導(dǎo)讀：
“不懂開發(fā)報(bào)建的拓展狗不是真拓展“這句話是有來頭的，記得當(dāng)時(shí)在投資拓展群集體討論某個(gè)項(xiàng)目之后，某位江湖老司機(jī)刀哥頗有感慨的總結(jié)陳辭，一時(shí)眾人紛紛贊同，深以為然。
還記得前幾天老潘在一篇文章中說，近幾年深深地明白在這個(gè)政策性很強(qiáng)的行業(yè)內(nèi)的投資拓展人員想有立足之地，必須具有持續(xù)性的能力，這個(gè)持續(xù)性的能力就是專業(yè)能力，能力就像你騎自行車學(xué)會(huì)了有基礎(chǔ)的騎車技能、學(xué)會(huì)了一輩子不忘，但要是真正有專業(yè)能力那就是專業(yè)自行車賽車手的水平和技能才行。
老岳知道，現(xiàn)在各公司工作模式五花八門，有些公司的拓展狗需要跟進(jìn)開發(fā)報(bào)建，而有些公司并不需要，老岳屬于后者，所以呢，這篇文章比較粗淺，考慮部分拓展小狗們的需求，老岳決定總結(jié)一下，只是最初級(jí)普及性說明，如果您是開發(fā)報(bào)建老手，那就一笑了之，可略過此篇，若您能指點(diǎn)一二，老岳自當(dāng)感激不盡。
---------------------------------------------
一、開發(fā)報(bào)建專業(yè)分工
特點(diǎn)： 程序規(guī)范太難記，對(duì)號(hào)入座找感覺
今年9月份的時(shí)候，某區(qū)國土局在香山飯店舉辦了一次專題培訓(xùn)，老岳有幸也去參加了學(xué)習(xí)，日常工作中老岳也收集了一些關(guān)于開發(fā)報(bào)建的報(bào)告，或許是老岳太愚笨，整體感覺下來還是比較細(xì)碎， 大部分都是 “ 程序性規(guī)范性文件“，不生動(dòng)不深刻，看完就忘了，作為不跑手續(xù)的老岳總是無法有個(gè)感性認(rèn)識(shí)。
所以老岳決定從公司開發(fā)部架構(gòu)開始研究，并專門找他們請(qǐng)教多次，反而有很多感性的認(rèn)識(shí)和收獲。在老岳的單位，對(duì)于一個(gè)大型復(fù)雜項(xiàng)目，專人專崗設(shè)了四個(gè)：發(fā)改口、規(guī)土委口、建委口、市政口，其他的人防、消防、園林等都是兼顧的；
有趣的是，大家各自的工作狀態(tài)也完全不同的，比如市政口的小哥一般不在辦公室，而是在工地上和工程的哥們一起辦公，最忙碌的就是規(guī)土委口同事們，一年四季好像都在跑跑顛顛，而其他的專業(yè)口是階段性忙碌，發(fā)改的小哥忙碌完最初的階段就比較悠閑了，建委口和其他的專業(yè)口則是需要等待時(shí)機(jī)成熟才有機(jī)會(huì)忙碌。而對(duì)于小型而簡單的項(xiàng)目，大部分都是一個(gè)人從頭盯到尾，全套流程全負(fù)責(zé)；
開發(fā)部同事甲說: “開發(fā)報(bào)建的難度不在于技術(shù)，同等規(guī)則下報(bào)建手法因人而異，很多東西只可意會(huì)不可言傳，只能在實(shí)踐中慢慢體會(huì)；
開發(fā)部同事乙說：“開發(fā)報(bào)建這活兒是個(gè)不能要臉面的活兒，通常和政府的人約好了，到了之后對(duì)方也經(jīng)常開會(huì)或者有其他事情在忙，然后一等一兩個(gè)小時(shí)，好不容易見到了，人家?guī)追昼娍赐瓴牧?，提一些問題回來繼續(xù)修改，結(jié)果還是沒辦成......“
開發(fā)部同事丙說： “開發(fā)報(bào)建是個(gè)拼人品的活兒，難度不是很大，但是要心細(xì)，報(bào)建的文件全部檢查一遍，別出現(xiàn)問題，如果最初人家管理部門信任你，你的文件沒細(xì)摳提交了，結(jié)果出現(xiàn)問題了，你的人品和印象都打折扣了，下次再辦就不好辦了”
本篇文章中，老岳并不是要教給大家具體怎么跑手續(xù)，只是從思維模型方面讓拓展小狗們理解開發(fā)報(bào)建，讓完全不懂開發(fā)報(bào)建的小伙伴找點(diǎn)feel ，下面從發(fā)改方面、規(guī)土委方面、建委方面三個(gè)大專業(yè)來講開發(fā)報(bào)建；
-------------------------------
1、 發(fā)改方面報(bào)建要點(diǎn)（難度系數(shù)：3顆星）
特點(diǎn)： 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告很重要， 投資計(jì)劃要排好
