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小區(qū)每年公共收益是多少？物業(yè)公司扣除了多少？

有的小區(qū)算得明明白白，也有小區(qū)是一筆“糊涂賬”。
華商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共收益中，被物業(yè)公司扣除的管理費（服務(wù)費）占比并不統(tǒng)一，有30%的，也有小區(qū)全部入賬未收取管理費。

業(yè)主投訴

這個小區(qū)公共收益要支付物業(yè)14萬管理費

“公共收益是小區(qū)全體業(yè)主的收入，物業(yè)公司公布了《小區(qū)公共收益收支情況公示》之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)2021年小區(qū)公共收益共計46.7萬元，但公共收益支出中的大頭竟然是支付物業(yè)公司的管理費?！?月初，市民王先生向華商報投訴稱，自己所在小區(qū)物業(yè)動用公共收益為其創(chuàng)收。
王先生介紹，6月1日起，西安市住建局對小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)公示情況進(jìn)行專項檢查，也就是這次專項整治檢查，他們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公司對外公布的《小區(qū)公共收益收支情況公示》中，2021年該小區(qū)公共收益總計46.7萬元，最大一筆支出是14萬元/年的物業(yè)公司管理費，占小區(qū)公共收益30%。
王先生表示，業(yè)主就此筆支出詢問物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，對方稱這是合理收費。小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑，這筆14萬元/年的管理費是物業(yè)公司動用公共收益為其創(chuàng)收。因為到目前為止，小區(qū)物業(yè)公司沒有對外公布這14萬元/年管理費的花費明細(xì)，比如，物業(yè)為公共收益做了哪些服務(wù)？哪些服務(wù)包含在業(yè)主支付的物業(yè)管理費中？
6月8日上午，小區(qū)物業(yè)公司項目負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，該小區(qū)2007年交房，應(yīng)住1227人戶，實際入住700多戶。小區(qū)公共收益的30%管理費是總公司定下來的，也是一直按照這個比例來管理使用的。物業(yè)公司一直對公共收益單獨列支、獨立賬目，并且對公共收益的收支情況依法依規(guī)定期向業(yè)主公示。

答疑解惑

小區(qū)公共收益咋分配？包括哪些項目呢？

西安市住建局相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)新修訂的《陜西省物業(yè)管理條例》，小區(qū)公共收益是指利用小區(qū)的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備等業(yè)主共有資源進(jìn)行經(jīng)營活動所獲得的收益，包括小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、停車位收益、物業(yè)管理用房收益、通信運營管理費、快遞柜運營費等。

物業(yè)公司收取管理費有依據(jù)嗎？

該工作人員介紹，《陜西省物業(yè)管理條例》中規(guī)定了物業(yè)企業(yè)要對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及明細(xì)、收費標(biāo)準(zhǔn)等在小區(qū)顯著位置公示。
同時，還規(guī)定建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。
此外，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況進(jìn)行審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。

西安小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收取比例相同嗎？

公共收益中物業(yè)扣除的合理成本占多大比例才合適？

華商報記者走訪西安多個小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)各個小區(qū)收費比例不盡相同，有占公共收益30%的，也有20%、10%的，甚至小區(qū)還有不收取的。
實際調(diào)查中，記者還發(fā)現(xiàn)一些特殊情況，有的小區(qū)公共收益結(jié)余竟然是負(fù)值。

記者調(diào)查

多個物業(yè)公司收取“服務(wù)費”比例不一

（一）比例不同

●楓林綠洲：公共收益物業(yè)收30%管理費

“小區(qū)公共收益主要來源是電梯廣告、臨時攤位以及地面停車服務(wù)等。”西安天地源物業(yè)公司楓林綠洲項目負(fù)責(zé)人向記者表示，該小區(qū)共有住戶5331戶，電梯204臺，其中小區(qū)公共收益絕大部分來自電梯廣告。
該負(fù)責(zé)人介紹，該公司與小區(qū)業(yè)委會前期就小區(qū)公共收益分配比例達(dá)成協(xié)議，電梯廣告等收益的30%、地面停車服務(wù)費20%由物業(yè)公司收取，其余轉(zhuǎn)到物業(yè)公司與業(yè)委會共管賬戶歸全體業(yè)主所有，公共收益對外支出須雙方同意才能使用。
那么物業(yè)公司收取的公共收益30%管理費都做了哪些服務(wù)呢？該負(fù)責(zé)人稱，主要用于小區(qū)電梯內(nèi)廣告等維護(hù)與保養(yǎng)、保潔及其他服務(wù)事項。

