關(guān)優(yōu)化。
等等，在這些方面，如果能對(duì)戶型和數(shù)據(jù)進(jìn)行細(xì)讀再做參考，肯定能在選房前期規(guī)避很多后期改造要面對(duì)的挑戰(zhàn)和問題。不過這些方面群聚不盡，也跟之后入住其間，每家想要的生活所需有關(guān)，所以就不作為參考指標(biāo)一一列出了。
02
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看該戶型在樓宇和小區(qū)的相對(duì)位置
挑中比較滿意的戶型圖后，下一步，就該找來樓宇和小區(qū)布置圖看一看了。
從這樣的樓宇布局里，能看出單一戶型圖里無(wú)法看到的一些重要信息。比如：
圖里左上的06戶型、左下的03戶型，臥室和旁邊戶型的衛(wèi)生間隔墻相鄰。有可能會(huì)面對(duì)衛(wèi)生間上下用水，墻面防水不到位返滲等問題。
01和08戶型，隔墻相靠電梯井，有受電梯運(yùn)營(yíng)噪音影響的隱患。
02、03、06、07如果單獨(dú)從戶型看，衛(wèi)生間和廚房都是采光通風(fēng)良好的，但從這個(gè)樓宇布局里就能清楚發(fā)現(xiàn)，都是跟對(duì)面戶近距離相向，而且在凹處底部，幾乎沒有陽(yáng)光能照射到，采光也不會(huì)好，而且因?yàn)楹袜従咏嚯x相向，衛(wèi)生間幾乎需要全年關(guān)窗閉簾。
這一步，還要確認(rèn)一個(gè)至關(guān)重要的數(shù)據(jù)：使用率。使用率，是室內(nèi)凈使用面積跟建筑面積之間的百分比。而室內(nèi)凈使用面積，有時(shí)候跟房本或購(gòu)房合同里的數(shù)據(jù)并不一致，比如像loft戶型、開放商贈(zèng)送等情況；另外還有，是否能“偷”些面積作為室內(nèi)凈使用面積，這個(gè)也能從樓宇圖里看出個(gè)端倪。這部分比較敏感，點(diǎn)到為止。
絕大多數(shù)戶型，也能找到所在小區(qū)的布局圖或者沙盤圖：
從這，能直觀感受戶型所在位置，是否能有真正的有效采光，以及跟周圍相鄰建筑、市政交通等的相對(duì)關(guān)系。“樓王位置”、“無(wú)敵景觀”、“在小區(qū)正中心”、“視野開闊”等等，所有這些形容描述，是否與實(shí)際相符，在這沙盤圖里，就能一目了然，被驗(yàn)真?zhèn)巍?/p> 03 —
實(shí)地了解
實(shí)地了解，往往不會(huì)只了解戶型情況，而是會(huì)一并整體了解房子本身，這方面的需要了解的內(nèi)容很多，視情況，到時(shí)候我們?cè)賹懸黄辗恐改献鲈敿?xì)介紹。僅從戶型了解的角度，實(shí)地了解，提請(qǐng)注意幾點(diǎn)：
了解房屋的凈高，盡量不選2.5米以下的；
建議在不同時(shí)間多次了解。其中，最必須的，是白天，挑有陽(yáng)光的日子，根據(jù)戶型朝向，選對(duì)應(yīng)應(yīng)該有光照的時(shí)間點(diǎn)上門；
特別留意跟相鄰和上下戶型之間，是否有比較大的噪音和其他生活影響。若能很明顯感知，不建議選。這方面的影響，后期也很難通過裝修完善。
要看周圍可能產(chǎn)生的干擾：如主干道噪音、高壓線距離、是否有公交車展、一些有影響的市政設(shè)施（如垃圾處理站），等等；
04
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改造優(yōu)化成本
戶型本身，有很多方面相當(dāng)于是先天因素，像通透狀況、朝向、與周圍的相對(duì)物理?xiàng)l件等等，這些先天不足，能不選盡量不選。而有些，即便初看沒有明顯優(yōu)勢(shì)，后期可以通過裝修調(diào)整完善，甚至改造成本并不高，完成后，對(duì)于居家實(shí)用性來講，可能不輸于初看不錯(cuò)的戶型。這時(shí)，就要各位細(xì)讀戶型圖，最好能找來原始結(jié)構(gòu)圖，一起研讀。
這方面涉及太廣，有些也需要比較深的專業(yè)積累。給些淺顯的思路吧：
先了解些戶型圖或原始結(jié)構(gòu)里的會(huì)出現(xiàn)的標(biāo)示：
也要注意，各種管路，跟樓宇相連的管井，下水口，燃?xì)恻c(diǎn)等等在圖里標(biāo)注的位置。
具體展開幾個(gè)點(diǎn)：
不少房主會(huì)傾向選擇全面積落地窗，覺得有承重墻阻隔會(huì)影響觀效。
但從這A、B的示意圖來說，B戶型未必落后于A的全面積落地窗。
另外：
戶型一A處陽(yáng)臺(tái)，盡管比戶型二B處陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深更深，但純粹從戶型看采光的話，對(duì)于居室的采光影響，反倒是B會(huì)造成更暗。
還有：
像戶型一里的A處標(biāo)紅，可以應(yīng)用到有戶門處：
以這種改造方式，有效利用空間，解決部分居室的收納問題。
在戶型二里，如果廚房和進(jìn)門處的隔墻是非承重墻，就可以做這樣的調(diào)整：
在紅色區(qū)域做成廚、餐、起居一體的整體空間，把藍(lán)色區(qū)域改為臥室。充分改善之前動(dòng)靜分區(qū)不合理，動(dòng)線沖突等問題，這樣的調(diào)整，也為玄關(guān)優(yōu)化提供了可能。
也會(huì)有一些更深的，
像A、B同樣的面積，因?yàn)閯?dòng)線布局的調(diào)整，在實(shí)際使用上，明顯A比B會(huì)更實(shí)用，事實(shí)增加了使用面積。
另外，
像戶型二里面A、B兩處轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，是典型的結(jié)構(gòu)性熱橋：
產(chǎn)生的影響，簡(jiǎn)單說就是保溫性能會(huì)差一些。
這方面，有興趣的各位可以自己再深入了解。家裝就是這樣，越挖，知識(shí)點(diǎn)越多，越欲罷不能。
時(shí)間精力有限，也覺得即便積累了這些知識(shí)，用武之地不多，那就來找我們吧：
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