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注意丨二手房交易存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

2016.10.08

前言

隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快，近五年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈演愈烈，在全國(guó)各大城市特別是北京、上海、深圳和廣州等一線城市，房屋交易數(shù)量猛增，房屋買賣逐漸成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下普通老百姓最大的一項(xiàng)消費(fèi)和投資。相對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，二手房具有價(jià)質(zhì)優(yōu)廉、即時(shí)入住、省時(shí)省力等優(yōu)點(diǎn)而廣受置業(yè)者的親睞。二手房買賣成為了房產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，其買賣中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)也隨著而來(lái)。

看房中的法律風(fēng)險(xiǎn)

看房主要包括實(shí)地查看房屋的基本狀況和對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的核實(shí)調(diào)查。這是規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)的重大步驟。但是，在實(shí)際房屋交易過(guò)程中很多買房人往往關(guān)注到了第一點(diǎn)，即實(shí)地查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻往往忽視了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)。而第二點(diǎn)恰恰是法律風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)點(diǎn)。在現(xiàn)實(shí)交易中，由部分產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同最終毀約引起了許多糾紛。

根據(jù)我國(guó)《合同法》和《民法通則》的相關(guān)規(guī)定：房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過(guò)全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者盡管產(chǎn)權(quán)人未簽字，但是事后明確追認(rèn)的合同依然有效，否則合同將因?yàn)榍趾α瞬糠之a(chǎn)權(quán)人的合法利益而歸于無(wú)效。在房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)下，賣房人往往更愿意承當(dāng)數(shù)額較少的締約賠償責(zé)任，而將房子賣給第三人以期從中最大限度的獲得收益。

因此，在二手房買賣中，買房人作為相對(duì)弱者，利益容易被侵害，應(yīng)該在合同簽訂前對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的的核實(shí)，核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤。這樣才能夠有效地避免出現(xiàn)部分產(chǎn)權(quán)人簽訂合同最后卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而主張合同無(wú)效的情況，從而有效地保障買房人的合法權(quán)益。

簽約過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

二手房房屋買賣合同的簽訂是房屋買賣過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)，也是最可能出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)。根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，二手房買賣合同的簽訂只要符合合同有效成立的條件就發(fā)生法律效力。現(xiàn)在的二手房買賣中，最常見(jiàn)的現(xiàn)象就是“一房二賣”。一房二賣”是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。有時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)一房多賣(三個(gè)以上)的情形。

在二手房買賣過(guò)程中，買賣合同的簽訂對(duì)買賣雙方的權(quán)利保護(hù)至關(guān)重要。雙方要嚴(yán)格確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。面對(duì)“炒房客”和“一房二賣”賣房人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過(guò)約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增家賣房人的違約成本，從而減少房屋交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

過(guò)戶、交房中的法律風(fēng)險(xiǎn)

過(guò)戶、交房是二手房買賣的最后的步驟，在實(shí)務(wù)中這兩個(gè)步驟往往同時(shí)發(fā)生。因此這里將其放在一起探究。從物權(quán)變動(dòng)方面來(lái)看，物權(quán)有公示原則，即，物權(quán)的享有和變動(dòng)必須以一定的公示方式向社會(huì)公開(kāi)，以便社會(huì)公眾知悉。我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消失，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在我國(guó)，二手房買賣需要在簽訂合同后完成公示才能完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其公示的方式為登記，不登記不得對(duì)抗善意第三人。但是，近年來(lái)，因?yàn)榉课莸怯浺l(fā)了不少爭(zhēng)議。

根據(jù)《物權(quán)法》第12條房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)當(dāng)事人。因此，本案中房屋登記機(jī)關(guān)在辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)時(shí)需要查驗(yàn)申請(qǐng)人的房產(chǎn)證、驗(yàn)明身份，并詢問(wèn)相關(guān)事項(xiàng)。根據(jù)2010年11月18日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第1條：公民、法人和其他組織對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記行為不服的，提起行政訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

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