很多情況下，發(fā)改的批復(fù)因?yàn)椴簧婕拔遄C的下發(fā)，所以某些時(shí)候也不被視為重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，但是這是項(xiàng)目開發(fā)的第一步，而且立足于項(xiàng)目全局，所以今天要介紹幾句。
(1) 辦理程序：辦理發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)，需要提前準(zhǔn)備一系列文件，比如書面申請(qǐng)、資金證明、土地使用權(quán)證明、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、資質(zhì)證明、地形圖及投資概算等，如下表所示：
這里重點(diǎn)說《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的篇幅比較長，厚厚的估計(jì)要100P左右，有點(diǎn)類似于可行性報(bào)告，但是二者在立足點(diǎn)方面卻又不一樣。
《可行性研究報(bào)告》主要是從微觀角度對(duì)項(xiàng)目本身的可行性進(jìn)行分析論證，側(cè)重于項(xiàng)目的內(nèi)部條件和技術(shù)分析，說白了，就是從企業(yè)自身出發(fā)，能為企業(yè)賺多少錢等；
《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》主要是從宏觀角度對(duì)項(xiàng)目的外部性影響進(jìn)行論證，側(cè)重于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)分析，主要包括擬建項(xiàng)目的基本情況和該項(xiàng)目的外部影響。說白了，主要是為政府服務(wù),從社會(huì)角度出發(fā)，所以看起來有點(diǎn)云里霧里的）
（2）特殊說明：取得發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)還有一個(gè)重要文件就是“30%的資金證明“，對(duì)于項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告中的投資科目，發(fā)改會(huì)進(jìn)行審核，資金證明則需要達(dá)到投資額的30%，舉個(gè)例子：某項(xiàng)目審核后總投資額74億元，其中已經(jīng)支付完畢的土地款27億，扣除土地款之外，公司賬面資金還要有74億*30%=22億元，所以企業(yè)至少準(zhǔn)備49億，對(duì)于土地昂貴的城市而言，資金方面亞歷山大啊~
（3）成果文件 ：最終的成果文件是一頁加蓋公章的批復(fù)文件，樣本如下：
------------------------------------
2、規(guī)土委方面報(bào)建要點(diǎn)（難度系數(shù)：5顆星）
特點(diǎn)： 多個(gè)環(huán)節(jié)均涉及，程序繁瑣周期長
國土規(guī)劃委方面的工作可以歸納為以下兩個(gè)詞： 周期長、難度大。需要在國土規(guī)劃委辦理重要任務(wù)包含：規(guī)劃條件、用地規(guī)證、規(guī)劃方案復(fù)函、工程規(guī)證、土地證（不動(dòng)產(chǎn)登記證）、規(guī)劃驗(yàn)收等;
（1） 規(guī)劃條件：剛才說過了，一般來說招拍掛的項(xiàng)目自帶規(guī)劃條件，某些歷史遺留項(xiàng)目還是需要辦理規(guī)劃條件批復(fù)。
（2） 用地規(guī)證：全稱為建設(shè)用地規(guī)劃許可證，這里重要的前置條件就是立項(xiàng)批復(fù)和《建設(shè)用地釘樁測(cè)量成果報(bào)告書》(簡稱“釘樁）”，具體辦理完成后，最終的成果文件為一個(gè)黃色小本， 簡單列明了單位、位置和面積，附件是地塊規(guī)劃條件；
（3）方案復(fù)函：如果說規(guī)劃條件和用地規(guī)證是對(duì)土地的批復(fù)程序，那么從規(guī)劃方案復(fù)函開始就是對(duì)樓體的批復(fù)了，這里最核心的關(guān)鍵文件就是符合要求的設(shè)計(jì)圖紙，同時(shí)這過程中要征詢園林、人防、消防等專業(yè)口的意見。