●金茂紫庭：公共收益物業(yè)收30%服務(wù)費

“我們小區(qū)的體量比較小，目前公共收益主要來自地面停車服務(wù)費。”金茂紫庭小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)1049戶，2011年入住，電梯15臺，因為所處地方比較偏，電梯廣告收入不多。
該負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)業(yè)委會是2020年12月成立，2021年7月更換新物業(yè)公司后小區(qū)才有了公共收益，公共收益主要來源是小區(qū)地面的80多個停車位服務(wù)費，停車位服務(wù)費每小時按照0.4元收費。小區(qū)公共收益按照3:7分配，物業(yè)公司收取30%，主要用于支付停車服務(wù)秩序費用等，其他的70%收益由業(yè)委會用于修繕小區(qū)公共設(shè)施等支出。

●西岸國際花園（北苑）：公共收益物業(yè)收20%服務(wù)費

“業(yè)委會與物業(yè)公司就小區(qū)公共收益商討后達(dá)成的分配方案是2:8，即物業(yè)公司收取20%的服務(wù)費，其余80%公共收益歸全體業(yè)主所有。”西岸國際花園（北苑）小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)公共收益主要來源電梯廣告及小區(qū)內(nèi)擺放的飲水機(jī)設(shè)備收費等。
他介紹，業(yè)委會與物業(yè)公司就小區(qū)公共收益服務(wù)與物業(yè)公司簽訂了合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，公共收益的收入、支出也會定期在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示。

●浐灞半島A10/15：公共收益給物業(yè)10%服務(wù)費

“我們小區(qū)的公共收益主要是電梯廣告及地面停車服務(wù)費。”浐灞半島A10/15小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人介紹。
該負(fù)責(zé)人稱，目前該小區(qū)所有公共收益全部進(jìn)入小區(qū)業(yè)委會賬戶，經(jīng)過服務(wù)費用測算與協(xié)商后，業(yè)委會與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了《協(xié)議書》，涉及該小區(qū)電梯廣告等經(jīng)營合同收益總額的10%為業(yè)委會向物業(yè)公司支付的管理服務(wù)酬金。
物業(yè)收取公共收益10%用于哪些服務(wù)？

浐灞半島A10/15小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議書》，物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、管理，確保設(shè)施、設(shè)備的有效運營，同時確保電梯內(nèi)部監(jiān)控設(shè)備正常使用（設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、維修、大修期除外）；物業(yè)安保人員還需負(fù)責(zé)電梯廣告設(shè)備的安全等。
業(yè)委會負(fù)責(zé)人表示，每年小區(qū)公共收益收支情況經(jīng)第三方審計之后會向業(yè)主公示。

（二）特殊情況

●領(lǐng)秀長安：公共收益連續(xù)3年余額為負(fù)值

“我們小區(qū)公共收益是個特例，連續(xù)幾年不僅沒有余額，反而業(yè)主還倒欠物業(yè)公司的?！蔽靼彩虚L安區(qū)領(lǐng)秀長安小區(qū)業(yè)主向記者表示，其所在小區(qū)近期公布了公共收益賬目，上面賬目顯示目前小區(qū)業(yè)主還倒欠物業(yè)公司錢。
業(yè)主提供的小區(qū)物業(yè)公司《公告》顯示，從2017年至2020年，該小區(qū)每年公共收益為1萬元，但連續(xù)3年支出都高于收益，公共收益結(jié)余均為負(fù)值。
物業(yè)負(fù)責(zé)人解釋說，該小區(qū)公共收益主要是電梯廣告，但小區(qū)所處位置的原因，電梯廣告賣不上錢，再加上是老小區(qū)，每年有很多需要修繕的公共設(shè)施設(shè)備。
針對業(yè)主們質(zhì)疑公共收益結(jié)余均為負(fù)值的問題，物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，目前物業(yè)動用公共收益對小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備修繕的費用都是物業(yè)公司與小區(qū)物管會協(xié)商過的，而且每一筆都會向業(yè)主公示。

●中鐵繽紛新城：目前單獨入賬暫未收管理費

“我們小區(qū)公共收益主要用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備修繕等，目前所收到的公共收益，全部單獨入賬，暫時沒有收管理費?！敝需F繽紛新城小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人向記者介紹，該小區(qū)1995戶，18棟樓、18個單元，電梯36臺。
物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，因為該項目所處位置電梯廣告收益并不是太高，因此，物業(yè)公司將小區(qū)所有公共收益單獨入賬，收支情況對外公示，全部用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備修繕等，目前尚未收取服務(wù)費，等小區(qū)業(yè)委會成立后再與其協(xié)商分配。

官方態(tài)度

西安市住建局：不公示公共收益將對物業(yè)公司信用扣分

如果小區(qū)物業(yè)公司不公布公共收益將如何處理呢？
6月17日，西安市住建局相關(guān)工作人員介紹，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，西安市住建局要求各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)物業(yè)行政管理部門要及時督促轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實公開公示制度，對不按規(guī)定進(jìn)行公開公示的，責(zé)令整改并視情進(jìn)行信用扣分。
對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十四條、第二十五條、第二十六條和第三十二條規(guī)定的，要及時通報市場監(jiān)管部門依法予以處理，同時記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。西安市物業(yè)管理服務(wù)中心、西安市維修資金管理中心要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查督導(dǎo)，共同推動物業(yè)服務(wù)公開公示制度落實。

專家分析

沒有統(tǒng)一分配比例但是要求公布成本

陜西同步律師事務(wù)所律師馬聰表示，新修訂的《陜西省物業(yè)管理條例》中，在針對有關(guān)小區(qū)公共收益分配的這一塊，雖然有“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”的表述，但要求的是扣除合理成本。
他認(rèn)為，物業(yè)公司在扣除公共收益的部分，準(zhǔn)確的應(yīng)該是“服務(wù)費”，而非“管理費”，因為物業(yè)所服務(wù)的公共部分收益屬于全體業(yè)主所有。
同時，物業(yè)公司在扣除小區(qū)公共收益合理成本時，應(yīng)該向小區(qū)業(yè)主公示，這些合理成本包括哪些內(nèi)容，這些成本的計算是否合理？而不是物業(yè)公司自己定比例，擅自扣除。

律師說法

若挪用小區(qū)公共收益將涉嫌挪用資金罪

如果小區(qū)物業(yè)公司或者開發(fā)商將公共收益挪作他用或者占為己有又將如何處理呢？
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币约啊蛾兾魇∥飿I(yè)管理條例》第八十四條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營收益的百分之五十。”對于小區(qū)業(yè)主的公共收益，開發(fā)商或物業(yè)公司不得挪用和侵占。
趙良善表示，根據(jù)《刑法》第二百七十二條規(guī)定：“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，挪用本單位資金歸個人使用或者借貸給他人，數(shù)額較大、超過三個月未還的，或者雖未超過三個月，但數(shù)額較大、進(jìn)行營利活動的，或者進(jìn)行非法活動的，處三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本單位資金數(shù)額巨大的，或者數(shù)額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑?！币约白罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于辦理違反公司法受賄、侵占、挪用等刑事案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，挪用本單位資金一萬元至三萬元以上的，為“數(shù)額較大”，如果開發(fā)商或物業(yè)公司挪用小區(qū)業(yè)主的公共收益，則涉嫌挪用資金罪，可追究其刑事責(zé)任。
趙良善建議，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商或物業(yè)公司挪用小區(qū)業(yè)主的公共收益的，業(yè)主可向當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头课莨芾砭址从?，或直接向?dāng)?shù)鼐綀蟀?，以維護(hù)其合法權(quán)益。經(jīng)警方調(diào)查，開發(fā)商或物業(yè)公司涉嫌挪用資金罪的，可依法追繳，退還至小區(qū)業(yè)主公共利益賬戶內(nèi)。　　

END

來源：華商報華商網(wǎng) 編輯：佚名

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