（4）工程規(guī)證：工程規(guī)證是進(jìn)一步的深化，必須有設(shè)計(jì)單位的總平圖和分層面積圖，同時(shí)必須有園林的招投標(biāo)手續(xù)和勘察手續(xù)，成果文件則一本綠色小本，標(biāo)注了單位、位置、規(guī)模，附件文件包含了層數(shù)、高度、人防面積等信息；
（5）國土證（改革后統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)登記證）：其實(shí)國土證的辦理嚴(yán)格來說沒有明確的時(shí)間要求，但是這是辦理開工證的必要條件。其實(shí)對(duì)于國土證的辦理最核心的要素是說明土地來源，并證明已經(jīng)繳納土地費(fèi)用，對(duì)于公開市場(chǎng)獲取的土地，非常簡單，而對(duì)于二手交易或者法拍等途徑，則需要提供相應(yīng)的合同；
成果文件為紅色大紅本，包含了土地使用權(quán)人、地號(hào)、地類、使用權(quán)類型、終止日期、使用權(quán)面積（如果有抵押，文末會(huì)顯示抵押信息）
特殊說明：根據(jù)新政策， 如果土地證和房產(chǎn)證都已經(jīng)辦理，二者均有效；已經(jīng)有土地證還沒有辦理房產(chǎn)證的，需要收回土地證統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)證，如果二者均未辦理，統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證；
---------------------------------------
三、建委方面報(bào)建要點(diǎn)（難度系數(shù)：4顆星）
特點(diǎn)：萬里長征走一半，即將回款俱歡顏
一般來說，能夠來到建委辦事，萬里長征已經(jīng)走了一半，可是稍微喘口氣了，建委負(fù)責(zé)辦理兩大證件，施工許可證（俗稱”開工證”） 、預(yù)售許可證（俗稱”預(yù)售證”）；
(1) 施工許可證： 作為一個(gè)收口事項(xiàng)，施工許可證前置條件比較多，但難度不會(huì)太高，主要是成本、工程、設(shè)計(jì)、施工等單位的配合和組織工作；最終的成果文件是一個(gè)藍(lán)色小本，包含了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和竣工時(shí)間的相關(guān)信息；相關(guān)附件則包含了單體建筑的規(guī)模和規(guī)證編號(hào)；
特別說明：核心文件“施工與監(jiān)理部門的招投標(biāo)“ 是由成本部配合完成；另一關(guān)鍵條件是施工圖紙經(jīng)過審圖機(jī)構(gòu)審查，取得審查合格書，施工及監(jiān)理單位完成了的招投標(biāo)備案手續(xù)”；
（2）預(yù)售許可證：辦預(yù)售證是最開心的事情了，因?yàn)楹芸炀涂梢曰乜盍藒
預(yù)售許可證的前置條件就是要把預(yù)測(cè)房屋數(shù)據(jù)錄入，而且投資額達(dá)到25%，比如當(dāng)期辦理的立項(xiàng)批復(fù)74億，其中土地款27億，需要達(dá)到的投資額為（74億-27億）*25%； 另外需要滿足工程進(jìn)度需求，7層以下建筑要求封頂，7層以下建筑要求封頂，7層以上建筑要完成總層數(shù)的一半，且不得小于7層。
特別說明：預(yù)售證難度不大，但是需要細(xì)心，尤其是預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)要嚴(yán)查，測(cè)繪單位會(huì)提供一個(gè)小光盤，由開發(fā)部申報(bào)給政府部門，經(jīng)辦人員需要仔細(xì)審核。
關(guān)于市政，前面說過市政的報(bào)批報(bào)建涉及到各個(gè)專業(yè)，比如自來水、排水、電力、燃?xì)狻⒕W(wǎng)通等，可能貫穿項(xiàng)目始終，因?yàn)楸容^細(xì)碎，老岳就不多說了~
----------------------------------
最后老岳想用一個(gè)真實(shí)的案例考考大家：一座自持的辦公建筑，曾經(jīng)辦理過房產(chǎn)證，歷經(jīng)10年后，因?yàn)槟昃檬?，開發(fā)商直接推到了重新蓋了一棟新的，那么房產(chǎn)證能再辦下來么？
聯(lián)系客服
